Zuletzt aktualisiert am 10. Oktober 2026
Rechne beim Hauskauf mit Nebenkosten zwischen rund 5 und 12 Prozent des Kaufpreises. Den Ausschlag geben zwei Dinge: der Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslands (3,5 bis 6,5 Prozent) und die Frage, ob ein Makler dabei ist. Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 1,2 bis 1,6 Prozent.
Kurz zusammengefasst
Bei einem Haus für 400.000 Euro mit Finanzierung zahlst du in Bayern ohne Makler knapp 20.000 Euro Nebenkosten, in NRW mit Makler fast 46.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und wird einen Monat nach dem Steuerbescheid fällig. Ohne ihre Zahlung trägt dich das Grundbuchamt nicht als Eigentümer ein. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Sparen kannst du realistisch nur bei der Maklerprovision, beim mitverkauften Inventar und bei der Höhe der Grundschuld. Plane die Nebenkosten komplett aus Eigenkapital ein.
Wie viel Nebenkosten du beim Hauskauf einplanen musst
Die Nebenkosten beim Hauskauf bestehen aus vier Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Makler. Zusammen ergeben sie je nach Bundesland und Maklerbeteiligung etwa 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Steuer und Gebühren sind fix, nur die Provision ist verhandelbar.
Die oft genannte Spanne von bis zu 15 Prozent stimmt nur, wenn du Umzug, erste Renovierung und Finanzierungskosten mitzählst. Die sind real, gehören aber in eine andere Spalte deiner Planung. Für die Bank und für dein Eigenkapital zählen zuerst die vier Pflichtposten, denn die werden innerhalb weniger Wochen nach dem Notartermin fällig.
| Posten | Anteil am Kaufpreis | Rechtsgrundlage | Verhandelbar? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % | GrEStG, Steuersatz per Landesgesetz | Nein |
| Notar | ca. 0,8 bis 1,0 % | GNotKG, Tabelle B | Nein |
| Grundbuchamt | ca. 0,4 bis 0,5 % | GNotKG, Tabelle B | Nein |
| Makler (Käuferanteil) | 0 bis 3,57 % inkl. MwSt. | §§ 656a bis 656d BGB | Ja, je nach Region/Anbieter |
Die Prozentangaben für Notar und Grundbuch sind Näherungswerte für Kaufpreise zwischen 250.000 und 600.000 Euro mit Finanzierung. Die Gebührentabelle verläuft degressiv. Bei teuren Häusern sinkt der Anteil also, bei günstigen steigt er.
Grunderwerbsteuer: welcher Satz in deinem Bundesland gilt
Die Grunderwerbsteuer beträgt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Sie wird auf den Kaufpreis im notariellen Vertrag berechnet. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt, nicht dein Wohnort.
Wer aus München ein Haus in Brandenburg kauft, zahlt also 6,5 Prozent. Den Satz legen die Länder selbst fest. Zuletzt hat Bremen zum 1. Juli 2025 auf 5,5 Prozent erhöht, Thüringen hatte zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Stand der Sätze: Oktober 2026, nach den Landesgesetzen, zusammengestellt bei finanz-tools.de.
Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Land liegen bei 400.000 Euro also 12.000 Euro. Das ist mehr als die kompletten Notar- und Grundbuchkosten zusammen. Wenn du zwischen zwei Standorten an einer Landesgrenze schwankst, etwa Ulm und Neu-Ulm, gehört dieser Unterschied in den Vergleich.
Steuerfrei bleibt der Erwerb in einigen Fällen, die das Grunderwerbsteuergesetz in § 3 aufzählt. Praktisch relevant sind drei: Kaufpreise bis 2.500 Euro, Käufe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern und Käufe zwischen Verwandten in gerader Linie, also etwa von den Eltern an das Kind. Kaufst du das Haus deiner Tante, greift die Befreiung dagegen nicht.
Wichtiger Hinweis
Die Länder können ihren Steuersatz jederzeit per Gesetz ändern. Maßgeblich ist der Satz am Tag der Beurkundung. Prüf ihn vor dem Notartermin beim Finanzministerium deines Landes, besonders wenn eine Änderung angekündigt ist. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was Notar und Grundbuchamt beim Hauskauf verlangen
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab, und zwar bundesweit identisch. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Grundschuld kommen zusammen etwa 5.500 Euro heraus. Ohne Finanzierung sind es rund 4.000 Euro.
Der Notar ist kein optionaler Dienstleister. Ein Grundstückskaufvertrag ist nach § 311b BGB nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet. Seine Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, in der Regel dem Kaufpreis. Für einen Geschäftswert von 400.000 Euro beträgt eine volle Gebühr nach Tabelle B in § 34 GNotKG 785 Euro, für 320.000 Euro sind es 635 Euro. Aus diesen Grundbeträgen ergeben sich die einzelnen Positionen.
| Position | Gebührensatz | Betrag |
|---|---|---|
| Notar: Beurkundung Kaufvertrag (KV 21100) | 2,0 aus 400.000 € | 1.570,00 € |
| Notar: Vollzug (KV 22110) | 0,5 | 392,50 € |
| Notar: Betreuung, z. B. Fälligkeitsmitteilung (KV 22200) | 0,5 | 392,50 € |
| Notar: Grundschuldbestellung (KV 21200) | 1,0 aus 320.000 € | 635,00 € |
| Notar: 19 % Umsatzsteuer plus Auslagen (geschätzt) | ca. 650 € | |
| Grundbuch: Auflassungsvormerkung (KV 14150) | 0,5 | 392,50 € |
| Grundbuch: Eigentumsumschreibung (KV 14110) | 1,0 | 785,00 € |
| Grundbuch: Eintragung Grundschuld (KV 14121) | 1,0 aus 320.000 € | 635,00 € |
| Summe | ca. 5.450 € (1,4 %) |
Kleinere Posten wie die Löschung der Vormerkung oder Grundbuchauszüge kommen noch dazu, bewegen die Summe aber nur um zweistellige Beträge. Welche Positionen bei Sonderfällen hinzukommen, etwa Nießbrauch oder Vorkaufsrechte, und wie sich die Kosten bei anderen Kaufpreisen verändern, zeigt unser Beitrag Notarkosten beim Hauskauf berechnen mit fünf durchgerechneten Fällen.
Expert Insight
Der eine Hebel bei den Notarkosten ist die Grundschuld. Banken lassen gern eine höhere Grundschuld eintragen, als du Darlehen aufnimmst, damit später eine Anschlussfinanzierung oder ein Modernisierungskredit ohne neuen Notartermin geht. Das kostet heute Notar- und Grundbuchgebühren auf den höheren Betrag. Bei 50.000 Euro Aufschlag auf eine Grundschuld von 320.000 Euro sind das gut 200 Euro mehr. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob du in den nächsten Jahren wirklich nachfinanzieren willst. Frag die Bank vor dem Termin, welchen Betrag sie eintragen lässt.
Wann die Maklerprovision anfällt und wie viel du zahlst
Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler den Kauf vermittelt. Beim Einfamilienhaus und bei der Eigentumswohnung dürfen Käufer seit Dezember 2020 höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. Üblich sind je Seite bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, je nach Region/Anbieter.
Die Regeln stehen in den §§ 656c und 656d BGB. Hat der Makler mit beiden Seiten einen Vertrag, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt und gibt einen Teil an dich weiter, muss er selbst mindestens genauso viel tragen. Dein Anteil wird außerdem erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat und das nachgewiesen ist. Diesen Nachweis darfst du verlangen, bevor du überweist.
Die Höhe der Provision regelt das Gesetz nicht. Sie ist Verhandlungssache, auch wenn viele Makler die Prozentzahl wie einen Festpreis präsentieren. Bei einem Haus, das ohnehin gefragt ist, sitzt der Verkäufer am längeren Hebel. Bei einem Objekt, das seit Monaten online steht, kannst du über die Provision reden. Achtung bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken und Gewerbe: Dort gilt die Teilungspflicht nicht, und der Käufer kann die volle Provision tragen müssen.
Rechenbeispiel: 400.000 Euro in NRW und in Bayern
Ein Haus für 400.000 Euro mit 320.000 Euro Darlehen kostet in Nordrhein-Westfalen mit Makler rund 45.700 Euro Nebenkosten, in Bayern ohne Makler rund 19.450 Euro. Der Unterschied von über 26.000 Euro entsteht allein durch Steuersatz und Provision.
Gerechnet ist mit den Notar- und Grundbuchwerten aus der Tabelle oben und einem Käuferanteil von 3,57 Prozent Provision.
| Posten | NRW mit Makler | NRW ohne Makler | Bayern mit Makler | Bayern ohne Makler |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 26.000 € | 26.000 € | 14.000 € | 14.000 € |
| Notar und Grundbuch | 5.450 € | 5.450 € | 5.450 € | 5.450 € |
| Makler (3,57 %) | 14.280 € | 0 € | 14.280 € | 0 € |
| Summe | 45.730 € | 31.450 € | 33.730 € | 19.450 € |
| Anteil am Kaufpreis | 11,4 % | 7,9 % | 8,4 % | 4,9 % |
Was die Tabelle für deine Finanzierung heißt: Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Wer in NRW mit Makler kauft, braucht also rund 46.000 Euro Eigenkapital, nur damit die Bank überhaupt bei 100 Prozent des Kaufpreises einsteigt. Jeder Euro darüber senkt den Beleihungsauslauf und meistens auch den Zins. Mit den Prozentwerten aus der Tabelle kannst du deinen eigenen Fall in zwei Minuten überschlagen: Steuersatz deines Landes plus 1,4 Prozent plus Provision.
Wann welche Rechnung kommt
Die Nebenkosten werden nicht am Notartermin auf einen Schlag fällig, sondern verteilt über etwa zwei bis vier Monate. Zuerst kommt meist die Notarrechnung, dann die Maklerrechnung, dann der Grunderwerbsteuerbescheid. Die Gerichtskosten des Grundbuchamts treffen oft erst nach der Eigentumsumschreibung ein.
Für deine Liquidität ist diese Reihenfolge wichtig. Die Steuer muss bezahlt sein, bevor du im Grundbuch stehst. § 22 GrEStG verbietet dem Grundbuchamt die Eintragung, solange keine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt. Und die gibt es erst, wenn die Steuer bezahlt oder gestundet ist.
| Zeitpunkt | Was passiert | Was du zahlst |
|---|---|---|
| Tag 0 | Beurkundung von Kaufvertrag und Grundschuld | noch nichts |
| wenige Tage danach | Notarrechnung kommt | Notarkosten, Zahlungsziel laut Rechnung |
| ab Vertragsschluss | Maklerrechnung; dein Anteil erst nach Nachweis der Verkäuferzahlung (§ 656d BGB) | Provision |
| binnen 2 Wochen | Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG) | nichts |
| meist 2 bis 8 Wochen nach Termin | Grunderwerbsteuerbescheid trifft ein | Steuer, fällig 1 Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG) |
| nach Fälligkeitsmitteilung | Notar meldet, dass alle Voraussetzungen vorliegen | Kaufpreis an den Verkäufer |
| nach Umschreibung | Amtsgericht verschickt Kostenrechnungen | Grundbuchkosten, oft in zwei bis drei Einzelrechnungen |
Die Zeitangaben für Bescheid und Rechnungen sind Erfahrungswerte und hängen stark vom Finanzamt und vom Amtsgericht ab. Wie die Schritte vom Besichtigungstermin bis zur Schlüsselübergabe ineinandergreifen, steht in unserem Beitrag zum Ablauf eines Immobilienkaufs.
Wo du bei den Nebenkosten wirklich sparen kannst
Echte Sparhebel gibt es drei: einen Kauf ohne Makler oder mit verhandelter Provision, den getrennten Ausweis von mitverkauftem Inventar im Kaufvertrag und eine Grundschuld in der tatsächlich benötigten Höhe. Grunderwerbsteuersatz und Gebührensätze kannst du nicht beeinflussen.
Inventar getrennt ausweisen
Bewegliche Gegenstände gehören nicht zum Grundstück und unterliegen deshalb nicht der Grunderwerbsteuer. Typisch sind eine freistehende Einbauküche, Markisen, eine Gartenhütte ohne Fundament oder Möbel. Weist der Vertrag für eine Küche 8.000 Euro gesondert aus, sparst du in NRW 520 Euro Steuer und zusätzlich einen kleinen Teil der Notargebühren. Der Betrag muss aber dem Zeitwert entsprechen. Ein zehn Jahre altes Küchenmodell mit 15.000 Euro anzusetzen, fällt bei der Prüfung durch das Finanzamt auf. Dann fordert das Amt Belege, und im Zweifel wird nachberechnet.
Typische Fehler, die Geld kosten
- Nebenkosten mit dem Durchschnitt von 10 Prozent ansetzen. In Bayern ohne Makler planst du damit 20.000 Euro zu viel Eigenkapital ein, in NRW mit Makler fehlen dir bis zu 6.000 Euro.
- Die Steuer erst nach dem Kaufpreis einplanen. Der Bescheid kann vor der Kaufpreisfälligkeit kommen. Wer sein Eigenkapital komplett in den Kaufpreis gesteckt hat, steht dann ohne Liquidität da.
- Maklerrechnung sofort bezahlen. Bei einem reinen Verkäufermakler wird dein Anteil erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat. Lass dir den Nachweis zeigen.
- Grundschuld großzügig eintragen lassen, ohne Plan. Das kostet sofort Gebühren für einen Spielraum, den du vielleicht nie nutzt.
- Kosten für den Gutachter streichen, um Nebenkosten zu sparen. Ein übersehener Feuchteschaden im Keller kostet ein Vielfaches dessen, was eine Begehung mit einem Sachverständigen kostet.
Den letzten Punkt sehen viele Käufer als Luxus. Bei Bestandshäusern aus den 1960er- bis 1980er-Jahren ist er das nicht. Was ein Bausachverständiger kostet und wann eine Kaufbegleitung reicht, haben wir separat aufgeschlüsselt. Wenn du eher wissen willst, ob der Preis stimmt, lies, was ein Immobiliengutachten kostet.
Meine Einschätzung
Bei den Nebenkosten wird erstaunlich oft am falschen Ende gespart. Käufer feilschen eine halbe Stunde um 2.000 Euro beim Inventar und verzichten gleichzeitig auf den Sachverständigen, weil das Budget nach Steuer und Makler leer ist. Meine Empfehlung: Rechne die Pflichtposten mit dem exakten Steuersatz und den GNotKG-Werten statt mit Pauschalen. Plane danach einen festen Puffer für die Prüfung des Hauses ein, bevor du überhaupt über die Provision verhandelst.
Wann sich Verhandeln nicht lohnt: Wenn auf ein gutes Haus fünf Interessenten kommen, kostet dich der Streit um 0,5 Prozent Provision eher den Zuschlag, als dass er Geld bringt. Und der Inventar-Trick lohnt sich nur bei Gegenständen mit echtem Restwert. Für eine Küche, die ohnehin rausfliegt, ist er Augenwischerei.
Das Wichtigste in Kürze
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (BB, NRW, SL, SH), bei 400.000 Euro also 14.000 bis 26.000 Euro.
- Notar und Grundbuch: bei 400.000 Euro mit Finanzierung rund 5.450 Euro, ohne Grundschuld rund 4.000 Euro.
- Makler: Käufer zahlt beim Haus höchstens so viel wie der Verkäufer, üblich bis 3,57 % inkl. MwSt.
- Die Steuer wird einen Monat nach dem Bescheid fällig, erst danach folgt die Eintragung im Grundbuch.
- Nebenkosten kommen aus dem Eigenkapital: in NRW mit Makler gut 11 %, in Bayern ohne Makler knapp 5 %.
Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Hauskauf
Wie hoch sind die Nebenkosten bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro?
Bei 300.000 Euro und 240.000 Euro Darlehen kosten Notar und Grundbuch rund 4.400 Euro. Dazu kommt die Grunderwerbsteuer zwischen 10.500 Euro (Bayern) und 19.500 Euro (6,5-Prozent-Länder). Mit Makler kommen 10.710 Euro hinzu. Die Spanne reicht damit von etwa 14.900 bis 34.600 Euro.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken bieten Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises an. Das Risiko für die Bank steigt, und meist steigt auch der Zins spürbar. Wer die Nebenkosten nicht aus eigenen Mitteln stemmen kann, sollte die Rate mit dem höheren Zins durchrechnen lassen, bevor er unterschreibt.
Kann ich die Nebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei einem selbst genutzten Haus nicht. Bei einer vermieteten Immobilie erhöhen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag die Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung verteilt. Die Kosten der Grundschuld zählen dort zu den Finanzierungskosten. Die Details klärst du mit deinem Steuerberater.
Muss ich beim Neubau Grunderwerbsteuer auf das Haus zahlen?
Kaufst du nur das Grundstück und beauftragst den Bau getrennt bei einem unabhängigen Unternehmen, fällt die Steuer nur auf das Grundstück an. Sind Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich verknüpft, etwa beim Bauträger, rechnet das Finanzamt das Haus mit ein. Was vor dem ersten Spatenstich sonst noch zählt, steht in unserem Hausbau-Ratgeber.
Zahlt der Käufer oder der Verkäufer die Notarkosten?
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung. So steht es auch in fast jedem Kaufvertrag. Kosten für die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers trägt dagegen der Verkäufer.
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), §§ 3, 15, 18, 22, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 10.10.2026
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), § 34 mit Tabelle B sowie Kostenverzeichnis, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 10.10.2026
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 311b, 448, 656c, 656d, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 10.10.2026
- Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer mit Gültigkeitsdatum, finanz-tools.de, Stand Oktober 2026
