Die Wohnfläche ermittelst du in Deutschland in aller Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV): lichte Maße messen, Flächen unter 1 m Raumhöhe weglassen, zwischen 1 und 2 m halb zählen, Balkon meist zu einem Viertel. Keller, Heizungsraum und Garage gehören nie dazu.
Gerade bei Dachgeschosswohnungen liegen „Fläche laut Exposé“ und Wohnfläche nach WoFlV oft weit auseinander. In unserem Rechenbeispiel schrumpfen 75 beworbene Quadratmeter auf 58,65 m². Bei 300.000 Euro Kaufpreis steigt der echte Quadratmeterpreis damit von 4.000 auf rund 5.115 Euro.
Beim Kauf zählt nur, was im notariellen Vertrag steht. Eine Flächenangabe im Exposé allein bringt dir nach der BGH-Rechtsprechung nichts, wenn die Wohnung kleiner ist. Bei der Miete wird eine Abweichung von mehr als 10 % zum Mangel.
Welche Regel gilt: WoFlV, II. BV oder DIN 277?
Für Mietverträge ab dem 1. Januar 2004 legt der BGH den Begriff Wohnfläche nach der WoFlV aus, für ältere Verträge nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Die DIN 277 misst dagegen Grundflächen, keine Wohnfläche, und kommt meist auf höhere Werte.
Die WoFlV gilt unmittelbar nur für geförderten Wohnraum. Trotzdem ist sie der Maßstab für fast alles andere. Der Bundesgerichtshof hat 2009 entschieden, dass „Wohnfläche“ im Mietrecht auch bei frei finanzierten Wohnungen nach den Regeln für preisgebundenen Wohnraum zu verstehen ist (Urteil vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08). Ausnahmen gibt es nur, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist.
Die II. BV lebt in alten Unterlagen weiter. Hast du eine Wohnflächenberechnung aus den 1980er- oder 1990er-Jahren in der Hand, wurde sie fast sicher danach erstellt. Zwei Unterschiede verändern das Ergebnis spürbar: Wer nach II. BV mit Rohbaumaßen aus der Bauzeichnung rechnete, musste die Fläche um 3 % kürzen (§ 43 Abs. 3 II. BV). Und bei Einfamilienhäusern durfte die Fläche um bis zu 10 % gekürzt werden (§ 44 Abs. 3 II. BV). Diese 10-%-Regel kennt die WoFlV nicht mehr, wie der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags festgehalten hat.
Die DIN 277 stammt aus dem Hochbau. Architekten berechnen damit Grundflächen und Rauminhalte für Kosten und Baugenehmigung. Eine Anrechnung nach Raumhöhe gibt es dort nicht, Schrägen zählen voll, Keller und Balkon werden als Flächen erfasst. Steht im Exposé „Wohn- und Nutzfläche ca. 140 m²“, ist das ein Hinweis, dass Keller oder Dachboden mitgezählt wurden.
| Punkt | WoFlV (seit 2004) | II. BV (bis 2003) | DIN 277 |
|---|---|---|---|
| Messgrundlage | lichte Maße, kein Putzabzug | Fertigmaße oder Rohbaumaße minus 3 % | Grundflächen nach Nutzungsart |
| Raumhöhe 1 bis 2 m | zur Hälfte | zur Hälfte | voll |
| Balkon, Terrasse | in der Regel 1/4, höchstens 1/2 | bis zur Hälfte (Terrasse nur als gedeckter Freisitz) | volle Grundfläche, getrennt ausgewiesen |
| Keller, Heizungsraum | zählen nicht | zählen nicht | werden als Fläche erfasst |
| Pauschalabzug Einfamilienhaus | keiner | bis 10 % möglich | keiner |
So misst du nach WoFlV richtig
Gemessen wird im fertigen Raum von Wand zu Wand, ab der Vorderkante von Putz, Fliesen oder Verkleidung. Sockelleisten, Heizkörper, Badewanne und Einbauküche stehen auf Wohnfläche und werden nicht abgezogen. Raus fallen nur Schornsteine, Pfeiler, große Treppen und flache Nischen.
§ 3 WoFlV ist großzügiger, als viele denken. Alles, was fest eingebaut ist, bleibt in der Fläche: Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen, freiliegende Leitungen, Einbaumöbel. Du misst also einfach über den Boden, als wäre der Raum leer.
Abgezogen werden nur wenige Dinge. Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben. Ein gemauerter Kaminzug von 40 × 40 cm fällt also raus, eine schmale Stütze von 25 × 25 cm nicht. Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Podest zählen ebenfalls nicht. In einer Maisonette sind das schnell 3 bis 4 m², die im Exposé gern mitlaufen. Türnischen bleiben draußen, Fensternischen nur dann drin, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 13 cm sind.
Messen darfst du im fertigen Raum oder auf Basis einer Bauzeichnung, die für ein Baugenehmigungsverfahren taugt und lichte Maße erkennen lässt (§ 3 Abs. 4 WoFlV). Wurde anders gebaut als gezeichnet, ist die Zeichnung als Grundlage erledigt. Genau das ist bei Altbauten mit Umbauten der Normalfall.
Praktisch heißt das: Laser-Entfernungsmesser, Zollstock für die Höhen und ein Grundriss, auf dem du jeden Raum in Rechtecke zerlegst. Bei Schrägen markierst du auf dem Boden die Linien, an denen die Decke 2,00 m und 1,00 m hoch ist. Dazwischen liegt der Streifen, der halb zählt.
Der häufigste Fehler beim Aufmaß unter Schrägen: Die Höhe wird an der Wand gemessen statt über dem fertigen Fußboden an der Stelle, wo die Fläche liegt. Halte den Zollstock senkrecht, schiebe ihn an die Schräge, bis er genau 1,00 m bzw. 2,00 m anzeigt, und markiere dort am Boden. Bei Gauben musst du jede Gaube einzeln behandeln, weil dort die volle Höhe weiter in den Raum reicht.
Dachschräge, Balkon, Keller und Treppe im Detail
Unter 1 m Raumhöhe zählt nichts, zwischen 1 und 2 m die Hälfte, ab 2 m alles. Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Keller, Waschküche, Heizungsraum und Garage zählen nie, egal wie gut sie ausgebaut sind.
| Fläche | Anrechnung nach WoFlV | Worauf du achten solltest |
|---|---|---|
| Raumteil ab 2 m lichter Höhe | 100 % | auch unter einer Treppe, wenn dort 2 m Höhe erreicht werden |
| Raumteil 1 bis unter 2 m | 50 % | typischer Streifen unter der Dachschräge |
| Raumteil unter 1 m | 0 % | auch wenn dort ein Einbauschrank steht |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | in der Regel 25 %, höchstens 50 % | 50 % nur mit Begründung (z. B. große, ruhige, gut nutzbare Fläche); ortsübliche Praxis kann 25 % festlegen |
| Wintergarten unbeheizbar | 50 % | beheizbarer Wintergarten zählt als normaler Raum |
| Abstellraum in der Wohnung | nach Raumhöhe, meist 100 % | außerhalb der Wohnung (Kellerersatzraum) 0 % |
| Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum, Garage | 0 % | gilt als Zubehörraum (§ 2 Abs. 3 WoFlV) |
| Treppe mit mehr als 3 Steigungen | 0 % (inkl. Podest) | bis 3 Stufen zählt die Fläche normal mit |
| Raum ohne baurechtliche Eignung | 0 % | z. B. ausgebauter Spitzboden oder Kellerzimmer ohne Genehmigung, zu wenig Fenster oder Raumhöhe |
Beim Keller gibt es die meisten Missverständnisse. Ein Hobbyraum mit Laminat und Heizkörper bleibt nach WoFlV ein Kellerraum. Wohnfläche wird er nur, wenn er die Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung an einen Aufenthaltsraum erfüllt, also genug Raumhöhe und genug Fensterfläche hat, und als Wohnraum genehmigt ist. Die Anforderungen unterscheiden sich von Land zu Land. Wer ein Souterrain kauft, sollte deshalb immer in die Bauakte schauen.
Beim Balkon ist die Viertel-Regel der Normalfall. Die Hälfte setzen Verkäufer gern an, ohne es zu begründen. Für einen Balkon von 8 m² macht das 2 m² Unterschied. Das klingt wenig, bei 4.500 Euro pro Quadratmeter sind das aber 9.000 Euro Kaufpreis für Fläche, die es so nicht gibt.
Rechenbeispiel: Dachgeschosswohnung mit Schrägen
Eine Dachgeschosswohnung, im Exposé mit „ca. 75 m² Wohn-/Nutzfläche“ beworben, kommt nach WoFlV auf 58,65 m². Ursache sind die Schrägen, der Balkon zu einem Viertel und das Kellerabteil, das gar nicht zählt. Die Zahlen sind ein typisiertes Beispiel.
So sieht die Wohnung aus: zwei Zimmer unter dem Dach, die Schräge läuft jeweils an einer Längswand entlang. Küche, Bad, Flur und ein kleiner Abstellraum liegen im Bereich mit voller Höhe. Dazu kommen ein Balkon und ein Kellerabteil.
| Raum | Grundfläche | Rechnung nach WoFlV | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnzimmer 5,20 × 4,60 m | 23,92 m² | 17,68 m² voll + 4,16 m² (Streifen 0,80 m, Höhe 1 bis 2 m) halb + 2,08 m² unter 1 m = 0 | 19,76 m² |
| Schlafzimmer 4,10 × 3,80 m | 15,58 m² | 10,66 m² voll + 3,28 m² halb + 1,64 m² unter 1 m = 0 | 12,30 m² |
| Küche 3,20 × 2,90 m | 9,28 m² | volle Höhe, Einbauküche wird nicht abgezogen | 9,28 m² |
| Bad 2,60 × 2,40 m | 6,24 m² | Badewanne zählt mit | 6,24 m² |
| Flur 6,10 × 1,30 m | 7,93 m² | minus Schornstein 0,40 × 0,40 m = 0,16 m² | 7,77 m² |
| Abstellraum in der Wohnung 1,50 × 1,20 m | 1,80 m² | innerhalb der Wohnung, volle Höhe | 1,80 m² |
| Balkon 4,00 × 1,50 m | 6,00 m² | zu einem Viertel | 1,50 m² |
| Kellerabteil | 8,00 m² | Zubehörraum | 0,00 m² |
| Summe | 78,75 m² | 58,65 m² |
Die 75 m² aus dem Exposé entstehen, wenn man die Räume ohne Höhenstaffelung zusammenzählt (70,75 m² inklusive vollem Balkon) und dann großzügig rundet oder einen Teil des Kellers dazunimmt. Ganz falsch ist die Zahl als Grundfläche nicht. Als Wohnfläche ist sie es.
Was das in Euro bedeutet, zeigt der Kaufpreis. Bei 300.000 Euro kalkulierst du mit den Exposé-Zahlen 4.000 Euro pro Quadratmeter. Tatsächlich zahlst du 300.000 ÷ 58,65 = rund 5.115 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Liegt der örtliche Vergleichswert bei 4.000 Euro, wären für 58,65 m² rund 234.600 Euro angemessen, also gut 65.000 Euro weniger. Selbst wenn der Verkäufer den Balkon zur Hälfte ansetzen darf, kommst du nur auf 60,15 m².
Für Mieter sieht es genauso aus. Steht im Mietvertrag 75 m² und die Wohnung hat nach WoFlV 58,65 m², liegt die Abweichung bei 21,8 %. Das ist weit über der 10-%-Schwelle des BGH. Bei 900 Euro Miete wäre eine Minderung im Verhältnis der Abweichung rund 196 Euro im Monat.
Was eine falsche Wohnfläche rechtlich bedeutet
Bei der Miete gilt: Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner als vereinbart, ist das ein Mangel, und du darfst mindern. Beim Kauf zählt nur die Fläche, die im notariellen Vertrag steht. Eine Exposé-Angabe allein begründet in der Regel keine Ansprüche.
Die Mieter-Seite hat der BGH über Jahre ausgeformt. Seit dem Urteil vom 24.03.2004 (VIII ZR 295/03) gilt eine Abweichung von mehr als 10 % nach unten als Mangel, ohne dass der Mieter nachweisen muss, dass ihn die kleinere Fläche im Alltag stört. Für Mieterhöhungen zählt seit dem 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) allein die tatsächliche Größe, auch wenn sie im Vertrag anders steht. Der Vermieter muss dabei aber die Kappungsgrenze einhalten. Für die Betriebskostenabrechnung hat der BGH am 30.05.2018 (VIII ZR 220/17) ebenfalls auf die tatsächliche Fläche umgestellt.
Beim Kauf ist die Lage für dich als Käufer ungemütlicher. Im Fall, den der BGH am 06.11.2015 entschied (V ZR 78/14), stand im Exposé eine Fläche von über 200 m², gemessen wurden etwa 170 m². Im notariellen Vertrag stand keine Größe. Ergebnis: kein Anspruch des Käufers. Eine Beschreibung, die nur in Exposé oder Vorgesprächen auftaucht, wird nach dieser Rechtsprechung in der Regel keine vereinbarte Beschaffenheit. Bleibt nur der Vorwurf der arglistigen Täuschung, und den musst du beweisen.
Daraus folgt die wichtigste praktische Regel: Lass die Wohnfläche mit der Berechnungsgrundlage in den Kaufvertrag schreiben, etwa „Wohnfläche 58,65 m², berechnet nach WoFlV, Wohnflächenberechnung vom … als Anlage“. Eine Formulierung mit „ca.“ lässt Spielraum. Wie viel, entscheidet im Streit das Gericht.
Die genannten Urteile sind Einzelfallentscheidungen, die Rechtsprechung entwickelt sich weiter, und Mietverträge enthalten oft eigene Regeln zur Flächenberechnung. Wenn es um eine Minderung, eine Rückforderung oder einen Kaufpreisnachlass geht, lass deinen Vertrag prüfen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Checkliste vor dem Kauf und wann sich ein Aufmaß lohnt
Fordere vor dem Notartermin die Wohnflächenberechnung an und prüfe, nach welcher Regel, wann und von wem sie erstellt wurde. Ein professionelles Aufmaß lohnt sich bei Dachgeschoss, Altbau mit Umbauten oder Zweifeln an genehmigten Räumen. Beim Neubau mit WoFlV-Anlage im Vertrag meist nicht.
Diese Punkte gehst du vor der Unterschrift durch:
- Liegt eine schriftliche Wohnflächenberechnung vor, nicht nur eine Zahl im Exposé?
- Steht drauf, ob nach WoFlV, II. BV oder DIN 277 gerechnet wurde? Fehlt die Angabe, frag nach.
- Stammt die Berechnung aus der Bauzeichnung? Dann vergleiche den Grundriss mit der Wohnung. Jede versetzte Wand macht die Zeichnung als Grundlage wertlos.
- Sind ausgebaute Keller- oder Dachräume als Wohnraum genehmigt? Das klärt ein Blick in die Bauakte beim Bauamt.
- Mit welchem Anteil steht der Balkon drin? Ein Viertel ist der Normalfall.
- Sind Treppen mit mehr als drei Stufen herausgerechnet?
- Bei Eigentumswohnungen: Passt die Fläche zu Aufteilungsplan und Teilungserklärung?
- Steht die Fläche mit Berechnungsgrundlage im Entwurf des Kaufvertrags?
Ob du einen Sachverständigen oder Architekten mit einem Aufmaß beauftragst, hängt am Risiko. Die Kosten fragst du am besten vorab als Pauschale an, sie hängen von Größe, Grundriss und Region ab.
| Wenn … | dann … |
|---|---|
| die Wohnung unter dem Dach liegt oder Gauben hat | selbst nachmessen oder Aufmaß beauftragen, hier steckt die größte Abweichung |
| die Berechnung älter als 2004 ist | auf II. BV prüfen: 3 % Putzabzug, 10 % Abzug beim Einfamilienhaus, Balkon bis zur Hälfte |
| Souterrain oder ausgebauter Spitzboden mitgezählt sind | Baugenehmigung einsehen, ohne Genehmigung gehören sie nicht in die Wohnfläche |
| deine Stichprobe mehr als 5 % unter der Angabe liegt | professionelles Aufmaß vor dem Notartermin, Ergebnis in die Preisverhandlung |
| ein Neubau mit WoFlV-Berechnung als Vertragsanlage gekauft wird | kein eigenes Aufmaß nötig, nach Fertigstellung stichprobenartig nachmessen |
Eine Stichprobe schaffst du in einer Besichtigung: das größte Zimmer und das Zimmer mit der stärksten Schräge messen, mit dem Grundriss vergleichen. Weichen schon diese beiden Räume deutlich ab, stimmt die Gesamtzahl selten.
Die Wohnfläche ist außerdem die Basis jeder Bewertung. Wer im Vergleichswertverfahren mit Quadratmeterpreisen rechnet, bekommt mit der falschen Fläche einen falschen Wert. Wie Gutachter das handhaben, erklären wir unter Immobilienwert ermitteln. Für ein gerichtsfestes Ergebnis führt ein Verkehrswertgutachten das Aufmaß meist selbst durch oder prüft die vorhandene Berechnung. Welche Rolle die Prüfung in den einzelnen Kaufschritten spielt, findest du im Ablauf beim Hauskauf.
Typische Fehler und wie du sie vermeidest
| Fehler | Folge | So vermeidest du ihn |
|---|---|---|
| Schräge ohne Höhenstaffelung gerechnet | oft 10 bis 20 % zu viel Fläche | 1-m- und 2-m-Linie am Boden markieren |
| Kellerraum als Wohnfläche gezählt | ganzer Raum zu viel | Genehmigung prüfen, sonst separat als Nutzfläche führen |
| Balkon voll oder zur Hälfte angesetzt | bis zu drei Viertel der Balkonfläche zu viel | Viertel ansetzen, Abweichung begründen lassen |
| Treppe in der Maisonette mitgezählt | meist 3 bis 4 m² zu viel | Treppenauge und Podest herausrechnen |
| Alte Bauzeichnung trotz Umbau verwendet | Abweichung in beide Richtungen | neu aufmessen, wie § 3 Abs. 4 WoFlV es verlangt |
| Fläche nur im Exposé, nicht im Kaufvertrag | in der Regel keine Ansprüche bei Abweichung | Fläche mit Berechnungsgrundlage beurkunden lassen |
Bei einer Dachgeschosswohnung oder einem älteren Haus mit ausgebautem Keller würde ich keinem Quadratmeterpreis trauen, den ich nicht selbst nachvollziehen kann. Eine Stunde mit Laser und Zollstock deckt die groben Fehler auf. Ein professionelles Aufmaß kostet einen Bruchteil dessen, was du bei einer falschen Fläche zu viel zahlst.
Kaum lohnt sich der Aufwand bei einer Wohnung mit geraden Wänden, ohne Schrägen und mit einer aktuellen WoFlV-Berechnung, die als Anlage in den Kaufvertrag kommt. Da reicht eine Stichprobe.
Wohnfläche heißt in Deutschland fast immer Wohnfläche nach WoFlV: lichte Maße, Höhenstaffelung bei 1 und 2 m, Balkon in der Regel zu einem Viertel, Zubehörräume wie Keller und Garage gar nicht.
Berechnungen vor 2004 folgen meist der II. BV und können durch Putz- und Pauschalabzüge anders ausfallen. Die DIN 277 liefert Grundflächen und ist für den Quadratmeterpreis ungeeignet.
Beim Kauf schützt dich nur eine Flächenangabe mit Berechnungsgrundlage im notariellen Vertrag. Zur Einordnung: Eine Wohnung in Deutschland hatte Ende 2025 im Schnitt 94,0 m² Wohnfläche, je Einwohner waren es 49,5 m² (Destatis).
Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Zählt die Fläche unter der Dachschräge zur Wohnfläche?
Ja, aber gestaffelt. Bereiche mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht (§ 4 WoFlV). Gemessen wird die Höhe über dem fertigen Fußboden an der jeweiligen Stelle.
Mit wie viel Prozent zählt ein Balkon?
In der Regel mit 25 % seiner Grundfläche, höchstens mit 50 %. Die Hälfte braucht eine Begründung, etwa eine besonders große und gut nutzbare Fläche. Ist vor Ort ein Viertel üblich, kann das nach BGH-Rechtsprechung maßgeblich sein. Bei Mietverträgen vor 2004 gilt die II. BV mit „bis zur Hälfte“.
Gehört ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?
Nur, wenn er die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllt und als Wohnraum genehmigt ist. Ein beheizter Hobbyraum mit kleinem Kellerfenster bleibt Zubehörraum und zählt nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht. Im Exposé darf er als Nutzfläche auftauchen, aber getrennt.
Wie viel Abweichung muss ich als Mieter hinnehmen?
Bis 10 % weniger als vereinbart gilt nach BGH nicht als Mangel. Liegt die Abweichung darüber, darfst du die Miete im Verhältnis der Abweichung mindern. Für Mieterhöhungen und Betriebskosten zählt dagegen immer die tatsächliche Fläche.
Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen?
Eine Zulassung schreibt die WoFlV nicht vor, du darfst selbst messen. Für Kaufvertrag, Bank oder Streitfall ist eine Berechnung von Architekt, Vermessungsingenieur oder Sachverständigem belastbarer. Was ein solcher Prüfer sonst noch leistet, steht in unserem Beitrag dazu, was ein Bausachverständiger macht.
Quellen
- Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung, WoFlV) vom 25.11.2003, §§ 2, 3, 4, in Kraft seit 1.1.2004, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 13.10.2026
- Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), §§ 43, 44, Gegenüberstellung II. BV/WoFlV des Berliner Mietervereins, abgerufen am 13.10.2026
- Deutscher Bundestag, Wissenschaftliche Dienste, Ausarbeitung WD 7 – 3000 – 089/17 zur Wohnflächenberechnung, Stand 17.07.2017
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03 (Flächenabweichung über 10 % als Mangel)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.04.2009, VIII ZR 86/08 (Auslegung des Begriffs Wohnfläche, ortsübliche Berechnung)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 (Mieterhöhung nach tatsächlicher Wohnfläche)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17 (Betriebskosten nach tatsächlicher Wohnfläche)
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14 (Flächenangabe im Exposé ohne Aufnahme in den Kaufvertrag)
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 250 vom 16.07.2026: 44,0 Millionen Wohnungen zum Jahresende 2025
