Beim Hauskauf in Deutschland fallen zusätzlich zum Kaufpreis Kaufnebenkosten in Höhe von 7 bis 15 Prozent an. Die drei Hauptposten sind Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,5 %) sowie die Maklerprovision (bis zu 3,57 % für den Käufer nach Bestellerprinzip).
Kaufnebenkosten liegen 2026 bei 7 bis 15 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer variiert von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein. Notar- und Grundbuchgebühren summieren sich auf rund 1,5 %, die Makler-Käuferprovision auf bis zu 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entstehen so je nach Bundesland zwischen 28.000 € und 60.000 € Nebenkosten. Diese Kosten müssen aus Eigenkapital bedient werden.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis für den Erwerb einer Immobilie anfallen. Sie umfassen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und – sofern eingeschaltet – die Maklerprovision. Ihre Summe beträgt in Deutschland 7 bis 15 % des Kaufpreises.
Die vier Hauptbestandteile lassen sich klar voneinander abgrenzen. Die Grunderwerbsteuer wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist der größte Einzelposten. Die Notarkosten decken die Beurkundung des Kaufvertrags und die Betreuung der Kaufabwicklung ab und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Grundbuchgebühren fallen für die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld an. Die Maklerprovision entsteht nur, wenn beim Kauf ein Immobilienmakler beteiligt war; seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip mit hälftiger Teilung zwischen Käufer und Verkäufer.
Nebenkosten werden von der finanzierenden Bank in der Regel nicht mit einem Immobiliendarlehen mitfinanziert. Sie müssen aus vorhandenem Eigenkapital bezahlt werden. Wer nur den Kaufpreis, aber keine Nebenkosten aus eigener Tasche stemmt, betreibt eine 100-Prozent-Finanzierung – und stößt bei den meisten Banken auf deutlich schlechtere Konditionen oder eine Absage.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in den einzelnen Bundesländern?
Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Sie wird auf den notariell beurkundeten Kaufpreis erhoben und ist innerhalb von rund vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids fällig.
Die konkreten Sätze der 16 Bundesländer nach Angaben des Portals finanz-tools.de (Stand Juli 2026):
| Bundesland | Grunderwerbsteuer 2026 |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Thüringen | 5,0 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Der Bescheid des Finanzamtes trifft üblicherweise vier bis acht Wochen nach der Beurkundung ein. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne dieses Dokument nimmt das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vor. Verzögerungen bei der Grunderwerbsteuer verzögern damit unmittelbar den Übergang des Eigentums.
Die Grunderwerbsteuersätze können durch Landesgesetze angepasst werden – zuletzt hat Thüringen den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt. Vor Vertragsunterzeichnung immer den tagesaktuellen Satz beim zuständigen Finanzamt oder auf der Website des Landesministeriums prüfen. Bei mitverkauftem Inventar (etwa Einbauküche, Sauna) kann die Bemessungsgrundlage reduziert werden – Ausweisung im Kaufvertrag ist Pflicht.
Was kosten Notar und Grundbuch beim Immobilienkauf?
Notar- und Grundbuchkosten summieren sich beim Hauskauf auf rund 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Davon entfallen etwa 1,0 bis 1,5 % auf den Notar und 0,5 % auf die Grundbucheintragung. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Seine Aufgaben umfassen Vertragsentwurf, Beurkundung, Kaufpreisfälligkeits-Mitteilung an den Käufer, Antrag auf Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundschulden, Bestellung neuer Grundschulden und Antrag auf Eigentumsumschreibung.
Die Gebühren sind nach dem Geschäftswert – in der Regel dem Kaufpreis – gestaffelt. Beispielrechnung für eine Immobilie mit 400.000 € Kaufpreis (Bemessung nach GNotKG-Kostentabelle):
- Beurkundung Kaufvertrag: rund 1.870 €
- Auflassungsvormerkung und Umschreibung: rund 935 €
- Bestellung einer Grundschuld über 300.000 €: rund 635 €
- Grundbucheintragung des Eigentums: rund 935 €
- Eintragung Grundschuld: rund 635 €
In Summe entstehen für dieses Beispiel rund 5.000 bis 6.000 € für Notar und Grundbuch – etwa 1,5 % des Kaufpreises. Ohne Grundschuld-Bestellung (bei Barzahlung) sinken die Kosten um etwa 20 %. Umgekehrt erhöhen zusätzliche Beurkundungen (etwa eine Nießbrauch-Regelung oder Grunddienstbarkeit) die Summe.
In der Praxis unterschätzen Käufer häufig die Kosten der Grundschuld-Bestellung. Wer eine Bank finanziert, zahlt die Notargebühr für die Grundschuld-Beurkundung UND die Gerichtsgebühr für die Grundbucheintragung – zusammen bis zu 0,5 % der Darlehenssumme. Bei Umschuldungen über Notar-Bestätigung anstelle einer Neu-Beurkundung lassen sich diese Kosten fast vollständig sparen; die alte Grundschuld wird abgetreten statt gelöscht und neu bestellt.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf?
Die Maklerprovision beim Hauskauf einer Bestandsimmobilie beträgt in Deutschland bundesweit üblich 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und wird seit dem 23. Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der Käuferanteil liegt damit bei 3,57 %. Ohne Makler entfällt der Posten komplett.
Rechtsgrundlage ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (§§ 656a bis 656d BGB). Es greift beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher. Die Käufer-Provision darf nicht höher sein als der Verkäufer-Anteil; eine einseitige Belastung des Käufers ist unzulässig.
Die Höhe der Gesamt-Provision ist gesetzlich nicht gedeckelt und regional unterschiedlich. In Bayern und Baden-Württemberg liegen 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer als üblicher Marktstandard vor, in Norddeutschland (Hamburg, Bremen, Niedersachsen) haben sich historisch teils niedrigere Sätze etabliert (5,95 % inkl. USt). Verhandelt wird die Provision zwischen Verkäufer und Makler; der Käuferanteil bleibt aber gesetzlich an den Verkäuferanteil gekoppelt.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt der Käufer-Anteil an der Maklerprovision damit 14.280 € (3,57 %). Bei Neubauten vom Bauträger und beim Kauf ohne Makler entfällt dieser Posten. Rund 40 % der Immobilientransaktionen in Deutschland laufen ohne Makler.
Was kostet der Hauskauf inklusive aller Nebenkosten?
Bei einem Hauskauf mit 400.000 € Kaufpreis liegen die Gesamt-Nebenkosten je nach Bundesland und Makler-Beteiligung zwischen 28.560 € (Bayern, ohne Makler) und 60.280 € (NRW/Brandenburg/Saarland/Schleswig-Holstein, mit Makler). Das entspricht 7,14 bis 15,07 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Drei Rechenbeispiele mit 400.000 € Kaufpreis illustrieren die Bandbreite (Werte gerundet):
| Szenario | Grunderwerbsteuer | Notar + Grundbuch | Makler (Käuferanteil) | Summe | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern, ohne Makler | 14.000 € (3,5 %) | 6.000 € (1,5 %) | 0 € | 20.000 € | 5,00 % |
| Bayern, mit Makler | 14.000 € | 6.000 € | 14.280 € (3,57 %) | 34.280 € | 8,57 % |
| Berlin, mit Makler | 24.000 € (6,0 %) | 6.000 € | 14.280 € | 44.280 € | 11,07 % |
| NRW, mit Makler | 26.000 € (6,5 %) | 6.000 € | 14.280 € | 46.280 € | 11,57 % |
Der Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Szenario beträgt in diesem Beispiel 26.280 €. Bei einem Kaufpreis von 600.000 € klettert die Differenz auf über 39.000 €. Regionale Standortwahl und die Frage „mit oder ohne Makler“ können die Finanzierungslücke damit erheblich verändern.
Welche weiteren Kosten fallen beim Hauskauf zusätzlich an?
Über die klassischen Nebenkosten hinaus fallen beim Hauskauf oft weitere Positionen an: Bausachverständiger vor dem Kauf (400–1.200 €), Umzug (500–3.500 €), erste Renovierungen und Anpassungen, Gebäudeversicherung und – bei finanzierten Käufen – Bereitstellungszinsen der Bank. Diese Kosten sind nicht Teil der klassischen Kaufnebenkosten, gehören aber ins Budget.
Empfohlene Zusatz-Posten für ein realistisches Budget:
- Bausachverständiger vor Kauf: 400 bis 1.200 € für eine Kaufberatung mit Baugutachten. Die Investition amortisiert sich meist über die frühzeitige Aufdeckung von Mängeln, die im Kaufpreis nachverhandelt werden können.
- Finanzierungsvermittler-Provision: bei einigen Anbietern 0,5 bis 1,0 % der Darlehenssumme. Bei Direktbanken oft entfällt.
- Bereitstellungszinsen: 3,0 bis 3,6 % p.a. auf noch nicht abgerufene Darlehensteile, meist ab dem 4. bis 12. Monat nach Darlehenszusage.
- Gebäudeversicherung: ab etwa 200 € pro Jahr, Pflicht als Sicherheitsleistung bei den meisten Bank-Darlehen.
- Umzug + Ausstattung: 500 bis 3.500 € Umzug, plus Küche, Böden, kleinere Handwerker-Anpassungen.
In Summe empfiehlt es sich, neben den 7 bis 15 % Kaufnebenkosten weitere 3 bis 5 % des Kaufpreises als Puffer für Zusatz- und Anlaufkosten einzuplanen.
Welche Nebenkosten sind steuerlich absetzbar?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind die Kaufnebenkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Bei einer vermieteten Immobilie zählen sie zu den Anschaffungsnebenkosten und werden gemeinsam mit dem Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer abgeschrieben – in der Regel 50 Jahre bei Bestandsimmobilien und 33,3 Jahre bei ab 2023 fertiggestellten Wohngebäuden mit degressiver AfA.
Der Bodenanteil ist nicht abschreibungsfähig. Bei einem Kauf mit 400.000 € Kaufpreis und einem geschätzten Bodenanteil von 25 % (also 100.000 € Boden, 300.000 € Gebäude) werden bei einer 3-%-Linear-AfA jährlich 9.000 € des Gebäudeanteils als Werbungskosten geltend gemacht – bezogen auf das vermietete Objekt.
Nebenkosten im engeren Sinne (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) werden anteilig auf Boden und Gebäude verteilt und der Gebäudeanteil in die AfA-Basis eingerechnet. Für die genaue Aufteilung und die AfA-Wahl (linear 3 % oder degressiv 5 % im Erstjahr für Neubauten ab 2023) ist eine steuerliche Beratung sinnvoll.
💬 Meine Einschätzung
Die verbreitete Faustregel „rechne 10 % Nebenkosten dazu“ ist als grober Anker brauchbar, überdeckt aber die eigentliche Spannbreite. Wer in Bayern ohne Makler kauft, kommt mit gut 5 % aus – wer in NRW oder Brandenburg mit Makler kauft, landet schnell bei 12 % und mehr. In der ZSD-Beratungspraxis sehen wir regelmäßig Käufer, die diese Bandbreite unterschätzen und ihre Eigenkapital-Reserve zu knapp planen. Zwei Empfehlungen: Erstens die konkrete Nebenkosten-Summe schon in der Immobilien-Suchphase durchrechnen und in die maximale Kaufpreis-Obergrenze einbauen. Zweitens den Bausachverständigen-Termin vor der Beurkundung fest einplanen – 800 € Prüfhonorar können 20.000 € Nachverhandlungspotenzial öffnen.
- Kaufnebenkosten 2026 liegen bei 7 bis 15 % des Kaufpreises, komplett aus Eigenkapital zu stemmen
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein)
- Notar plus Grundbuch summieren sich bundesweit einheitlich auf rund 1,5 % des Kaufpreises
- Maklerprovision seit 2020 hälftig geteilt: Käuferanteil in der Regel 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer
- Bei 400.000 € Kaufpreis: 28.000 € bis 46.000 € Nebenkosten je nach Bundesland und Makler-Beteiligung
- Zusätzlich 3 bis 5 % Puffer für Bausachverständiger, Umzug, Versicherung und Bereitstellungszinsen einplanen
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf
Wann muss ich die Kaufnebenkosten bezahlen?
Die Notarkosten sind mit Rechnungsstellung nach der Beurkundung fällig, üblicherweise 2 bis 4 Wochen nach dem Termin. Die Grunderwerbsteuer wird 4 bis 8 Wochen später vom Finanzamt festgesetzt und muss binnen 4 Wochen bezahlt werden. Die Maklerprovision fällt in der Regel mit Grundbucheintrag oder gemäß der Formulierung im Kaufvertrag an.
Kann ich die Nebenkosten mit ins Darlehen aufnehmen?
Grundsätzlich ja, in Form einer 110- oder 115-Prozent-Finanzierung. Die meisten Banken bewilligen das aber nur bei sehr guter Bonität, hohem Einkommen und günstigem Beleihungswert. Der Zinssatz liegt in der Regel 0,3 bis 0,7 Prozentpunkte höher als bei einer Finanzierung inklusive Nebenkosten-Eigenanteil.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer legal senken?
Ja, durch getrennte Ausweisung von mitverkauftem Inventar (Einbauküche, Sauna, Markisen, Möbel) im Kaufvertrag. Der Kaufpreis für das Inventar zählt nicht zur Bemessungsgrundlage. Die Ausweisung muss substanziiert und marktüblich sein – Finanzämter prüfen auffällig hohe Inventar-Anteile.
Fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung dieselben Nebenkosten an?
Ja, die Struktur ist identisch: Grunderwerbsteuer, Notar-/Grundbuchkosten und – bei Makler-Beteiligung – die geteilte Provision. Zusätzlich fällt oft eine Vorschusszahlung an die Hausverwaltung (Instandhaltungsrücklage) beim Übergang an. Ein Kauf vom Bauträger enthält häufig die Notarkosten für die Teilungserklärung nicht zusätzlich.
Was passiert, wenn ich vom Kauf zurücktrete?
Nach der Beurkundung ist der Kaufvertrag bindend. Ein einseitiger Rücktritt ist nur bei vereinbarten Rücktrittsrechten oder gesetzlichen Anfechtungsgründen möglich. Die bereits entstandenen Notarkosten für die Beurkundung sind in jedem Fall zu bezahlen. Bei Nichtabnahme der Immobilie droht Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer plus Rückabwicklungskosten.
Wie plane ich die Kaufnebenkosten konkret in mein Budget ein?
Zwei Rechenschritte reichen. Erstens: Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands mit dem Kaufpreis multiplizieren. Zweitens: 1,5 % für Notar/Grundbuch und – falls Makler beteiligt – 3,57 % Käuferprovision aufschlagen. Beispiel 500.000 € in Hessen ohne Makler: 30.000 € (6,0 % GrESt) + 7.500 € (1,5 %) = 37.500 €. Diese Summe muss verfügbar sein, bevor der Notartermin stattfindet.
Quellen und weiterführende Literatur
- finanz-tools.de — Grunderwerbsteuer 2026: Übersichtstabelle aller 16 Bundesländer, Stand Juli 2026
- wievielkredit.de — Kaufnebenkosten 2026 nach Bundesland: 7–15 % Bandbreite und Beispielrechnungen
- Bundesministerium der Finanzen — Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in der aktuellen Fassung
- Bundesgesetzblatt — Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilien vom 12.06.2020 (Bestellerprinzip)
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — bundeseinheitliche Grundlage der Notar- und Grundbuchgebühren
- § 311b BGB — Formvorschrift der notariellen Beurkundung beim Immobilienkauf
- Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz — Statistik zu Immobilientransaktionen und Makler-Beteiligungsquote
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