Ein Immobilienkauf läuft in 7 Phasen ab: Budgetklärung, Objektsuche, technische und rechtliche Prüfung, Finanzierungszusage, notarielle Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag. Erst der Grundbucheintrag macht den Käufer zum Eigentümer. Der gesamte Prozess dauert in Deutschland üblicherweise 3 bis 6 Monate.
Der Immobilienkauf folgt einer festen Reihenfolge: Zuerst steht die Finanzierung, dann die Objektprüfung, danach der Notartermin. Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet und ist ab der Unterschrift bindend. Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten von rund 9 bis 15 Prozent, darunter Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (1,1–2 %) sowie ggf. Maklerprovision. Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag ins Grundbuch, nicht mit der Unterschrift.
Wie läuft ein Immobilienkauf Schritt für Schritt ab?
Der Immobilienkauf durchläuft die 7-Phasen-Kaufroute: Budget und Finanzierungsrahmen klären, Objekt suchen und besichtigen, technische und rechtliche Prüfung, verbindliche Finanzierungszusage, notarielle Beurkundung, Kaufpreiszahlung nach Fälligkeit und abschließender Grundbucheintrag. Jede Phase baut auf der vorherigen auf.
Die 7-Phasen-Kaufroute strukturiert einen Prozess, der ohne Ordnung teuer wird. Phase 1 ist die Budgetklärung: Der Käufer ermittelt sein Eigenkapital und den maximalen Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Banken erwarten in der Regel 10 bis 20 Prozent Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln.
Phase 2 ist die Objektsuche mit Besichtigung. Der Käufer prüft Lage, Zustand und Preis und fordert das Exposé sowie erste Unterlagen an. Phase 3 ist die Prüfung: Ein Bausachverständiger begutachtet die Bausubstanz, parallel wird das Grundbuch geprüft.
Phase 4 ist die Finanzierungszusage der Bank. Phase 5 ist der Notartermin mit Beurkundung des Kaufvertrags. Phase 6 ist die Kaufpreiszahlung, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt. Phase 7 ist der Eigentumswechsel durch den Grundbucheintrag. Erst dann ist der Kauf rechtlich vollendet.
Die häufigste Reihenfolge-Fehler in der Praxis: Käufer unterschreiben den Kaufvertrag, bevor die Bank die verbindliche Finanzierungszusage erteilt hat. Der Kaufvertrag ist ab der notariellen Beurkundung bindend, die mündliche Finanzierungsanfrage dagegen nicht. Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, haftet der Käufer trotzdem auf Erfüllung. Deshalb gehört Phase 4 (Finanzierungszusage) immer vor Phase 5 (Notartermin) — nie umgekehrt.
Wie finanziert man den Immobilienkauf richtig?
Die Finanzierung eines Immobilienkaufs kombiniert Eigenkapital und ein Bankdarlehen. Banken verlangen üblicherweise 10 bis 20 Prozent Eigenkapital des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Vor dem Notartermin muss eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank vorliegen.
Die Finanzierungsbestätigung ist ein schriftliches Dokument der Bank, das die Kreditgewährung bis zu einer festgelegten Summe zusagt. Sie unterscheidet sich von der unverbindlichen Finanzierungsanfrage: Nur die Bestätigung schafft Planungssicherheit für die Beurkundung. Verkäufer und Makler fordern sie oft schon vor der Reservierung an.
Der Beleihungswert bestimmt, wie viel die Bank finanziert. Der Beleihungswert ist der langfristig erzielbare Verkaufswert einer Immobilie, den die Bank vorsichtig unterhalb des Kaufpreises ansetzt. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert muss der Käufer mit Eigenkapital schließen.
Drei Kennzahlen prägen jede Baufinanzierung: der Sollzins als jährlicher Zinssatz, die Tilgung als anfänglicher Rückzahlungsanteil (üblich sind 2 bis 3 Prozent), und die Zinsbindung als Zeitraum mit festem Zins (meist 10 bis 15 Jahre). Wer den Marktwert der Immobilie vor der Finanzierung realistisch einschätzen will, findet die Grundlagen unter Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?.
Welche Unterlagen und Prüfungen gehören vor dem Kauf dazu?
Vor dem Kauf prüft der Käufer drei Bereiche: die Bausubstanz durch einen Bausachverständigen, die Rechtslage über den Grundbuchauszug, und die Energiekennwerte über den Energieausweis. Diese Due-Diligence-Phase deckt Mängel und Belastungen auf, bevor der Kaufvertrag bindend wird.
Der Grundbuchauszug ist die amtliche Übersicht über Eigentümer, Belastungen und Rechte an einem Grundstück, geführt vom zuständigen Amtsgericht. In Abteilung II stehen Lasten wie Wegerechte oder Wohnrechte, in Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Ein Käufer prüft, ob alle Belastungen vor der Übergabe gelöscht werden.
Die technische Prüfung übernimmt ein Bausachverständiger. Ein Bausachverständiger ist ein Fachexperte für Baukonstruktion und Bauschäden, der den Zustand einer Immobilie systematisch begutachtet und Mängel dokumentiert. Er erkennt Feuchtigkeit, Risse, veraltete Haustechnik und Sanierungsstau, die Laien bei einer Besichtigung übersehen. Details zur Rolle stehen unter Was macht ein Bausachverständiger?.
Zur Standard-Dokumentenliste gehören 6 Unterlagen: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Nebenkostenabrechnungen und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung sowie Protokolle der Eigentümerversammlung. Fehlt eine Unterlage, verzögert sich die Beurkundung.
Die Klausel „gekauft wie gesehen“ im Kaufvertrag schließt die Haftung für sichtbare Mängel aus. Sie deckt jedoch keine arglistig verschwiegenen Mängel ab. Wer ohne technische Prüfung kauft, trägt das Risiko für versteckte Schäden allein. Eine Begutachtung durch einen Bausachverständigen vor der Beurkundung ist die einzige verlässliche Absicherung — nach der Unterschrift ist eine Rückabwicklung nur schwer durchsetzbar.
Wie läuft der Notartermin beim Immobilienkauf ab?
Der Notartermin läuft in 4 Schritten ab: Der Notar verliest den vollständigen Kaufvertrag, klärt offene Fragen beider Parteien, beide unterschreiben, und der Notar beurkundet. Mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtlich bindend. Der Termin dauert meist 45 bis 90 Minuten.
Der Notar ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 311b BGB bedarf jeder Immobilienkaufvertrag der notariellen Beurkundung, sonst ist er nichtig. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sichert die Rechtsgültigkeit des Geschäfts.
Der Kaufvertragsentwurf geht dem Käufer mindestens 14 Tage vor dem Termin zu. Diese gesetzliche Frist nach dem Beurkundungsgesetz gibt dem Käufer Zeit, den Vertrag zu prüfen. Der Käufer nutzt die Frist, um Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar und Mängelregelungen zu kontrollieren.
Nach der Beurkundung veranlasst der Notar drei Schritte: die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch, die Einholung behördlicher Genehmigungen und die Mitteilung der Fälligkeit an den Käufer. Die Auflassungsvormerkung ist ein Grundbuchvermerk, der dem Käufer das Grundstück reserviert und einen Zweitverkauf verhindert.
Was kostet der Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis?
Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten von rund 9 bis 15 Prozent. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (1,1–2 %) und optional der Maklerprovision. Die Höhe hängt vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist.
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Nebenkostenposition. Laut den Ländertabellen für 2026 reicht sie von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegen bei 6,0 Prozent, mehrere Länder wie Baden-Württemberg und Thüringen bei 5,0 Prozent (Stand Juli 2026).
Notar- und Grundbuchkosten sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie betragen zusammen 1,1 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises, davon entfällt etwa 1,0 bis 1,5 Prozent auf den Notar und rund 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 8.000 Euro.
Die Maklerprovision beträgt laut Marktdaten 2026 durchschnittlich 5,95 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser das Halbteilungsprinzip nach § 656c BGB: Käufer und Verkäufer teilen die Provision, der Käuferanteil liegt bei rund 2,98 bis 3,57 Prozent.
Wann geht das Eigentum über und was ist die Auflassung?
Das Eigentum geht mit dem Grundbucheintrag über, nicht mit der Unterschrift beim Notar. Voraussetzung ist die Auflassung — die notariell erklärte Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang. Zwischen Beurkundung und Grundbucheintrag vergehen üblicherweise 4 bis 12 Wochen.
Die Auflassung ist nach § 925 BGB die dingliche Einigung über den Eigentumswechsel, die beim Notar erklärt wird. Sie ist von der schuldrechtlichen Kaufvereinbarung getrennt: Der Kaufvertrag verpflichtet zur Übertragung, die Auflassung vollzieht sie rechtlich. Beide werden meist im selben Termin beurkundet.
Die Kaufpreiszahlung erfolgt erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Der Notar bestätigt die Fälligkeit, sobald drei Bedingungen erfüllt sind: die Auflassungsvormerkung ist eingetragen, alle Genehmigungen liegen vor, und die Löschung alter Belastungen ist gesichert. Diese Reihenfolge schützt den Käufer vor Zahlung ohne Gegenleistung.
Nach vollständiger Zahlung reicht der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein. Mit dem Eintrag als neuer Eigentümer im Grundbuch ist der Immobilienkauf abgeschlossen. Erst ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer frei über die Immobilie verfügen, sie belasten oder weiterverkaufen.
Welche Fehler passieren beim Immobilienkauf am häufigsten?
Die 3 häufigsten Fehler beim Immobilienkauf sind: der Verzicht auf eine technische Prüfung, eine unrealistische Nebenkostenkalkulation und das Unterschreiben vor der Finanzierungszusage. Jeder dieser Fehler kann fünfstellige Zusatzkosten oder das Scheitern des Kaufs bedeuten.
Der teuerste Fehler ist der Kauf ohne Bausachverständigen. Versteckte Mängel wie durchfeuchtete Kellerwände, schadhafte Dachstühle oder veraltete Elektrik verursachen Sanierungskosten, die im Einzelfall 20.000 bis 100.000 Euro erreichen. Nach der Beurkundung trägt der Käufer diese Kosten allein, sofern kein arglistiges Verschweigen nachweisbar ist.
Der zweite Fehler ist die knappe Kalkulation. Wer nur den Kaufpreis finanziert und die Nebenkosten von 9 bis 15 Prozent übersieht, muss die Differenz kurzfristig aus Eigenkapital aufbringen. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 36.000 bis 60.000 Euro zusätzlich.
Der dritte Fehler ist die falsche Reihenfolge. Wer den Kaufvertrag vor der verbindlichen Finanzierungszusage beurkunden lässt, riskiert die persönliche Haftung, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt. Die 7-Phasen-Kaufroute verhindert diesen Fehler durch feste Reihenfolge.
💬 Meine Einschätzung
Die gängige Annahme lautet: Der Immobilienkauf ist vor allem eine Finanzierungsfrage. In der Praxis zeigt sich aber, dass der größte Hebel in der technischen Prüfung liegt. Käufer investieren Wochen in den Zinsvergleich und sparen dabei 0,2 Prozentpunkte, überspringen aber die Begutachtung für wenige Hundert Euro — und übersehen einen Sanierungsstau von 50.000 Euro. Die Reihenfolge der Prioritäten ist bei den meisten Käufern verkehrt. Wer die 7-Phasen-Kaufroute ernst nimmt, behandelt die Objektprüfung als gleichwertige Säule neben der Finanzierung. Die Beurkundung ist der Punkt ohne Wiederkehr: Was vorher nicht geprüft wurde, lässt sich danach kaum noch korrigieren.
- Der Immobilienkauf folgt der 7-Phasen-Kaufroute — die Finanzierungszusage steht immer vor dem Notartermin
- Kaufnebenkosten betragen rund 9–15 % des Kaufpreises und müssen aus Eigenkapital kommen
- Grunderwerbsteuer 2026: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein)
- Notar und Grundbuch: 1,1–2 %; Maklerprovision seit 2020 hälftig geteilt (§ 656c BGB)
- Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Grundbucheintrag, nicht mit der Unterschrift
Häufige Fragen zum Immobilienkauf
Diese fünf Fragen tauchen beim Immobilienkauf regelmäßig auf und ergänzen die Hauptkapitel um Detail-Aspekte, die im Ablauf oft untergehen.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf insgesamt?
Ein Immobilienkauf dauert von der Objektsuche bis zum Grundbucheintrag üblicherweise 3 bis 6 Monate. Die Finanzierung braucht 2 bis 4 Wochen, zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen weitere 4 bis 12 Wochen, abhängig von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts.
Kann man vom Kaufvertrag nach der Unterschrift zurücktreten?
Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist bindend, ein Rücktritt ist nur bei vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechten oder bei arglistiger Täuschung möglich. Ein allgemeines Widerrufsrecht wie im Onlinehandel besteht beim Immobilienkauf nicht. Deshalb ist die Prüfung vor der Beurkundung entscheidend.
Wann muss der Kaufpreis gezahlt werden?
Der Kaufpreis wird erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt, meist 4 bis 6 Wochen nach der Beurkundung. Der Notar bestätigt die Fälligkeit, sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen und alle Genehmigungen sowie Lastenlöschungen gesichert sind.
Braucht man beim Immobilienkauf zwingend einen Makler?
Ein Makler ist beim Immobilienkauf nicht gesetzlich vorgeschrieben. Bei privat angebotenen Objekten kaufen Käufer direkt vom Verkäufer und sparen die Provision von rund 3 Prozent. Der Notar dagegen ist nach § 311b BGB zwingend erforderlich und nicht verzichtbar.
Was passiert mit bestehenden Grundschulden des Verkäufers?
Bestehende Grundschulden des Verkäufers werden vor der Eigentumsumschreibung gelöscht. Der Notar regelt die Löschung über die Kaufpreiszahlung: Ein Teil des Kaufpreises geht direkt an die Bank des Verkäufers zur Ablösung, bevor der Käufer als lastenfreier Eigentümer eingetragen wird.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen bilden die rechtliche und die Kosten-Grundlage dieses Beitrags. Alle Kostenangaben beziehen sich auf den Stand Juli 2026.
- Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 311b, 656c, 925 BGB) · gesetze-im-internet.de · Regelt Beurkundungspflicht, Halbteilung der Maklerprovision und die Auflassung beim Eigentumsübergang.
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) · gesetze-im-internet.de · Bundeseinheitliche Grundlage für die Berechnung der Notar- und Grundbuchkosten.
- Grunderwerbsteuer-Ländertabelle 2026 · finanz-tools.de · Aktuelle Grunderwerbsteuersätze aller 16 Bundesländer von 3,5 bis 6,5 Prozent.
- Kaufnebenkosten-Übersicht 2026 · baufivergleich.de · Aufstellung der Nebenkostenanteile für Notar, Grundbuch und Maklerprovision.
- Beurkundungsgesetz (§ 17 BeurkG) · gesetze-im-internet.de · Regelt die 14-Tage-Frist für den Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin.
