Energieausweis-Pflicht: wann du ihn brauchst, welcher passt und was er kostet

Einen Energieausweis brauchst du, sobald du ein Haus oder eine Wohnung verkaufst, neu vermietest, verpachtest oder neu baust. Wer selbst darin wohnt oder erbt, muss keinen besorgen. Der Ausweis gilt zehn Jahre und kostet je nach Art etwa 50 bis 500 Euro.

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für den Energieausweis hat sich bis Jahresende inhaltlich wenig geändert, die Paragrafen tragen dieselben Nummern wie im GEG. Die eigentlichen Neuerungen kommen zum 1. Januar 2027. Genau diese Übergangszeit ist für viele Verkäufer und Vermieter gerade die wichtigste Frage: jetzt ausstellen lassen oder warten? Dazu weiter unten eine klare Empfehlung.

Wann du einen Energieausweis brauchst und wann nicht

Pflicht ist der Energieausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung sowie beim Neubau. Liegt bereits ein gültiger Ausweis vor, reicht dieser. Kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter Nutzfläche sind ausgenommen, Baudenkmäler beim Verkauf und bei der Vermietung derzeit ebenfalls.

Entscheidend ist also nicht, dass du Eigentümer bist, sondern dass ein Anlass eintritt. Wer seit 20 Jahren im eigenen Reihenhaus wohnt, braucht keinen Ausweis. Das ändert sich erst an dem Tag, an dem das Haus in einer Anzeige auftaucht. Bei Eigentumswohnungen gilt der Ausweis übrigens für das ganze Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung. Den besorgt in der Regel die Hausverwaltung im Auftrag der Eigentümergemeinschaft, und du bekommst eine Kopie.

Situation	Energieausweis nötig?	Hinweis
Verkauf von Haus, Eigentumswohnung oder Erbbaurecht	Ja	Vorlage spätestens bei der Besichtigung
Neuvermietung, Verpachtung, Leasing	Ja	Gilt auch für eine einzelne Wohnung im Mehrfamilienhaus
Neubau	Ja, als Bedarfsausweis	Erstellt in der Regel der Energieplaner des Bauvorhabens
Eigennutzung, laufendes Mietverhältnis	Nein	Erst beim nächsten Verkauf oder Mieterwechsel
Erbschaft oder Schenkung	Nein	Pflicht entsteht erst, wenn der Erbe verkauft oder vermietet
Gebäude bis 50 m² Nutzfläche	Nein	§ 79 Abs. 4 GModG, gemeint ist das ganze Gebäude, nicht die Wohnung
Baudenkmal	Bis Ende 2026 nein	Die Ausnahme soll ab 2027 entfallen

Ein häufiges Missverständnis betrifft kleine Wohnungen. Die 50-Quadratmeter-Grenze bezieht sich auf das Gebäude. Eine 45-Quadratmeter-Wohnung in einem Haus mit zwölf Parteien braucht beim Verkauf also sehr wohl einen Ausweis.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: so triffst du die Wahl

Der Verbrauchsausweis wertet die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre aus und ist günstig. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz und Heiztechnik. Pflicht ist er beim Neubau und bei Wohnhäusern mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde.

Die Stichtagsregel hat einen Grund: Am 1. November 1977 trat die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft. Häuser davor sind oft schlecht gedämmt, und bei kleinen Gebäuden schwankt der Verbrauch stark mit dem Verhalten der Bewohner. Wer das Haus seither so modernisiert hat, dass es mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht, darf trotzdem den Verbrauchsausweis nehmen (§ 80 Abs. 3 GModG). Das muss der Aussteller allerdings nachvollziehbar belegen können.

So gehst du die Entscheidung durch:

1. Wenn es sich um einen Neubau handelt, dann Bedarfsausweis. Keine Wahl.
2. Wenn das Wohnhaus fünf oder mehr Wohnungen hat, dann hast du die freie Wahl. Bei einem Mehrfamilienhaus mit stabiler Belegung reicht der Verbrauchsausweis meistens.
3. Wenn es weniger als fünf Wohnungen sind und der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde, dann ebenfalls freie Wahl.
4. Wenn es weniger als fünf Wohnungen sind, der Bauantrag vor dem Stichtag liegt und keine Modernisierung auf WSchV-1977-Niveau nachweisbar ist, dann Bedarfsausweis.
5. Wenn keine vollständigen Abrechnungen über 36 zusammenhängende Monate vorliegen, die jüngste davon nicht älter als 18 Monate, dann geht ohnehin nur der Bedarfsausweis (§ 82 Abs. 4 GModG).

Das Baujahr findest du übrigens nicht immer im Kaufvertrag. Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags, nicht der Einzug. Bei Häusern aus 1977 und 1978 lohnt deshalb ein Blick in die Bauakte beim Bauamt, bevor du für einen Bedarfsausweis zahlst, den du womöglich gar nicht brauchst.

Rechenbeispiel: so entsteht die Effizienzklasse

Im Verbrauchsausweis teilt der Aussteller den durchschnittlichen, witterungsbereinigten Jahresverbrauch durch die Gebäudenutzfläche. Das Ergebnis in kWh pro Quadratmeter und Jahr ordnet er einer Klasse von A+ bis H zu. Fehlt der Warmwasseranteil, kommen pauschal 20 kWh pro Quadratmeter hinzu.

Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit Gasheizung und einer Gebäudenutzfläche von 180 Quadratmetern. Die Gebäudenutzfläche ist eine rechnerische Größe und meist größer als die Wohnfläche nach WoFlV, deshalb stehen im Ausweis oft überraschend große Flächen.

Schritt	Variante A: Warmwasser über die Gasheizung	Variante B: Warmwasser über Durchlauferhitzer
Gasverbrauch Jahr 1 / 2 / 3 (bereinigt)	24.000 / 22.500 / 21.000 kWh	24.000 / 22.500 / 21.000 kWh
Durchschnitt pro Jahr	22.500 kWh	22.500 kWh
Geteilt durch 180 m²	125 kWh/(m²·a)	125 kWh/(m²·a)
Warmwasserpauschale	entfällt	+ 20 kWh/(m²·a)
Kennwert im Ausweis	125 kWh/(m²·a), Klasse D	145 kWh/(m²·a), Klasse E

Dasselbe Haus rutscht also allein durch die Art der Warmwasserbereitung eine Klasse tiefer. Die Witterungsbereinigung übernimmt der Aussteller mit den Klimafaktoren des Deutschen Wetterdienstes. Ein extrem kalter Winter verfälscht das Ergebnis daher weniger, als viele befürchten. Die Klassengrenzen für Wohngebäude stehen in Anlage 10 des GModG:

Klasse	Endenergie in kWh/(m²·a)	Typisch für
A+	unter 30	Effizienzhaus-Neubau, Passivhaus
A	30 bis unter 50	Neubau nach aktuellem Standard
B	50 bis unter 75	neuerer Bestand, gut sanierter Altbau
C	75 bis unter 100	teilsanierter Altbau
D	100 bis unter 130	Bestand der 1980er und 1990er
E	130 bis unter 160	wenig modernisierter Bestand
F	160 bis unter 200	unsanierter Altbau
G	200 bis unter 250	ungedämmter Altbau, alte Heiztechnik
H	250 und mehr	Sanierungsfall

Die Spalte „Typisch für“ ist eine grobe Orientierung aus der Praxis, keine gesetzliche Einordnung. Ein Haus der Klasse F oder schlechter ist ein deutlicher Hinweis, dass Käufer mit Sanierungskosten rechnen werden. Was dann sinnvoll ist und in welcher Reihenfolge, steht in unserem Ratgeber Haus energetisch sanieren.

Was ein Energieausweis kostet und wann der teurere sich lohnt

Ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus kostet nach ADAC-Richtwerten etwa 50 bis 120 Euro, ein Bedarfsausweis etwa 300 bis 500 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern liegen die Spannen höher. Die Kosten trägt der Eigentümer, auf Mieter umlegen darf er sie nicht.

Ausweis	Einfamilienhaus	Mehrfamilienhaus	Pro Jahr Gültigkeit (EFH)
Verbrauchsausweis	ca. 50 bis 120 €	ca. 100 bis 400 €	5 bis 12 €
Bedarfsausweis	ca. 300 bis 500 €	ca. 500 bis 1.500 €	30 bis 50 €

Richtwerte laut ADAC, Stand 29.07.2026. Die Preise schwanken je nach Region, Anbieter, Gebäudegröße und vorhandenen Unterlagen.

Auf zehn Jahre gerechnet ist selbst der Bedarfsausweis kein großer Posten, verglichen mit den Nebenkosten beim Hauskauf, die auf der anderen Seite des Tisches anfallen. Wo du wirklich Geld verlieren kannst, ist der Billigausweis. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass hinter Online-Angeboten unter 70 Euro meist Verbrauchsausweise ohne Begehung stecken und die Datenerhebung häufig erhebliche Mängel hat. Einen Bedarfsausweis sollte nach ihrer Empfehlung nur eine Fachperson ausstellen, die das Gebäude vor Ort gesehen hat.

Wer ausstellen darf, regelt § 88 GModG: unter anderem Architekten, Bauingenieure, Energieberater sowie Handwerksmeister und Schornsteinfeger mit entsprechender Fortbildung. Eine amtliche Zulassung gibt es nicht. Geprüfte Fachleute findest du in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes.

Ablauf beim Verkauf: Anzeige, Besichtigung, Übergabe

Liegt der Ausweis vor, gehören seine Kennwerte schon in die Immobilienanzeige. Bei der Besichtigung muss er vorgelegt werden, ein gut sichtbarer Aushang genügt. Nach dem Kaufvertrag übergibst du das Original oder eine Kopie unverzüglich an den Käufer.

In der Praxis läuft es in dieser Reihenfolge, und an jeder Station gibt es eine konkrete Pflicht aus § 80 und § 87 GModG:

1. Vor dem Inserat: Ausweis bestellen. Rechne beim Verbrauchsausweis mit wenigen Tagen, beim Bedarfsausweis mit Begehung eher mit zwei bis vier Wochen, je nach Auslastung des Ausstellers. Halte Heizkostenabrechnungen, Baupläne und Belege über Modernisierungen bereit.
2. Anzeige: In kommerziellen Medien wie Immobilienportalen oder Zeitungen müssen bis Ende 2026 diese Angaben stehen: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Effizienzklasse.
3. Besichtigung: Ausweis oder Kopie vorlegen, Aushang oder Auslegen reicht. Gibt es keine Besichtigung, musst du ihn unverzüglich vorlegen, spätestens wenn der Interessent danach fragt.
4. Nach dem Notartermin: Ausweis unverzüglich an den Käufer übergeben. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen hat der Käufer derzeit Anspruch auf ein informatorisches Beratungsgespräch, sofern es unentgeltlich angeboten wird.

Wie sich das in den gesamten Verkaufsprozess einfügt, vom ersten Exposé bis zur Schlüsselübergabe, zeigt unser Überblick zum Ablauf beim Hauskauf. Bei der Vermietung gelten dieselben Schritte sinngemäß, der Mieter bekommt den Ausweis nach Vertragsschluss.

Bußgelder und typische Fehler

Wer den Ausweis nicht, zu spät oder unvollständig vorlegt, nicht übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen. Haften können Verkäufer, Vermieter und Makler, beim Ausstellen ohne Berechtigung der Aussteller.

Verstoß (§ 108 Abs. 1 GModG)	Wen es trifft	Höchstbetrag
Nr. 18: Ausweis bei Besichtigung nicht oder nicht vollständig vorgelegt	Verkäufer, Vermieter, Makler	10.000 €
Nr. 19: Ausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben	Verkäufer, Vermieter, Makler	10.000 €
Nr. 20: falsche Gebäudedaten an den Aussteller geliefert	Eigentümer	10.000 €
Nr. 21: Pflichtangaben fehlen in der Anzeige	Verkäufer, Vermieter, Makler	10.000 €
Nr. 22: Ausweis ohne Berechtigung ausgestellt	Aussteller	10.000 €

Die 10.000 Euro sind die Obergrenze, keine Regelstrafe. Zuständig sind die Behörden, die das jeweilige Bundesland bestimmt, und die Praxis ist von Land zu Land verschieden. Die Fehler, die tatsächlich Ärger machen, sind fast immer dieselben:

Abgelaufener Ausweis. Wer 2016 einen Ausweis hat ausstellen lassen, hat jetzt ein Problem: Er läuft nach zehn Jahren ab (§ 79 Abs. 2 GModG). Schau auf das Ausstellungsdatum, bevor du inserierst.

Falscher Kennwert in der Anzeige. Gerade bei privaten Inseraten steht oft der Primärenergiewert statt des Endenergiewerts oder gar keine Klasse. Bei Ausweisen, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, gibt es noch keine Effizienzklasse. Dann regelt § 112 Abs. 3 GModG, welcher Wert in die Anzeige gehört.

„Erst mal ohne Ausweis inserieren“. § 87 verlangt die Angaben nur, wenn bei Aufgabe der Anzeige schon ein Ausweis vorliegt. Manche nutzen das als Schlupfloch. Es bringt wenig, denn spätestens zur ersten Besichtigung musst du ihn haben, und seriöse Käufer fragen ohnehin danach.

Billigausweis für ein Haus, das einen Bedarfsausweis braucht. Ein Verbrauchsausweis für ein unsaniertes Zweifamilienhaus von 1965 ist kein gültiger Nachweis im Sinne des Gesetzes. Fällt das bei der Prüfung auf, stehst du so da, als hättest du gar keinen.

Was sich ab 1. Januar 2027 ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet. Die neuen Energieausweis-Regeln gelten für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden. Bestehende, gültige Ausweise darfst du bis zum Ablaufdatum weiterverwenden. Die Klassen A+ bis H für Wohngebäude bleiben.

Nach den bisher veröffentlichten Auswertungen von Kammern, Verbänden und Fachstellen ändert sich für neu ausgestellte Ausweise vor allem Folgendes:

• Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier nur auf Wunsch.
• Der Verbrauchsausweis ist nur noch für reine Wohngebäude zulässig. Für gemischt genutzte Gebäude und Nichtwohngebäude gibt es dann nur den Bedarfsausweis.
• Neue Pflichtinhalte wie Primär- und Endenergiekennwert, Treibhausgasemissionen pro Quadratmeter, Ablaufdatum und ausführlichere Modernisierungsempfehlungen.
• Die Vorlagepflicht soll auch bei Verlängerung eines Mietvertrags gelten, das Beratungsgespräch beim Verkauf kleiner Wohnhäuser entfallen.
• Die Ausnahme für Baudenkmäler soll wegfallen.
• Mehrere Auswertungen berichten zudem, dass die Kopplung an die Wärmeschutzverordnung 1977 entfällt. Dann hättest du auch bei älteren kleinen Wohnhäusern die Wahl zwischen beiden Ausweisarten.

Die Anlage-Details, Muster und Rechenregeln für 2027 sind teils noch in Ausarbeitung. Bei den beiden letzten Punkten solltest du den Stand vor der Beauftragung mit dem Aussteller klären.

Daraus ergibt sich eine einfache Entscheidungshilfe:

• Verkauf oder Neuvermietung bis Ende 2026 geplant: Jetzt nach heutigem Recht ausstellen lassen. Der Ausweis bleibt zehn Jahre gültig.
• Altes Einfamilienhaus mit Pflicht zum Bedarfsausweis, Verkauf erst 2027 oder später: Warten kann sich lohnen, falls dann der Verbrauchsausweis erlaubt ist. Bei einem Haus mit untypischer Nutzung in den letzten Jahren würde ich trotzdem den Bedarfsausweis nehmen, aus dem Grund, der in der Expert-Insight-Box oben steht.
• Baudenkmal, Verkauf ab 2027: Rechtzeitig einen Aussteller mit Denkmalerfahrung suchen. Bisher brauchtest du keinen Ausweis, künftig voraussichtlich schon.
• Kein Verkauf, keine Vermietung in Sicht: Nichts tun.

Häufige Fragen zum Energieausweis

Was passiert, wenn ich ein Haus ohne Energieausweis kaufe?

Für dich als Käufer passiert rechtlich nichts, der Kaufvertrag ist wirksam. Ordnungswidrig handelt der Verkäufer oder Makler. Fehlt dir der Ausweis, fehlt dir aber eine wichtige Information über die künftigen Heizkosten. Bei älteren Häusern lohnt dann ein Termin mit einem Bausachverständigen vor dem Notartermin.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich privat an Bekannte verkaufe?

Ja. Die Pflicht hängt am Verkauf, nicht an der Frage, ob ein Makler beteiligt ist oder ob du inserierst. Der Ausweis muss dem Käufer vorgelegt und nach dem Kaufvertrag übergeben werden. Nur die Anzeigenpflicht entfällt, wenn es keine Anzeige in kommerziellen Medien gibt.

Kann ich als Mieter einen Energieausweis verlangen?

Bei einer Neuvermietung muss der Vermieter ihn dir spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. In einem laufenden Mietverhältnis hast du keinen Anspruch darauf, dass er einen neuen ausstellen lässt.

Wie lange gilt ein Energieausweis?

Zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Eine Modernisierung macht ihn nicht automatisch ungültig. Nur wenn bei einer größeren Änderung der Energiebedarf neu berechnet wird, ist ein neuer Ausweis fällig (§ 80 Abs. 2 GModG). Freiwillig lohnt sich ein neuer Ausweis nach einer Sanierung oft, weil eine bessere Klasse den Verkauf erleichtert. Ab 2027 steht das Ablaufdatum direkt im Ausweis.

Muss ich für eine Eigentumswohnung selbst einen Ausweis bestellen?

Nein, der Ausweis wird für das gesamte Gebäude erstellt. Frag zuerst bei der Hausverwaltung nach. Gibt es keinen gültigen, beschließt die Eigentümergemeinschaft die Erstellung. Plane dafür genug Vorlauf ein, weil Beschlüsse dauern können.

Quellen

• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG), §§ 79, 80, 82, 86, 87, 88, 108, 112 und Anlage 10, zuletzt geändert am 23.07.2026, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 14.10.2026
• Bundesregierung: Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten, 29.07.2026, bundesregierung.de
• Handelskammer Hamburg: Gebäudemodernisierungsgesetz veröffentlicht, abgerufen am 14.10.2026, handelskammer-hamburg.de
• ADAC: Energieausweis fürs Haus, Pflichten, Kosten und Änderungen 2026, Stand 29.07.2026, adac.de
• Verbraucherzentrale: So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie, Stand 09.10.2025, verbraucherzentrale.de
• Stiftung Warentest: Energieausweis, ein Pass für Haus und Wohnung, 16.02.2026, test.de
• Öko-Zentrum NRW: Update zum GModG, Stand 08.10.2026, oekozentrum.nrw

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