Das Sachwertverfahren bewertet ein Haus danach, was ein vergleichbarer Neubau heute kosten würde. Der Gutachter zieht die Alterung ab, addiert den Bodenwert und passt das Ergebnis mit dem Sachwertfaktor an den örtlichen Markt an. Typisch ist es für selbst genutzte Einfamilienhäuser.
Rechtsgrundlage sind die §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller und ausgebautem Dach in mittlerem Standard kostet nach den Normalherstellungskosten 2010 genau 835 Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, hochgerechnet auf 2026 rund 1.579 Euro.
Über das Ergebnis entscheidet am Ende der Sachwertfaktor. In Essen liegt er für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel bei 1,33, im Kreis Lippe für ein Haus aus unserem Rechenbeispiel bei 0,90. Derselbe Rechenweg führt so zu 307.000 oder 455.000 Euro.
Wie das Sachwertverfahren rechnet
Der Gutachter ermittelt die Herstellungskosten eines gleichwertigen Neubaus, rechnet sie mit dem Baupreisindex auf den Stichtag hoch, zieht die Alterswertminderung ab, addiert Außenanlagen und Bodenwert und multipliziert das Ganze mit dem Sachwertfaktor des örtlichen Gutachterausschusses. Erst danach kommen Schäden und Rechte.
Der Gedanke dahinter: Wer ein Einfamilienhaus kauft, vergleicht es im Kopf mit der Alternative, selbst zu bauen. Ein 40 Jahre altes Haus ist weniger wert als ein Neubau, aber das Grundstück altert nicht. Genau diese Trennung bildet § 35 ImmoWertV ab. Der vorläufige Sachwert setzt sich aus drei Teilen zusammen: dem Sachwert der Gebäude, dem Sachwert der Außenanlagen und dem Bodenwert.
Die Herstellungskosten kommen nicht aus der Rechnung, die der Bauherr damals bezahlt hat. Sie kommen aus einer Kostentabelle, den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) in Anlage 4 der ImmoWertV. Dort steht für jede Gebäudeart und fünf Standardstufen ein Betrag je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, bezogen auf das Kostenniveau des Jahres 2010. Darin stecken Bauwerk, Technik, Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten für Planung und Genehmigung.
Weil 2010 lange vorbei ist, schreibt § 36 Abs. 2 ImmoWertV vor, die Kosten mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Danach kommen zwei Faktoren: der Regionalfaktor, mit dem der Gutachterausschuss das örtliche Baukostenniveau abbildet, und der Alterswertminderungsfaktor. Letzterer ist laut § 38 ImmoWertV schlicht das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer. Für Ein- und Zweifamilienhäuser setzt Anlage 1 der ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an.
Bis hierhin ist das reine Kostenrechnung. Was ein Haus am Markt bringt, hängt aber nicht davon ab, was es zu bauen kostet. Deshalb folgt die Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor (§ 39 ImmoWertV). Zum Schluss berücksichtigt der Gutachter besondere objektspezifische Merkmale wie einen Reparaturstau, ein Wohnrecht oder eine Baulast. Das Ergebnis ist der Sachwert, aus dem er den Verkehrswert ableitet.
Für welche Häuser der Sachwert taugt und für welche nicht
Das Sachwertverfahren passt, wenn Käufer eine Immobilie zum Selbstnutzen suchen und es zu wenige vergleichbare Verkäufe gibt. Das trifft vor allem auf freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Zweifamilienhäuser zu. Für Mietshäuser und Eigentumswohnungen gibt es bessere Verfahren.
Welches Verfahren ein Gutachter wählt, richtet sich danach, wie der Markt für diese Immobilie tatsächlich rechnet. Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus wegen der Mieten, also nimmt der Gutachter das Ertragswertverfahren mit Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Für Eigentumswohnungen gibt es in den meisten Städten genug Verkaufsfälle für das Vergleichswertverfahren. Beim Einfamilienhaus ist jedes Objekt anders, und genau hier spielt der Sachwert seine Stärke aus.
Diese Entscheidungshilfe zeigt dir, ob der Sachwert in deinem Fall die richtige Grundlage ist:
| Wenn deine Immobilie … | dann rechnet der Gutachter meist mit … |
|---|---|
| ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus ist, das du selbst bewohnst | dem Sachwertverfahren als Hauptverfahren |
| ein Reihenhaus in einer Siedlung mit vielen gleichen Häusern ist | dem Vergleichswertverfahren, der Sachwert dient zur Kontrolle |
| eine Eigentumswohnung ist | dem Vergleichswertverfahren |
| ein Zweifamilienhaus ist, dessen zweite Wohnung vermietet ist | meist dem Sachwert, bei hohem Mietanteil zusätzlich dem Ertragswert |
| ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus ist | dem Ertragswertverfahren |
| eine Villa mit sehr individueller Ausstattung oder ein Haus mit Einliegerwohnung ist | dem Sachwert mit Zuschlägen für besondere Bauteile |
Eine Grenze solltest du kennen. Bei sehr alten Häusern, deren Restnutzungsdauer gegen null geht, ist der Gebäudewert im Modell fast nur noch Bodenwert. Steht dort ein abrisswürdiges Haus, rechnen Gutachter mit dem Liquidationswert, also Bodenwert minus Abrisskosten. Das ist kein Sachwert mehr, und wer darauf ein Sachwertgutachten aufbaut, bekommt eine Zahl, die am Markt niemand zahlt. Einen Überblick über alle drei Verfahren und wann welches greift findest du im Beitrag Immobilienwert ermitteln: Verfahren, Rechenbeispiele und Selbstcheck.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus von 1985 Schritt für Schritt
Ein freistehendes Einfamilienhaus von 1985 mit 240 Quadratmetern Brutto-Grundfläche auf 600 Quadratmetern Grund kommt vor der Marktanpassung auf einen vorläufigen Sachwert von gut 342.000 Euro. Bodenwert und Gebäude tragen dazu etwa gleich viel bei, die Außenanlagen fallen kaum ins Gewicht.
Die Annahmen: Keller, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, Standardstufe 3, keine wesentlichen Modernisierungen, Bodenrichtwert 250 Euro je Quadratmeter, Stichtag 2026. Für den Baupreisindex nehmen wir zur Vereinfachung 189,1 (2010 = 100). Diesen Wert hat das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 14.01.2026 für steuerliche Bewertungen im Jahr 2026 festgelegt. Ein Gutachter verwendet den Quartalswert zum Stichtag. Der liegt höher, denn die Baupreise für Wohngebäude sind laut Destatis von August 2025 bis August 2026 um 5,5 Prozent gestiegen.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| NHK 2010, Typ 1.01, Stufe 3 | laut Anlage 4 ImmoWertV | 835 €/m² |
| Kosten am Stichtag | 835 € × 189,1 / 100 | 1.579 €/m² |
| Herstellungskosten Gebäude | 1.579 € × 240 m² BGF × Regionalfaktor 1,0 | 378.956 € |
| Alterswertminderungsfaktor | Restnutzungsdauer 39 Jahre / Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre | 0,4875 |
| Gebäudesachwert | 378.956 € × 0,4875 | 184.741 € |
| Außenanlagen | angenommen 4 % des Gebäudesachwerts (Wege, Zaun, Anschlüsse) | 7.390 € |
| Bodenwert | 600 m² × 250 €/m² | 150.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | Summe | 342.131 € |
Die Restnutzungsdauer ergibt sich hier ganz einfach: 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer minus 41 Jahre Alter. Hätten die Eigentümer Dach, Fassade und Heizung erneuert, sähe das anders aus. Anlage 2 der ImmoWertV vergibt für Modernisierungen bis zu 20 Punkte, zum Beispiel 4 Punkte für eine Dacherneuerung mit Dämmung, 4 für die Außenwanddämmung und je 2 für Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder. Ab einer gewissen Punktzahl verlängert sich die Restnutzungsdauer spürbar, und damit steigt der Gebäudewert.
Die 4 Prozent für die Außenanlagen sind eine Annahme für dieses Beispiel. § 37 ImmoWertV erlaubt dafür Herstellungskosten, Erfahrungssätze oder eine sachverständige Schätzung. Viele Gutachterausschüsse legen in ihrer Modellbeschreibung fest, wie sie Außenanlagen bei der Ableitung des Sachwertfaktors behandelt haben, und daran muss sich der Gutachter halten.
Die Brutto-Grundfläche ist nicht die Wohnfläche. Sie wird nach Außenmaßen gemessen und umfasst alle nutzbaren Ebenen, also auch Keller und Dachboden, sofern dort eine lichte Höhe von etwa 1,25 Metern erreicht wird und die Ebene begehbar ist. Spitzböden und Kriechkeller zählen nicht, Balkone auch nicht. Bei einem typischen unterkellerten Einfamilienhaus mit ausgebautem Dach liegt die BGF deutlich über der Wohnfläche. Setzt jemand versehentlich die Wohnfläche in die Sachwertformel ein, ist der Gebäudewert um einen großen Teil zu niedrig.
Warum dasselbe Haus in Essen und in Lippe 150.000 Euro auseinanderliegt
Der Sachwertfaktor zeigt, wie viel Käufer vor Ort tatsächlich für einen Euro Sachwert zahlen. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus echten Verkäufen ab. In gefragten Städten liegt er deutlich über 1, in vielen ländlichen Regionen dagegen spürbar darunter.
Ein Blick in zwei aktuelle Grundstücksmarktberichte macht das greifbar. Der Gutachterausschuss in Essen weist in seinem Marktbericht 2026 für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser einen mittleren Sachwertfaktor von 1,33 aus, mit einer Spanne von 0,80 bis 1,90. Grundlage sind Verkäufe aus 2024 und 2025. Für Reihenmittelhäuser liegt der Wert bei 1,47.
Der Kreis Lippe rechnet den Faktor mit einer Formel aus Grundstücksgröße und vorläufigem Sachwert. Die Spanne der ausgewerteten 350 Verkäufe reicht dort von 54 bis 146 Prozent. Setzt du unser Beispielhaus mit 600 Quadratmetern Grund und 342.131 Euro vorläufigem Sachwert ein, ergibt die Formel aus dem Marktbericht 2026 einen Faktor von rund 0,90.
| Marktanpassung | Sachwertfaktor | Marktangepasster Sachwert |
|---|---|---|
| Vorläufiger Sachwert (Rechenbeispiel) | 1,00 | 342.131 € |
| Mittelwert Essen, GMB 2026 | 1,33 | 455.034 € |
| Formel Kreis Lippe, GMB 2026 | 0,897 | 307.042 € |
Natürlich wäre der Bodenrichtwert in Lippe für ein vergleichbares Grundstück meist niedriger als in Essen. Das Beispiel hält ihn bewusst gleich, damit du siehst, was der Faktor allein bewirkt: knapp 150.000 Euro Unterschied bei identischem Haus und identischer Rechnung. Wer den Sachwert ohne Marktanpassung als Verkaufspreis nimmt, liegt in der Großstadt zu niedrig und auf dem Land zu hoch.
Ein zweiter Punkt wird oft übersehen. Der Sachwertfaktor gilt nur zusammen mit dem Modell, aus dem er stammt. Hat der Gutachterausschuss mit NHK 2010, einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem Regionalfaktor von 1,0 gerechnet, muss der Gutachter genauso rechnen. Diese Modellkonformität verlangt § 10 ImmoWertV. Wer andere Baukosten oder eine andere Nutzungsdauer ansetzt und dann den veröffentlichten Faktor darüberlegt, vermischt zwei Systeme und bekommt einen falschen Wert. Die Modellbeschreibung steht in jedem Grundstücksmarktbericht, meist in einem eigenen Kapitel weiter hinten.
Wo kleine Annahmen große Summen verschieben
Drei Stellschrauben bewegen das Ergebnis am stärksten: die Restnutzungsdauer, die Standardstufe und der Sachwertfaktor. Zehn Jahre mehr Restnutzungsdauer bringen im Beispiel nach Marktanpassung über 60.000 Euro. Genau an diesen drei Stellen solltest du jedes Gutachten genau prüfen.
Die folgende Tabelle zeigt, wie stark sich einzelne Annahmen in unserem Beispiel auswirken. Gerechnet ist jeweils nur die Änderung dieser einen Größe, mit dem Essener Faktor von 1,33 und inklusive der Außenanlagen.
| Annahme ändert sich | Wirkung auf den Sachwert | Worauf du achtest |
|---|---|---|
| Restnutzungsdauer 49 statt 39 Jahre | rund + 65.500 € | Sind die Modernisierungspunkte nach Anlage 2 nachvollziehbar begründet? |
| Standardstufe 2 statt 3 | rund − 33.700 € | Wurde jedes Bauteil (Dach, Fenster, Heizung, Bad) einzeln eingestuft? |
| Sachwertfaktor 1,23 statt 1,33 | rund − 34.200 € | Stammt der Faktor aus dem aktuellen Bericht und passt die Objektgruppe? |
| Wohnfläche statt BGF eingesetzt | Gebäudewert deutlich zu niedrig | Steht die BGF mit Flächenaufstellung im Gutachten? |
Aus der Praxis der Gutachtenprüfung kennt man immer wieder dieselben Fehler. Die Standardstufe wird pauschal vergeben, obwohl Anlage 4 eine Einstufung nach einzelnen Merkmalen mit Gewichtung vorsieht. Ein Haus mit neuem Bad, aber Fenstern von 1985 ist eben nicht durchgehend Stufe 3. Im Kreis Lippe reichte die Spanne der eingestuften Häuser von Stufe 1,8 bis 4,3, das zeigt, wie fein dort abgestuft wird.
Ebenso häufig wird der Reparaturstau doppelt abgezogen. Hat der Gutachter die Restnutzungsdauer wegen des schlechten Zustands schon gekürzt, darf er die Dachsanierung nicht noch einmal in voller Höhe als besonderes Merkmal abziehen. Umgekehrt fehlt der Abzug manchmal ganz. Ein undichtes Dach für 25.000 Euro gehört nach der Marktanpassung als Abschlag in die Rechnung, sonst steht im Gutachten ein Wert, den kein Käufer zahlt.
Der dritte Klassiker ist ein veralteter Faktor. Grundstücksmarktberichte erscheinen jährlich, in angespannten Phasen ändern sich die Sachwertfaktoren spürbar. Ein Gutachten mit Stichtag 2026 sollte den Bericht 2026 verwenden oder begründen, warum nicht.
Wenn du ein Gutachten in der Hand hast, prüfe diese Punkte der Reihe nach:
- Ist der Stichtag genannt und passt der Baupreisindex zu diesem Stichtag?
- Gibt es eine Flächenaufstellung der Brutto-Grundfläche nach Geschossen?
- Ist die Standardstufe Bauteil für Bauteil hergeleitet?
- Sind die Modernisierungen mit Jahr und Punkten nach Anlage 2 aufgeführt?
- Werden Sachwertfaktor, Quelle und Modellparameter des Gutachterausschusses genannt?
- Sind Schäden und Rechte wie ein Wohnrecht getrennt nach der Marktanpassung berücksichtigt?
Fehlt einer dieser Punkte, frag nach. Ein seriöser Gutachter kann jeden Ansatz begründen. Wann ein vollständiges Gutachten nötig ist und wann eine kürzere Stellungnahme reicht, haben wir im Vergleich Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten aufgeschlüsselt.
Sachwert beim Finanzamt: Erbschaft und Schenkung
Auch das Finanzamt bewertet Ein- und Zweifamilienhäuser oft im Sachwertverfahren, aber nach dem Bewertungsgesetz statt nach der ImmoWertV. Fehlt ein örtlicher Sachwertfaktor, nimmt es pauschale Wertzahlen aus Anlage 25 BewG. Das kann zu deutlich höheren Werten führen als am Markt erzielbar.
Das steuerliche Sachwertverfahren steht in den §§ 189 bis 191 BewG und ist dem Verkehrswertverfahren nachgebildet. Die Regelherstellungskosten in Anlage 24 BewG entsprechen für ein Einfamilienhaus vom Typ 1.01 den NHK 2010, also 835 Euro in Stufe 3. Die Unterschiede liegen im Detail, und genau die entscheiden über deine Steuer:
| Punkt | Verkehrswert (ImmoWertV) | Steuerwert (BewG) |
|---|---|---|
| Baupreisindex | aktueller Wert zum Stichtag | Jahresdurchschnitt des Vorjahres, für 2026: 189,1 für Wohngebäude |
| Restnutzungsdauer | sachverständig, nach Zustand und Modernisierung | schematisch, aber mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer (§ 190 Abs. 6 BewG) |
| Marktanpassung | Sachwertfaktor des Gutachterausschusses, objektspezifisch angepasst | Sachwertfaktor des Gutachterausschusses, sonst Wertzahl aus Anlage 25 BewG |
| Schäden und Reparaturstau | Abschlag als besonderes Merkmal | kein Abschlag im Verfahren vorgesehen |
Was das bedeutet, zeigt unser Beispielhaus. Ohne Außenanlagen kommt es auf einen vorläufigen Sachwert von 334.741 Euro. Gibt es keinen geeigneten Faktor vom Gutachterausschuss, schaut das Finanzamt in Anlage 25. Bei rund 335.000 Euro vorläufigem Sachwert und 250 Euro Bodenrichtwert steht dort eine Wertzahl von 1,2. Der Steuerwert liegt damit bei rund 401.700 Euro. Liegt das Haus in einer Gegend, in der Käufer eher 0,9 statt 1,2 zahlen, und hat es noch einen Reparaturstau, kann der tatsächliche Marktwert um 100.000 Euro darunter liegen.
Für diesen Fall gibt es § 198 BewG. Du darfst nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist, und zwar mit einem Verkehrswertgutachten. Das Finanzamt akzeptiert dafür Gutachten des Gutachterausschusses oder von entsprechend qualifizierten Sachverständigen. Ob sich das rechnet, hängt vom Freibetrag ab. Liegt dein Erbe auch mit dem Steuerwert unter dem Freibetrag, bringt dir ein Gutachten steuerlich nichts. Liegt es darüber, sparst du bei einem um 100.000 Euro niedrigeren Wert je nach Steuerklasse und Steuersatz schnell einen fünfstelligen Betrag, während das Gutachten selbst in aller Regel nur einen Bruchteil davon kostet. Mehr dazu, mit Freibeträgen und Fristen, findest du im Beitrag Wertgutachten für ein geerbtes Haus.
Die Rechenbeispiele vereinfachen bewusst und ersetzen keine Bewertung durch einen Sachverständigen. Baupreisindex, Sachwertfaktoren und Wertzahlen ändern sich jährlich, maßgeblich ist immer der Stand zum Bewertungsstichtag. Ob ein Gutachten gegenüber dem Finanzamt sinnvoll ist, solltest du vor der Beauftragung mit einem Steuerberater klären. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wann du den Sachwert selbst überschlagen kannst
Für eine erste Einschätzung reichen dir Bodenrichtwert, Baujahr, eine grobe BGF und der Sachwertfaktor aus dem Marktbericht. Für Verkauf, Scheidung, Erbstreit oder Finanzamt brauchst du ein Gutachten, weil dort jede Annahme belastbar begründet sein muss.
Den Bodenrichtwert findest du kostenlos im BORIS-Portal deines Bundeslands. Die BGF kannst du aus den Bauplänen überschlagen: Grundfläche nach Außenmaßen mal Anzahl der nutzbaren Ebenen. Den Sachwertfaktor liefert der Grundstücksmarktbericht deines Gutachterausschusses, der bei vielen Ausschüssen kostenlos online steht. Mit diesen Werten und der Formel aus dem Rechenbeispiel weißt du in einer Stunde, in welcher Größenordnung dein Haus liegt.
Wo der Selbstcheck an seine Grenzen kommt: bei der Standardstufe, bei Modernisierungspunkten und bei Schäden. Genau hier liegen die großen Hebel aus der Tabelle oben, und genau hier fehlt Laien meist der Maßstab. Wenn du verkaufen willst, schau dir deshalb zusätzlich an, zu welchen Preisen vergleichbare Häuser in deiner Gegend tatsächlich angeboten und verkauft werden. Liegen Sachwert und Angebotspreise weit auseinander, ist meist eine deiner Annahmen falsch. Was ein vollständiges Verkehrswertgutachten enthält und was es kostet, erklären wir in einem eigenen Beitrag.
Der Sachwert ist das richtige Werkzeug für das selbst genutzte Einfamilienhaus, aber nur zusammen mit einem aktuellen, örtlichen Sachwertfaktor. Eine Sachwertberechnung ohne Marktanpassung ist eine Baukostenrechnung und sagt über den Verkaufspreis wenig.
Ein Gutachten lohnt sich, wenn viel Geld an der Zahl hängt: beim Erbe oberhalb des Freibetrags, bei der Auszahlung eines Miterben oder bei der Scheidung. Für den bloßen Kauf eines Einfamilienhauses bringt dir ein Bausachverständiger, der den Zustand prüft, oft mehr als ein Sachwertgutachten. Der Preis ergibt sich dort ohnehin aus Verhandlung und Vergleichsangeboten.
- Sachwert = (Herstellungskosten × Baupreisindex × Regionalfaktor × Alterswertminderung) + Außenanlagen + Bodenwert, danach mal Sachwertfaktor.
- Ein Einfamilienhaus vom Typ 1.01 in Stufe 3 kostet laut NHK 2010 835 €/m² BGF, hochgerechnet auf 2026 rund 1.579 €/m².
- Der Sachwertfaktor schwankt regional stark: 1,33 im Mittel in Essen, rund 0,90 im Kreis Lippe für das Beispielhaus.
- Restnutzungsdauer, Standardstufe und Faktor sind die drei größten Hebel im Gutachten.
- Steuerlich gilt das BewG; liegt der Steuerwert über dem Marktwert, hilft ein Gutachten nach § 198 BewG.
Häufige Fragen zum Sachwertverfahren
Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Verkehrswert?
Der Sachwert ist das Ergebnis eines Rechenverfahrens nach der ImmoWertV. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Gutachter leitet den Verkehrswert aus dem Sachwert ab, nach Marktanpassung und Berücksichtigung besonderer Merkmale wie Schäden oder Rechte Dritter.
Wo finde ich den Sachwertfaktor für meinen Ort?
Im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. In vielen Bundesländern stehen die Berichte kostenlos im BORIS-Portal, manche Ausschüsse verlangen eine Gebühr. Achte auf die Objektgruppe, das Berichtsjahr und die Modellbeschreibung, denn der Faktor gilt nur mit den dort genannten Ansätzen.
Wird beim Sachwertverfahren die Wohnfläche verwendet?
Nein. Die Normalherstellungskosten beziehen sich auf die Brutto-Grundfläche nach Außenmaßen. Dazu zählen auch Keller und nutzbare Dachgeschosse. Die Wohnfläche ist beim Vergleichswert- und Ertragswertverfahren wichtig, im Sachwertverfahren dagegen nur eine Kontrollgröße.
Wie wirkt sich eine Modernisierung auf den Sachwert aus?
Über die Restnutzungsdauer. Anlage 2 der ImmoWertV vergibt bis zu 20 Modernisierungspunkte, etwa 4 für ein neues gedämmtes Dach oder 2 für eine neue Heizung. Je mehr Punkte, desto länger die Restnutzungsdauer und desto geringer die Alterswertminderung. Kürzlich modernisierte Bauteile zählen voll, länger zurückliegende Maßnahmen weniger.
Ist ein hoher Sachwert ein Argument für einen hohen Kaufpreis?
Nur bedingt. Ohne Marktanpassung zeigt der Sachwert, was der Nachbau kosten würde, nicht was Käufer zahlen. Liegt der Sachwertfaktor in deiner Region unter 1, verkaufen sich Häuser unter ihren Herstellungskosten. Verlass dich beim Preis deshalb auf den marktangepassten Wert und auf echte Vergleichsverkäufe.
Quellen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14.07.2021, §§ 10, 35 bis 39 sowie Anlagen 1, 2 und 4 (NHK 2010), gesetze-im-internet.de, abgerufen am 26.10.2026
- Bewertungsgesetz (BewG), §§ 189 bis 191, § 198 sowie Anlagen 24 und 25, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 26.10.2026
- Bundesministerium der Finanzen: Schreiben vom 14.01.2026 zu den Baupreisindizes für Bewertungsstichtage im Kalenderjahr 2026 (§ 190 Abs. 4 BewG)
- Statistisches Bundesamt (Destatis): Pressemitteilung Nr. 360 vom 09.10.2026, Baupreise für Wohngebäude im August 2026
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel bebaute Grundstücke, Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Lippe: Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 5.1.4, Sachwertfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser, Stichtag 01.01.2026
- Baugesetzbuch (BauGB), § 194, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 26.10.2026
