Grunderwerbsteuer 2026: Sätze aller Bundesländer mit Rechenbeispiel

Die Grunderwerbsteuer zahlst du beim Kauf einer Immobilie einmalig an das Finanzamt. Je nach Bundesland sind es 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das zwischen 14.000 Euro in Bayern und 26.000 Euro in NRW, Brandenburg, Saarland oder Schleswig-Holstein.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 in deinem Bundesland?

Der Satz liegt 2026 zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Die letzte Änderung war Bremen, das zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht hat. Für 2026 sind keine weiteren Satzänderungen in Kraft getreten.

Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes nennt in § 11 eigentlich 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder aber nach Art. 105 Abs. 2a GG ihren eigenen Satz festlegen, und bis auf Bayern haben alle erhöht. Für die Länder ist die Steuer eine wichtige Einnahme: Laut BMF-Monatsbericht vom August 2025 lag das Aufkommen 2025 im Schnitt bei knapp 1,3 Milliarden Euro pro Monat.

Die Tabelle zeigt, was das bei zwei typischen Kaufpreisen bedeutet. Maßgeblich ist immer das Bundesland, in dem das Grundstück liegt, nicht dein Wohnort.

Thüringen ist das einzige Land, das gesenkt hat: zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent. Über Freibeträge für Ersterwerber wird seit Jahren diskutiert, eine bundesrechtliche Öffnungsklausel dafür gibt es bis heute nicht. Wer dir also einen „Ersterwerber-Freibetrag“ verspricht, meint entweder Österreich oder ein Förderprogramm wie das Hessengeld, zu dem wir weiter unten kommen.

So rechnest du die Grunderwerbsteuer selbst aus

Bemessungsgrundlage ist nach § 8 und § 9 GrEStG die Gegenleistung, beim Kauf also der Kaufpreis plus alles, was du zusätzlich für das Grundstück übernimmst. Davon ziehst du mitverkaufte bewegliche Sachen ab, multiplizierst mit dem Landessatz und rundest auf volle Euro ab.

Die Formel ist simpel: (Kaufpreis minus Inventar plus übernommene Leistungen) mal Steuersatz. Die Tücke steckt in den beiden Korrekturposten. Übernimmst du zum Beispiel eine Grundschuld mit der Restschuld des Verkäufers oder zahlst du ihm die Maklerprovision, die eigentlich er schuldet, gehört das zur Gegenleistung. Was nicht dazugehört, sind die Kosten, die ohnehin dich treffen: Notar, Grundbuch, deine eigene Maklerprovision.

Ein durchgerechnetes Beispiel für ein gebrauchtes Einfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen:

715 Euro sind kein Vermögen, aber für einen Satz im Kaufvertrag ein ordentlicher Stundenlohn. Wie die Grunderwerbsteuer mit Notar, Grundbuch und Makler zusammenspielt, zeigt unser Überblick über die Nebenkosten beim Hauskauf.

Was du vom Kaufpreis abziehen darfst und was nicht

Abziehen darfst du bewegliche Sachen, die mitverkauft werden, etwa eine Einbauküche, Markisen, eine Sauna-Kabine oder Gartenmöbel, solange der Preis realistisch ist. Nicht abziehen darfst du die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung. Das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden.

Beim Inventar gilt eine einfache Faustregel: Ansetzen, was ein fremder Dritter für die gebrauchten Sachen zahlen würde, und das im Kaufvertrag mit einer kurzen Liste festhalten. Das Finanzgericht Köln hat 2017 (Az. 5 K 2938/16) klargestellt, dass ein im Vertrag gesondert vereinbarter Preis grundsätzlich gilt und das Finanzamt beweisen muss, wenn es ihn für überhöht hält. Abschreibungstabellen oder Kleinanzeigenpreise hat das Gericht als Maßstab ausdrücklich verworfen.

Das heißt nicht, dass du jede Zahl hineinschreiben kannst. Eine zwölf Jahre alte Küche mit 25.000 Euro anzusetzen, lädt zur Prüfung ein, und dann musst du im Zweifel Rechnungen und Fotos liefern. Fest eingebaute Teile wie Heizung, Fenster, Einbauschränke nach Maß oder ein Kachelofen sind übrigens wesentliche Bestandteile des Gebäudes und bleiben voll steuerpflichtig.

Bei der Eigentumswohnung war die Rücklage lange ein beliebter Abzugsposten. Damit ist Schluss: Der BFH hat am 16. September 2020 (Az. II R 49/17) entschieden, dass die Instandhaltungsrückstellung zum Vermögen der Gemeinschaft gehört und nicht mit der Wohnung auf dich übergeht. Das BMF wendet das seit März 2021 auch auf Wohnungseigentum an. Steht im Vertrag trotzdem „abzüglich anteilige Rücklage“, ändert das an der Steuer nichts.

Neubau: Warum du oft Steuer auf das Haus zahlst

Kaufst du ein Grundstück und lässt darauf bauen, zahlst du Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten, wenn Grundstück und Haus ein einheitlicher Erwerbsgegenstand sind. Das ist der Fall, wenn Verkäufer und Baufirma zusammenwirken und du über das Ob und Wie der Bebauung nicht mehr frei entscheidest.

Beim Kauf vom Bauträger ist das eindeutig: Ein Vertrag, ein Preis, Steuer auf alles. Interessant wird es bei zwei getrennten Verträgen. Der BFH hat im Urteil vom 27. September 2012 (Az. II R 7/12) die Kriterien zusammengefasst. Ein Indiz ist schon, wenn dir vor dem Grundstückskauf ein Bebauungsangebot mit weitgehend fertiger Planung vorliegt, das du später im Wesentlichen unverändert annimmst. Im entschiedenen Fall lagen zwischen Kaufvertrag und Bauvertrag 14 Tage, Haustyp und Preis waren vorher besprochen. Ergebnis: Steuer auf die Baukosten.

Was das kostet, siehst du an einem Rechenbeispiel aus Brandenburg mit 6,5 Prozent:

Die Konsequenz für dich: Wenn du die Wahl hast, kauf das Grundstück zuerst ohne Bindung an eine Baufirma, und hole Angebote erst danach ein. Dokumentiere das mit Datum. Bietet dir ein Makler ein Grundstück nur „mit Haus vom Partnerunternehmen“ an, rechne von vornherein mit Steuer auf den Gesamtpreis. Ein nachträglich in zwei Verträge zerlegtes Paket hält einer Prüfung meist nicht stand.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Steuerfrei sind nach § 3 GrEStG vor allem Erwerbe von Ehegatten und Lebenspartnern, von Verwandten in gerader Linie, bei Erbschaft und Schenkung sowie bei der Vermögensaufteilung nach einer Scheidung. Außerdem bleiben Erwerbe bis 2.500 Euro steuerfrei.

Kaufen deine Kinder dir das Haus ab, oder verkaufst du deiner Mutter deinen Anteil, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stiefkinder und die Ehegatten der Kinder sind gleichgestellt. Geschwister dagegen nicht: Kauft dir dein Bruder deine Hälfte am Elternhaus ab, wird Grunderwerbsteuer fällig. Eine Ausnahme gilt nach § 3 Nr. 3 GrEStG, wenn ihr einen Nachlass unter Miterben aufteilt.

Bei Erbschaft und Schenkung greift statt der Grunderwerbsteuer die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Eine Falle steckt in der Schenkung unter Auflage: Übernimmt das Kind zum Beispiel die Restschuld der Eltern, ist der Wert dieser Auflage grunderwerbsteuerpflichtig, soweit er bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. Zwischen Eltern und Kind entfällt die Steuer dann wegen der geraden Linie trotzdem. Bei einer Schenkung an Nichte oder Neffe bleibt sie.

Wann die Steuer fällig wird: Ablauf mit Fristen

Die Steuer entsteht mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Der Notar meldet den Vertrag innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt, das einen Bescheid schickt. Zahlen musst du nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Erst danach darfst du ins Grundbuch.

Die Reihenfolge ist für deine Liquiditätsplanung wichtiger, als viele denken. Die Grunderwerbsteuer ist oft die erste große Zahlung nach dem Notartermin und kommt vor dem Kaufpreis.

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Grundbuchamt dich nicht als Eigentümer ein. Zahlst du spät, verzögert sich also nicht nur der Eintrag, es kommen Säumniszuschläge dazu. Formal schulden Käufer und Verkäufer die Steuer nach § 13 GrEStG als Gesamtschuldner. Im Kaufvertrag übernimmt sie fast immer der Käufer, zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt aber an den Verkäufer halten. Was zwischen Notar und Eintrag sonst passiert, erklären wir beim Thema Eintragung ins Grundbuch.

Kauf geplatzt, Preis gemindert: So bekommst du Geld zurück

Wird der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren nach Entstehung der Steuer rückgängig gemacht, setzt das Finanzamt nach § 16 GrEStG auf Antrag keine Steuer fest oder erstattet sie. Wird der Kaufpreis nachträglich herabgesetzt, sinkt auch die Steuer.

Diesen Paragrafen kennen erstaunlich wenige Käufer, dabei geht es um fünfstellige Beträge. Drei Situationen kommen in der Praxis immer wieder vor. Erstens die geplatzte Finanzierung: Der Vertrag wird einvernehmlich aufgehoben, die Steuer ist aber schon festgesetzt oder bezahlt. Mit dem Aufhebungsvertrag stellst du beim Finanzamt einen Antrag nach § 16 Abs. 1. Zweitens der Rücktritt, weil der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt: Hier gilt die Zwei-Jahres-Frist nicht, entscheidend ist der Rechtsanspruch auf Rückabwicklung. Drittens die Minderung wegen versteckter Mängel nach § 437 BGB: Einigt ihr euch auf einen niedrigeren Kaufpreis, wird die Steuer auf Antrag entsprechend herabgesetzt.

Ein Beispiel: Ein Gutachter findet nach dem Kauf einen verschwiegenen Feuchteschaden im Keller, der Verkäufer akzeptiert eine Minderung von 30.000 Euro. In Hessen bringt dir das 1.800 Euro Grunderwerbsteuer zurück, wenn du den Antrag stellst. Von selbst passiert das nicht. Wie du einen solchen Schaden belastbar dokumentieren lässt, zeigt unser Artikel zu den Kosten eines Immobiliengutachtens.

Hessengeld und Absetzbarkeit: was sonst noch hilft

Für Selbstnutzer ist die Grunderwerbsteuer steuerlich nicht absetzbar. In Hessen gibt es aber einen Ausgleich: Das Hessengeld erstattet Ersterwerbern bis zu 10.000 Euro pro Käufer und 5.000 Euro pro Kind, verteilt auf zehn Jahre und gedeckelt auf die gezahlte Steuer.

Laut Hessischem Finanzministerium waren bis August 2026 rund 311 Millionen Euro für mehr als 20.000 Anträge zugesagt, im Schnitt etwa 15.600 Euro pro Antrag. Voraussetzung ist die erste selbst genutzte Immobilie in Hessen, der Antrag läuft digital über die WIBank, und du musst den Einzug innerhalb von drei Jahren per Meldebescheinigung nachweisen.

So sieht das bei einer Familie mit zwei Kindern aus, die für 450.000 Euro in Hessen kauft: Die Grunderwerbsteuer beträgt 27.000 Euro. Das Hessengeld läge rechnerisch bei 20.000 plus 10.000 Euro, also 30.000 Euro, wird aber auf die gezahlten 27.000 Euro gedeckelt. Ausgezahlt werden zehn Jahresraten zu je 2.700 Euro. Die Steuer musst du also trotzdem komplett vorfinanzieren.

Vermietest du die Immobilie, gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten und wirkt über die Abschreibung auf das Gebäude. Der Anteil, der auf den Grund und Boden entfällt, wird nicht abgeschrieben. Eine Ausnahme vom Prinzip „Selbstnutzer gehen leer aus“ gibt es sonst nicht.

Den ganzen Kaufprozess vom ersten Besichtigungstermin bis zur Schlüsselübergabe findest du in unserem Beitrag zum Ablauf beim Hauskauf.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?

Gesetzlich schulden beide gemeinsam. Im Kaufvertrag wird sie praktisch immer dem Käufer auferlegt, und das Finanzamt schickt ihm den Bescheid. Zahlt er nicht, kann das Finanzamt den Verkäufer in Anspruch nehmen, der sich das Geld dann vom Käufer zurückholen muss.

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

Manche Banken finanzieren Nebenkosten mit, meist aber nur bei sehr guter Bonität und mit Zinsaufschlag. Üblich ist, dass du Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Makler aus Eigenkapital zahlst. Frag das vor der Beurkundung, denn die Steuer wird vor dem Kaufpreis fällig.

Fällt beim Erbbaurecht auch Grunderwerbsteuer an?

Ja. Die Bestellung oder der Kauf eines Erbbaurechts ist ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang, die Bemessungsgrundlage richtet sich dabei nach dem Erbbauzins und nicht nach einem Grundstückspreis. Wie Erbbaurechte im Alltag funktionieren, liest du in unserem Beitrag zum Erbbaurecht.

Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht pünktlich zahle?

Für jeden angefangenen Monat Verzug berechnet das Finanzamt einen Säumniszuschlag von 1 Prozent des abgerundeten Steuerbetrags nach § 240 AO. Wichtiger ist die Blockade: Ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne Bescheinigung keine Eigentumsumschreibung.

Gilt der alte Steuersatz, wenn ich vor einer Erhöhung kaufe?

Ja. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, an dem die Steuer entsteht, beim normalen Kauf also der Tag der Beurkundung. Wer in Bremen vor dem 1. Juli 2025 beurkundet hat, zahlte noch 5,0 Prozent, auch wenn die Eintragung später kam.

Quellen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), §§ 3, 8, 9, 11, 13, 15, 16, 18, 22, Fassung Stand 24.10.2026 (gesetze-im-internet.de)
• Grundgesetz (GG), Art. 105 Abs. 2a Satz 2, Fassung Stand 24.10.2026 (gesetze-im-internet.de)
• Abgabenordnung (AO), § 240 Säumniszuschläge, Fassung Stand 24.10.2026 (gesetze-im-internet.de)
• Steuersätze der Länder: Haufe, „Grunderwerbsteuer: So teuer ist sie in den Bundesländern“ vom 01.07.2025, und rechenbar.de, Übersicht Stand Juni 2026, beide abgerufen 24.10.2026
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 (Instandhaltungsrückstellung), berichtet von Haufe, abgerufen 24.10.2026
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 27.09.2012, II R 7/12, BStBl II 2013, S. 86 (einheitlicher Erwerbsgegenstand), abgerufen über deloitte-tax-news.de am 24.10.2026
• Finanzgericht Köln, Urteil vom 08.11.2017, 5 K 2938/16 (Einbauküche und Markisen), berichtet im NWB Experten-Blog, abgerufen 24.10.2026
• Deutscher Bundestag, Drucksache 21/7409 vom 29.07.2026, mit Verweis auf den BMF-Monatsbericht August 2025 zum Grunderwerbsteueraufkommen
• Hessisches Ministerium der Finanzen: Pressemitteilung „Über 300 Millionen Euro Hessengeld zugesagt“ vom 17.08.2026 (finanzen.hessen.de)

Das könnte dich auch interessieren

Immobilien kaufen & verkaufen

Notarkosten beim Hauskauf berechnen: GNotKG-Tabelle mit Beispielen

Immobilien kaufen & verkaufen

Ablauf beim Hauskauf: Alle Schritte mit Fristen und Kosten

Immobilien kaufen & verkaufen

Nebenkosten beim Hauskauf: Was du zahlst und wann es fällig wird