Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie danach, was sie dauerhaft an Miete abwirft. Gutachter ziehen von der marktüblichen Jahresmiete die Bewirtschaftungskosten ab, kapitalisieren den Rest über die Restnutzungsdauer und addieren den Bodenwert. Es gilt vor allem für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.
Rechtsgrundlage sind die §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für 2026 setzt das Modell 367 Euro Verwaltungskosten je Wohnung und 14,40 Euro Instandhaltung je Quadratmeter an.
Den größten Hebel hat der Liegenschaftszinssatz. In unserem Rechenbeispiel verschiebt ein halber Prozentpunkt den Wert eines Mehrfamilienhauses um 60.000 bis 70.000 Euro. Zweitgrößter Hebel ist die Restnutzungsdauer, die von Modernisierungen abhängt. Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus taugt das Verfahren kaum.
Wie das Ertragswertverfahren funktioniert
Das Verfahren rechnet aus der nachhaltig erzielbaren Miete einen Barwert. Vom Rohertrag gehen die Bewirtschaftungskosten ab, vom Reinertrag die Verzinsung des Bodens. Der Rest wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, danach kommt der Bodenwert wieder dazu.
Der Gedanke dahinter ist einfach. Wer ein Mietshaus kauft, kauft einen Zahlungsstrom. Ein Investor zahlt für das Haus so viel, wie ihm die künftigen Mieten nach Kosten wert sind. Genau diese Überlegung bildet § 28 ImmoWertV ab: Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertragsanteil der Gebäude zusammen.
Wichtig ist das Wort „marktüblich“. Der Gutachter rechnet nicht mit der Miete, die dein Mieter gerade zahlt, sondern mit der Miete, die für so eine Wohnung am Stichtag am Markt erzielbar ist. Liegt die tatsächliche Miete deutlich darüber oder darunter, wird das später als Zu- oder Abschlag behandelt. Fachleute sprechen von Overrent und Underrent.
Der Boden nutzt sich nicht ab, das Gebäude schon. Deshalb trennt das Verfahren beides. Der Bodenwert kommt meist aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Das Gebäude bringt nur so lange Ertrag, wie es wirtschaftlich nutzbar ist, also über seine Restnutzungsdauer.
Wo das Verfahren hingehört, ist klar umrissen. Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büros und Läden werden über den Ertrag bewertet, weil Käufer dort rechnen. Ein freistehendes Einfamilienhaus, das du selbst bewohnst, kauft niemand wegen der Rendite. Dafür nimmt der Gutachter das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren, das wir im Beitrag Immobilienwert ermitteln: Verfahren und Rechenbeispiele gegenüberstellen.
Welche Werte du für die Berechnung brauchst
Du brauchst sechs Größen: marktübliche Nettokaltmiete, Wohnfläche, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz. Die Kostenansätze gibt Anlage 3 der ImmoWertV vor, Liegenschaftszins und Bodenrichtwert stehen im Grundstücksmarktbericht deines örtlichen Gutachterausschusses, den es in jedem Landkreis und jeder größeren Stadt gibt.
Die meisten Fehler entstehen schon beim Zusammentragen. Deshalb hier jede Größe mit ihrer Fundstelle.
| Baustein | Was gemeint ist | Wo du ihn findest |
|---|---|---|
| Rohertrag | Marktübliche Nettokaltmiete pro Jahr, ohne umlagefähige Nebenkosten | Mietspiegel, Mietübersichten im Grundstücksmarktbericht |
| Wohnfläche | Fläche nach Wohnflächenverordnung | Bauakte, eigenes Aufmaß |
| Bewirtschaftungskosten | Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Betriebskosten | Anlage 3 ImmoWertV, jährlich fortgeschrieben |
| Bodenwert | Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an Größe und Ausnutzung | BORIS-Portal deines Bundeslands |
| Restnutzungsdauer | Gesamtnutzungsdauer minus Alter, verlängert durch Modernisierungen | Anlagen 1 und 2 ImmoWertV |
| Liegenschaftszinssatz | Marktüblicher Zins, mit dem Immobilien einer Art verzinst werden | Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses |
Die Bewirtschaftungskosten sind seit der ImmoWertV 2021 bundesweit als Modellwerte festgelegt. Basis sind 230 Euro Verwaltung je Wohnung und 9,00 Euro Instandhaltung je Quadratmeter. Diese Werte werden jedes Jahr mit dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts fortgeschrieben, verglichen wird der Oktober des Vorjahres mit Oktober 2001. Für Stichtage im Jahr 2026 ergeben sich daraus folgende Ansätze:
| Kostenart (Wohnnutzung) | Basiswert | Ansatz 2026 |
|---|---|---|
| Verwaltung je Wohnung bzw. Ein- oder Zweifamilienhaus | 230 € | 367 € |
| Verwaltung je Eigentumswohnung | 275 € | 439 € |
| Verwaltung je Garage oder Stellplatz | 30 € | 48 € |
| Instandhaltung je m² Wohnfläche | 9,00 € | 14,40 € |
| Instandhaltung je Garage oder Stellplatz | 68 € | 108 € |
| Mietausfallwagnis | 2 % des Rohertrags | 2 % des Rohertrags |
Basiswerte: Anlage 3 ImmoWertV. Ansätze 2026: Fortschreibung mit dem VPI Oktober 2025, veröffentlicht von Destatis am 12.11.2025, berechnet von Sprengnetter. Bei gewerblicher Nutzung gelten 3 % Verwaltung und 4 % Mietausfallwagnis vom Rohertrag.
Der Instandhaltungsansatz gilt für den Fall, dass die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen. In vielen älteren Mietverträgen ist die Klausel dazu unwirksam, dann bleiben die Schönheitsreparaturen beim Vermieter. Manche Gutachter setzen dafür einen Zuschlag an. Frag nach, wenn das in deinem Gutachten fehlt.
Ein Wort zur Fläche: Fehler in der Wohnfläche schlagen eins zu eins auf den Rohertrag durch. Zehn Quadratmeter zu viel bei 8,50 Euro Miete sind 1.020 Euro Rohertrag im Jahr, kapitalisiert schnell über 15.000 Euro Wert. Wie Dachschrägen und Balkone zählen, steht in unserem Beitrag zur Wohnflächenberechnung nach WoFlV.
Rechenbeispiel: ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen
Ein Haus von 1972 mit 420 Quadratmetern Wohnfläche, 8,50 Euro marktüblicher Miete und 210.000 Euro Bodenwert kommt bei 3,5 Prozent Liegenschaftszins und 39 Jahren Restnutzungsdauer auf einen vorläufigen Ertragswert von rund 767.000 Euro. Nach Abzug des Dachschadens bleiben etwa 720.000 Euro.
Die Ausgangslage: Mehrfamilienhaus, sechs Wohnungen, Baujahr 1972, Bewertungsstichtag 2026. Das Grundstück hat 600 Quadratmeter, der Bodenrichtwert liegt bei 350 Euro. Fenster, Heizung, Bäder und Leitungen wurden in den letzten Jahren erneuert, Dach und Fassade sind noch original. Alle Zahlen sind für das Beispiel angenommen, die Kostenansätze sind die echten Werte für 2026.
Schritt 1: Restnutzungsdauer bestimmen
Anlage 1 der ImmoWertV setzt für Mehrfamilienhäuser eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Das Haus ist 54 Jahre alt, ohne Modernisierung blieben also 26 Jahre. Anlage 2 vergibt für Modernisierungen Punkte, höchstens 20. Neue Fenster bringen bis zu 2 Punkte, die Heizung 2, die Bäder 2, dazu 2 Punkte für erneuerte Leitungen. Mit 8 Punkten rechnet das Modell so:
RND = a × Alter² ÷ GND − b × Alter + c × GND
RND = 0,5 × 54² ÷ 80 − 1,1 × 54 + 1,0 × 80 = 38,8, gerundet 39 Jahre
Die Koeffizienten a, b und c stehen in Tabelle 3 der Anlage 2. Die Modernisierung verlängert die Nutzungsdauer hier um 13 Jahre. Mehr als 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, also 56 Jahre, gibt das Modell auch bei voller Punktzahl nicht her, außer bei einer Kernsanierung.
Schritt 2: Vom Rohertrag zum Ertragswert
| Position | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Rohertrag | 420 m² × 8,50 € × 12 | 42.840 € |
| Verwaltungskosten | 6 × 367 € | − 2.202 € |
| Instandhaltungskosten | 420 m² × 14,40 € | − 6.048 € |
| Mietausfallwagnis | 2 % von 42.840 € | − 857 € |
| Reinertrag | Kosten zusammen 21,3 % des Rohertrags | 33.733 € |
| Bodenwertverzinsung | 210.000 € × 3,5 % | − 7.350 € |
| Reinertrag der Gebäude | 26.383 € | |
| Kapitalisierungsfaktor | 3,5 %, 39 Jahre | × 21,10 |
| Ertragswert der Gebäude | 556.751 € | |
| Bodenwert | 600 m² × 350 € | + 210.000 € |
| Vorläufiger Ertragswert | 766.751 € |
Der Kapitalisierungsfaktor ist der Rentenbarwertfaktor nach § 34 ImmoWertV: (qn − 1) ÷ (qn × (q − 1)), mit q = 1 + Liegenschaftszins und n = Restnutzungsdauer. Jede Tabellenkalkulation rechnet das mit der Funktion BW(0,035;39;-1) aus.
Schritt 3: Besonderheiten des Objekts
Der vorläufige Ertragswert ist noch nicht der Verkehrswert. Nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV kommen jetzt die besonderen objektspezifischen Merkmale dazu. Im Beispiel ist das Dach am Ende. Kostet die Erneuerung nach Angebot 45.000 Euro, zieht der Gutachter diesen Betrag ab, sofern er den Zustand nicht schon über eine kürzere Restnutzungsdauer erfasst hat. Ergebnis: rund 722.000 Euro, gerundet 720.000 Euro Verkehrswert.
Viele Ratgeber stellen das allgemeine und das vereinfachte Ertragswertverfahren als zwei Methoden mit unterschiedlichem Ergebnis dar. Rechnerisch kommen beide bei gleichen Eingaben auf denselben Wert. Im vereinfachten Verfahren wird der volle Reinertrag kapitalisiert und der Bodenwert über die Restnutzungsdauer abgezinst: 33.733 € × 21,10 plus 210.000 € ÷ 1,03539 ergibt ebenfalls 766.751 €. Unterschiede entstehen erst, wenn ein Teil des Grundstücks selbständig nutzbar ist oder die Restnutzungsdauer sehr kurz wird. Weicht dein Gutachten zwischen beiden Varianten deutlich ab, liegt ein Rechenfehler vor.
Wie stark der Liegenschaftszins das Ergebnis verschiebt
Sehr stark. Im Beispiel kostet jeder halbe Prozentpunkt mehr Liegenschaftszins 60.000 bis 70.000 Euro Wert. Weil Gutachterausschüsse je nach Stadt und Baujahr Sätze zwischen etwa 2,8 und 4,3 Prozent für Mehrfamilienhäuser veröffentlichen, ist dieser Wert der wichtigste Prüfpunkt.
Der Liegenschaftszinssatz drückt aus, mit welcher Verzinsung Käufer am örtlichen Markt zufrieden sind. Ermittelt wird er nach § 193 Abs. 5 BauGB vom Gutachterausschuss, und zwar rückwärts aus echten Kaufpreisen. Niedriger Zins heißt: Käufer zahlen viel im Verhältnis zur Miete, weil sie die Lage für sicher halten.
| Liegenschaftszins | RND 39 Jahre (modernisiert) | RND 26 Jahre (nicht modernisiert) |
|---|---|---|
| 3,0 % | 835.702 € | 700.419 € |
| 3,3 % | 793.258 € | 673.026 € |
| 3,5 % | 766.751 € | 655.622 € |
| 4,0 % | 706.138 € | 614.895 € |
| 4,3 % | 673.269 € | 592.231 € |
| 4,5 % | 652.674 € | 577.808 € |
Vorläufiger Ertragswert des Beispielhauses, eigene Berechnung mit den Bewirtschaftungskosten 2026.
Zwei Zeilen in der Tabelle sind nicht zufällig gewählt. Der Gutachterausschuss Düsseldorf nennt in seinem Grundstücksmarktbericht 2025 für Mehrfamilienhäuser mit höchstens 20 Prozent Gewerbeanteil und Baujahr ab 1948 einen Liegenschaftszins von 3,3 Prozent. Der Gutachterausschuss Wuppertal hat zum 01.01.2025 für Mehrfamilienhäuser mit Baujahr bis 1948 einen Wert von 4,3 Prozent beschlossen. Die beiden Werte beziehen sich auf unterschiedliche Baujahrsgruppen und lassen sich nicht direkt vergleichen. Sie zeigen aber die Größenordnung: Dasselbe Haus läge mit dem einen Satz bei rund 793.000, mit dem anderen bei rund 673.000 Euro. Das sind 120.000 Euro Unterschied, nur durch die Lage im Markt.
Die Restnutzungsdauer wirkt fast genauso stark. Ohne die Modernisierungen verliert das Haus bei 3,5 Prozent rund 111.000 Euro, das sind 14,5 Prozent. Bei einem Kaufangebot für ein Mietshaus lohnt es sich deshalb, Rechnungen über Heizung, Fenster und Leitungen zusammenzusuchen. Jede belegte Maßnahme kann Punkte bringen.
Zur Plausibilisierung nutzen Gutachter den Ertragsfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresrohertrag. Im Beispiel sind das 17,9. Wuppertal weist für ältere Mehrfamilienhäuser einen Ertragsfaktor von 14,6 aus. Liegt dein Ergebnis weit über dem örtlichen Wert, steckt irgendwo ein zu optimistischer Ansatz.
Ein Liegenschaftszins aus dem Marktbericht gilt nur zusammen mit dem Modell, aus dem er abgeleitet wurde. § 10 ImmoWertV verlangt Modellkonformität: Hat der Gutachterausschuss mit bestimmten Bewirtschaftungskosten und Gesamtnutzungsdauern gerechnet, muss das Gutachten dieselben verwenden. Wer den Düsseldorfer Zins mit eigenen, höheren Kostenansätzen kombiniert, rechnet den Wert doppelt nach unten. Die Modellbeschreibung steht in jedem Marktbericht, meist im Anhang.
Typische Fehler im Ertragswertgutachten und wie du sie erkennst
Die häufigsten Fehler sind Ist-Miete statt Marktmiete, ein Liegenschaftszins ohne Quelle, Bewirtschaftungskosten aus einem anderen Modell, doppelt berücksichtigter Sanierungsbedarf und eine falsche Wohnfläche. Alle fünf lassen sich mit dem Gutachten in der Hand und dem Marktbericht daneben prüfen.
Ein Gutachten wirkt durch seine vielen Seiten oft unangreifbar. Die Rechnung selbst passt aber auf eine Seite, und dort lohnt der Blick. Diese Punkte gehst du am besten der Reihe nach durch:
- Welche Miete steht im Rohertrag? Es muss die marktübliche sein, mit Herleitung aus Mietspiegel oder Vergleichsmieten. Steht dort einfach die Ist-Miete laut Mieterliste, fehlt ein Prüfschritt. Abweichungen gehören als Over- oder Underrent in die besonderen Merkmale.
- Woher kommt der Liegenschaftszins? Im Gutachten muss die Quelle stehen, also Gutachterausschuss, Jahr des Marktberichts und Objektgruppe. Ein Satz ohne Quelle oder mit dem Hinweis „sachverständig geschätzt“ ist angreifbar, solange der Ausschuss eigene Daten hat.
- Passen die Kosten zum Stichtag? Für 2026 sind das 367 Euro Verwaltung je Wohnung und 14,40 Euro Instandhaltung. Alte Werte aus dem Vorjahr verschieben das Ergebnis nur leicht, ein ganz anderes Kostenmodell dagegen deutlich.
- Wird der Sanierungsstau zweimal abgezogen? Wer das Dach als Abschlag abzieht und gleichzeitig wegen des Dachs die Restnutzungsdauer kürzt, zählt den Mangel doppelt.
- Stimmt die Fläche? Wohnfläche nach WoFlV, nicht Nutzfläche mit Keller und Dachboden. Lass dir die Flächenberechnung zeigen.
Für ein Mietshaus bei einem Kauf oder Verkauf reicht diese Prüfung oft, um mit dem Gutachter oder der Gegenseite gezielt zu sprechen. Was ein vollständiges Gutachten enthalten muss, erklären wir im Beitrag Verkehrswertgutachten: Inhalt, Kosten und wann du es brauchst.
Ertragswert beim Finanzamt: was bei Erbschaft und Schenkung anders läuft
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer rechnet das Finanzamt nach §§ 184 bis 188 des Bewertungsgesetzes. Das Schema ist ähnlich, doch fehlen Daten des Gutachterausschusses, gelten feste Liegenschaftszinsen, etwa 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke. Ein eigenes Gutachten kann den Wert senken.
Das Bewertungsgesetz übernimmt den Aufbau der ImmoWertV, setzt aber auf Typisierung. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ohne passende Vergleichsdaten bewertet das Finanzamt im Ertragswertverfahren. Stellt der Gutachterausschuss keinen geeigneten Liegenschaftszins bereit, schreibt § 188 Abs. 2 BewG vor:
| Grundstücksart | Liegenschaftszins nach § 188 BewG |
|---|---|
| Mietwohngrundstücke | 3,5 % |
| Gemischt genutzt, gewerblicher Anteil bis 50 % | 4,5 % |
| Gemischt genutzt, gewerblicher Anteil über 50 % | 5,0 % |
| Geschäftsgrundstücke | 6,0 % |
Für ein Mietshaus in einer gefragten Großstadt liegt der Ausschusswert oft unter 3,5 Prozent, das Finanzamt kommt dann mit Ausschussdaten auf einen höheren Wert als mit dem Pauschalsatz. In schwächeren Märkten kann es umgekehrt sein. Die Bewertung des Finanzamts ignoriert außerdem viele objektspezifische Mängel wie den Sanierungsstau am Dach.
Genau dort setzt § 198 BewG an. Weist du nach, dass der Verkehrswert niedriger ist als der festgestellte Grundbesitzwert, gilt der niedrigere Wert. Als Nachweis dient in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses. Ob sich das rechnet, hängt vom Abstand zwischen beiden Werten und deinem Steuersatz ab. Das Vorgehen mit Zahlen zeigt unser Beitrag zum Wertgutachten für ein geerbtes Haus.
Die Fristen im Feststellungsverfahren sind kurz. Gegen den Bescheid über den Grundbesitzwert kannst du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen, und das Gutachten sollte dann schon beauftragt sein. Die Rechenbeispiele in diesem Beitrag dienen dem Verständnis und ersetzen keine Einzelfallbewertung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wann sich ein Ertragswertgutachten lohnt und wann nicht
Es lohnt sich bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten, sobald Kaufpreis, Erbteilung oder Steuer an der Zahl hängen. Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus ist es das falsche Werkzeug, für eine einzelne vermietete Wohnung meist überflüssig, weil dort Vergleichspreise genügen.
| Wenn … | … dann |
|---|---|
| du ein Mietshaus kaufen willst und nur den Angebotspreis prüfst | selbst nachrechnen mit Marktbericht und den Ansätzen oben, Gutachten nur bei großem Abstand |
| Erben ein Mietshaus aufteilen und sich nicht einig sind | Verkehrswertgutachten im Ertragswertverfahren, von allen gemeinsam beauftragt |
| das Finanzamt mit Pauschalen über dem Marktwert liegt | Gutachten nach § 198 BewG, wenn die Steuerersparnis die Kosten klar übersteigt |
| du eine einzelne vermietete Eigentumswohnung bewertest | meist Vergleichswert, Ertragswert nur zur Kontrolle |
| du dein Einfamilienhaus selbst bewohnst | kein Ertragswert, sondern Sach- oder Vergleichswert |
Bei einer einzelnen Wohnung gibt es fast überall genug Vergleichskaufpreise. Der Ertragswert ist dann eine nützliche Gegenrechnung, aber kein Grund für ein eigenes Gutachten. Für eine schnelle Einschätzung unter Beteiligten reicht oft ein schlankeres Papier, wie wir im Vergleich Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten zeigen.
Bevor du für ein Mietshaus Geld in ein Gutachten steckst, rechne die Tabelle oben einmal selbst mit den Zahlen aus deinem Marktbericht durch. Das dauert eine Stunde. Liegen Angebotspreis und deine Rechnung innerhalb von zehn Prozent, bringt dir ein Gutachten für den Kauf selten neue Erkenntnisse. Ein Bausachverständiger, der Dach, Leitungen und Feuchte prüft, ist dann das bessere Investment, denn genau diese Punkte bestimmen Restnutzungsdauer und Abschläge.
- Ertragswert = Bodenwert plus kapitalisierter Reinertrag der Gebäude, Grundlage §§ 27 bis 34 ImmoWertV.
- Bewirtschaftungskosten 2026: 367 € Verwaltung je Wohnung, 14,40 € Instandhaltung je m², 2 % Mietausfallwagnis.
- Ein halber Prozentpunkt Liegenschaftszins verschiebt den Wert im Beispiel um 60.000 bis 70.000 €.
- Belegte Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer und erhöhen den Wert deutlich.
- Beim Finanzamt gelten ohne Ausschussdaten feste Zinsen nach § 188 BewG, ein Gutachten nach § 198 BewG kann den Wert senken.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Wie berechne ich den Ertragswert meiner Immobilie selbst?
Nimm die marktübliche Nettokaltmiete pro Jahr, zieh die Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 ImmoWertV ab und dann die Verzinsung des Bodenwerts. Den Rest multiplizierst du mit dem Kapitalisierungsfaktor aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer und addierst den Bodenwert. Liegenschaftszins und Bodenrichtwert holst du dir beim Gutachterausschuss.
Wo finde ich den Liegenschaftszinssatz für meine Stadt?
Im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Viele Berichte sind kostenlos über das BORIS-Portal des Bundeslands abrufbar, einige kosten eine Gebühr. Achte auf die Objektgruppe, das Baujahr und die Modellbeschreibung, denn der Zins gilt nur zusammen mit den dort genannten Kostenansätzen.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?
Der Ertragswert ist ein Rechenergebnis eines Verfahrens. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Bei Mietshäusern leitet der Gutachter den Verkehrswert aus dem Ertragswert ab, nach Zu- und Abschlägen für besondere Merkmale wie Sanierungsstau oder abweichende Mieten.
Warum steigt der Ertragswert nicht, wenn ich die Miete erhöhe?
Weil das Verfahren mit der marktüblichen Miete rechnet, nicht mit deiner Vertragsmiete. Liegt die neue Miete über dem Markt, berücksichtigt der Gutachter den Mehrertrag nur zeitlich begrenzt als Zuschlag. Dauerhaft wirkt nur eine Miete, die auch ein neuer Mieter am Markt zahlen würde.
Gilt das Ertragswertverfahren auch für Eigentumswohnungen?
Ja, für vermietete Eigentumswohnungen kann es angewendet werden, mit 439 Euro Verwaltungskosten statt 367 Euro. Meist ist aber das Vergleichswertverfahren vorrangig, weil es genug Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen gibt. Wuppertal etwa weist für vermietetes Wohnungseigentum zum 01.01.2025 einen Liegenschaftszins von 2,9 Prozent aus.
Quellen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021, §§ 8, 10, 21, 27 bis 34 sowie Anlagen 1, 2 und 3, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 25.10.2026
- Bewertungsgesetz (BewG), §§ 184 bis 188 und § 198, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 25.10.2026
- Baugesetzbuch (BauGB), § 193 Abs. 5 und § 194, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 25.10.2026
- Sprengnetter: Neue Bewirtschaftungskosten-Ansätze für 2026, auf Basis des Verbraucherpreisindex Oktober 2025 (Destatis, veröffentlicht am 12.11.2025), abgerufen am 25.10.2026
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf: Grundstücksmarktbericht 2025, Kapitel 5 (Liegenschaftszinssätze)
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal: Grundstücksmarktbericht 2025, Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren zum 01.01.2025
