Notarkosten beim Hauskauf berechnen: GNotKG-Tabelle mit Beispielen

Beim Hauskauf zahlst du für Notar und Grundbuch zusammen meist 1,0 bis 1,6 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro mit Finanzierung sind es nach GNotKG rund 5.700 Euro. Ohne Grundschuld sinkt der Betrag auf etwa 4.100 Euro. Verhandeln lässt sich davon nichts.

Wie viel Notar und Grundbuch beim Hauskauf wirklich kosten

Notar und Grundbuchamt rechnen nach Tabelle B des GNotKG. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt eine volle Gebühr 635 Euro. Daraus ergeben sich mit Grundschuld rund 4.700 Euro Gesamtkosten, ohne Grundschuld rund 3.300 Euro.

Die Tabelle unten zeigt fünf typische Fälle. Gerechnet ist ein normaler Kaufvertrag über ein Bestandshaus mit Vollzug und Betreuung durch den Notar, bei Finanzierung zusätzlich eine Buchgrundschuld über 75 bis 80 Prozent des Kaufpreises. Auf die Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer, auf die Gerichtsgebühren des Grundbuchamts nicht.

Auffällig ist die letzte Spalte. Je teurer das Haus, desto kleiner der prozentuale Anteil. Das liegt am Aufbau der Gebührentabelle: Bis 200.000 Euro steigt die Gebühr alle 15.000 Euro um 27 Euro, zwischen 200.000 und 500.000 Euro nur noch alle 30.000 Euro um 50 Euro, darüber alle 50.000 Euro um 80 Euro. Wer für ein Objekt über 500.000 Euro pauschal 2 Prozent einplant, legt mehrere Tausend Euro zu viel zur Seite. Wer dagegen nur den Notar einrechnet und das Grundbuchamt vergisst, hat ein Loch von gut einem Drittel der Summe.

Die Notarkosten sind ein Teil der gesamten Erwerbsnebenkosten. Wie sie sich zu Grunderwerbsteuer und Makler verhalten, findest du im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf.

Die Rechnung Position für Position

Eine korrekte Notarrechnung nennt für jede Gebühr die Nummer aus dem Kostenverzeichnis, den Geschäftswert und den Satz. So schreibt es § 19 GNotKG vor. Mit diesen drei Angaben kannst du jede Zeile selbst nachrechnen, ohne Jurist zu sein.

Durchgerechnet für ein Haus zu 400.000 Euro, finanziert mit einer Grundschuld über 320.000 Euro. Eine volle Gebühr nach Tabelle B beträgt bei 400.000 Euro Geschäftswert 785 Euro, bei 320.000 Euro 635 Euro.

Rund 1.560 Euro davon gehen allein auf das Konto der Grundschuld. Das ist der Teil, den viele Käufer nicht auf dem Zettel haben, weil die Bank die Grundschuld zwar verlangt, aber nicht bezahlt. Der Kaufvertrag selbst kostet also gut 4.100 Euro, die Finanzierung legt noch einmal fast 40 Prozent drauf.

Zwei Dinge fehlen in der Tabelle bewusst. Kopien und Ausfertigungen rechnet der Notar als Dokumentenpauschale ab, und für jeden elektronischen Grundbuchabruf fallen kleine Beträge an. Und wenn du den Kaufpreis über ein Notaranderkonto laufen lässt, kommt pro Auszahlung eine volle Gebühr aus dem ausgezahlten Betrag nach KV 25300 dazu. Bei einer einzigen Auszahlung von 400.000 Euro sind das weitere 785 Euro plus Umsatzsteuer, für eine Leistung, die bei einem normalen Kauf mit Fälligkeitsmitteilung meist überflüssig ist.

Wo du sparen kannst und wo nicht

Rabatte gibt es beim Notar nicht. § 125 GNotKG erklärt jede Vereinbarung über die Höhe der Kosten für unwirksam, deshalb kostet derselbe Vertrag in Hamburg genauso viel wie in Passau. Beeinflussen kannst du nur, welche Leistungen anfallen und auf welchen Wert sie berechnet werden.

Diese Entscheidungshilfe deckt die Fälle ab, die in der Praxis wirklich Geld bewegen:

• Wenn die Bank eine Grundschuld über mehr als die Darlehenssumme vorschlägt, dann frag nach dem Grund. Bei Werten um 300.000 bis 400.000 Euro kosten 50.000 Euro mehr Grundschuld je nach Tabellenstufe rund 110 bis 220 Euro an Notar- und Gerichtsgebühren. Ein Puffer für spätere Modernisierungskredite kann sich trotzdem lohnen, weil eine zweite Grundschuld später erneut volle Gebühren auslöst.
• Wenn der Verkäufer noch eine Grundschuld eingetragen hat, dann kläre mit deiner Bank, ob sie diese per Abtretung übernehmen kann. Dann entfallen die Neubestellung und die Löschung der alten Grundschuld. Nicht jede Bank macht das mit, fragen kostet aber nichts.
• Wenn du über Inventar wie die Einbauküche verhandelst, dann bringt die getrennte Ausweisung im Vertrag beim Notar fast nichts. Der Geschäftswert der Beurkundung ist nach § 47 GNotKG der gesamte vereinbarte Kaufpreis. Der Spareffekt der Aufteilung liegt bei der Grunderwerbsteuer.
• Wenn jemand vorschlägt, den Kaufpreis über ein Anderkonto abzuwickeln, dann lass dir den Sicherungszweck erklären. Notwendig ist es bei Sonderlagen, etwa wenn mehrere Gläubiger abgelöst werden müssen. Beim normalen Kauf von privat reicht die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung.
• Wenn ein Beteiligter nicht zum Termin kommen kann, dann ist eine nachträgliche Genehmigung oft günstiger als eine extra beurkundete Vollmacht. Das hängt vom Einzelfall ab, also vorher beim Notar nachfragen.

Was nicht funktioniert: einen anderen Notar suchen, um Geld zu sparen. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Unterschiede entstehen nur durch Auslagen und durch die Frage, ob ein Notar für eine Leistung tatsächlich eine Vollzugs- oder Betreuungsgebühr ansetzen darf. Den Notar wählst du deshalb nach Erreichbarkeit und Sorgfalt, nicht nach Preis.

Wer die Kosten trägt und was passiert, wenn der Kauf platzt

Nach § 448 Absatz 2 BGB trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung. Das ist der gesetzliche Normalfall und steht fast immer so im Vertrag. Der Verkäufer zahlt nur, was seine eigenen Lasten betrifft, vor allem die Löschung alter Grundschulden.

Gegenüber dem Notar haften aber beide. Nach § 30 GNotKG schuldet jeder die Beurkundungskosten, dessen Erklärung beurkundet wurde, und mehrere Kostenschuldner haften nach § 32 als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich also an den Verkäufer halten. Für Verkäufer heißt das: Die Kostenregelung im Vertrag schützt dich im Innenverhältnis, nicht gegenüber dem Notar.

Heikler ist der Fall, dass der Kauf vor dem Termin scheitert. Das Kostenverzeichnis unterscheidet hier sehr genau:

• Endet das Verfahren, bevor der Notar einen Entwurf verschickt hat, ermäßigt sich die Gebühr auf 20 Euro (KV 21300).
• Ist der Entwurf raus, fällt eine Gebühr von 0,5 bis 2,0 an, mindestens 120 Euro (KV 21302). Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das zwischen 392,50 und 1.570 Euro netto, je nachdem, wie weit die Arbeit gediehen war.

Zahlen muss das, wer den Auftrag erteilt hat (§ 29 GNotKG). Bestellt der Makler den Entwurf im Namen des Käufers, landet die Rechnung oft beim Käufer, obwohl der vielleicht nur unverbindlich lesen wollte. Gib den Entwurf deshalb erst in Auftrag, wenn Finanzierungszusage und Besichtigung mit einem Fachmann durch sind. Was ein Bausachverständiger für die Begehung kostet, ist im Vergleich zu einer verlorenen Entwurfsgebühr oft gut investiert.

Wann welche Rechnung kommt

Du bekommst mindestens drei Rechnungen: eine vom Notar nach dem Termin und zwei oder mehr vom Grundbuchamt nach den jeweiligen Eintragungen. Notargebühren werden nach § 10 GNotKG mit Beendigung des Geschäfts fällig, die Gerichtskosten fordert das Grundbuchamt nach der jeweiligen Eintragung an.

Der Ablauf bei einem typischen Kauf mit Finanzierung:

1. Entwurf: Als Verbraucher sollst du den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Absatz 2a BeurkG). Ab Versand ist die Entwurfsgebühr im Spiel, siehe oben.
2. Beurkundung von Kaufvertrag und Grundschuld: Oft am selben Tag. Die Notarrechnung kommt danach, Vollzugs- und Betreuungsgebühr sind in der Regel schon enthalten.
3. Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt sie direkt nach dem Termin. Die erste Gerichtskostenrechnung über die 0,5-Gebühr folgt nach der Eintragung.
4. Grundschuldeintragung: Läuft parallel, damit die Bank auszahlen kann. Dafür kommt eine eigene Gerichtskostenrechnung.
5. Eigentumsumschreibung: Erst wenn der Kaufpreis bezahlt ist und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer erteilt hat. Mit der Umschreibung kommen die 1,0-Gebühr und die 25 Euro für die Löschung der Vormerkung.

Wie die einzelnen Schritte vom ersten Besichtigungstermin bis zur Schlüsselübergabe zusammenhängen, zeigt der Überblick zum Ablauf eines Immobilienkaufs. Für die Liquiditätsplanung zählt vor allem: Die Notarkosten kommen aus deinem Eigenkapital, nicht aus dem Darlehen. Plane sie also von Anfang an als Barreserve ein.

So prüfst du die Notarrechnung

Eine Notarrechnung lässt sich in zehn Minuten prüfen. Du brauchst den Kaufvertrag, die Grundschuldurkunde und den Gebührenrechner der Bundesnotarkammer auf notar.de. Stimmen Geschäftswert und Satz, stimmt meist auch der Betrag.

Gehe die Rechnung in dieser Reihenfolge durch:

• Stehen bei jeder Gebühr die KV-Nummer, der Geschäftswert und der Betrag? Fehlt das, entspricht die Rechnung nicht § 19 GNotKG. Der Notar kann seine Kosten nur auf Grundlage einer vollständigen Berechnung fordern.
• Entspricht der Geschäftswert für den Vertrag dem Kaufpreis plus übernommener Leistungen? Ein höherer Wert ist nur zulässig, wenn der Verkehrswert über dem Kaufpreis liegt.
• Ist die Grundschuld mit ihrem Nennbetrag angesetzt (§ 53 GNotKG) und nicht etwa mit dem Kaufpreis?
• Taucht die Vollzugsgebühr nur einmal auf? Nach § 93 GNotKG fällt sie im selben Verfahren nur einmal an, egal wie viele Unterlagen der Notar einholt.
• Ist eine Treuhand- oder Verwahrungsgebühr berechnet, obwohl du kein Anderkonto vereinbart hast?
• Wird die Umsatzsteuer nur auf die Notarkosten erhoben, nicht auf durchgereichte Gerichtskosten?

Findest du einen Fehler, schreib dem Notar zuerst formlos. Die allermeisten Unstimmigkeiten klären sich so. Bleibt er bei seiner Berechnung, kannst du nach § 127 GNotKG die Entscheidung des Landgerichts beantragen, in dessen Bezirk der Notar sitzt. Das geht ohne Anwaltszwang. Ein solcher Antrag hat allerdings keine aufschiebende Wirkung (§ 130 GNotKG).

Häufige Fragen zu Notarkosten beim Hauskauf

Wie hoch sind die Notarkosten bei 300.000 Euro?

Der Notar berechnet für einen Kaufvertrag über 300.000 Euro rund 2.366 Euro brutto. Mit dem Grundbuchamt kommst du auf etwa 3.344 Euro. Finanzierst du mit einer Grundschuld über 240.000 Euro, steigen die Gesamtkosten auf rund 4.667 Euro.

Sind Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?

Wenn du selbst einziehst, nein. Bei einer vermieteten Immobilie gehören die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung zu den Anschaffungskosten und wirken anteilig über die Abschreibung des Gebäudes. Die Kosten der Grundschuld zählen als Finanzierungskosten und sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Die Einzelheiten klärst du am besten mit deinem Steuerberater.

Kann ich den Notar selbst aussuchen?

Ja. In der Praxis schlägt meist der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt. Der Verkäufer muss zustimmen. Da die Gebühren überall gleich sind, ist die Wahl eine Frage von Nähe, Terminverfügbarkeit und Sorgfalt.

Was kostet die Löschung der alten Grundschuld des Verkäufers?

Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung in Abteilung III eine 0,5-Gebühr aus dem Nennbetrag der gelöschten Grundschuld (KV 14140). Dazu kommen Notarkosten für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung. Diese Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer, weil er lastenfrei liefern muss.

Muss ich die Notarkosten auch zahlen, wenn ich die Finanzierung nicht bekomme?

Ist der Vertrag beurkundet, fallen die vollen Gebühren an, egal was danach passiert. Deshalb gehört die verbindliche Finanzierungszusage vor den Notartermin. Scheitert es schon vor der Beurkundung, gelten die ermäßigten Gebühren für die vorzeitige Beendigung. Was ein Gutachten zur Absicherung kostet, steht im Beitrag Was kostet ein Immobiliengutachten?.

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), § 34 Wertgebühren und Tabelle B, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.10.2026
• GNotKG, Anlage 1 Kostenverzeichnis, Nr. 14110, 14121, 14140, 14150, 14152, 21100, 21200, 21300, 21302, 22110, 22114, 22115, 22200, 25300, 32005, 32014, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.10.2026
• GNotKG §§ 10, 19, 29, 30, 32, 47, 53, 93, 112, 113, 125, 127, 130, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.10.2026
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 448 Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.10.2026
• Beurkundungsgesetz (BeurkG), § 17 Prüfungs- und Belehrungspflichten, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 09.10.2026
• Bundesnotarkammer, Gebührenrechner für Notarkosten, notar.de, abgerufen am 09.10.2026

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