Immobilie verkaufen ohne Makler: Ablauf, Kosten und Haftung

Immobilie verkaufen ohne Makler: Ablauf, Kosten und Haftung

von

Eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen ist erlaubt und bei Einfamilienhäusern und Wohnungen in gefragter Lage oft sinnvoll. Du sparst deinen Provisionsanteil von meist 3,0 bis 3,57 Prozent und übernimmst dafür Preisfindung und Besichtigungen selbst. Den Kaufvertrag beurkundet in jedem Fall ein Notar.

Stand: 08.11.2026. Rechtsstand nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, in Kraft seit 29.07.2026), Paragrafen auf gesetze-im-internet.de geprüft.

Kurz zusammengefasst

Bei einem Haus für 450.000 Euro bleiben nach eigenen Kosten für Energieausweis, Kurzgutachten und Inserate bei 3,57 Prozent Provision rund 11.400 bis 13.400 Euro mehr übrig als mit Makler, bei 3,0 Prozent rund 8.800 bis 10.800 Euro. Dafür brauchst du einen belastbaren Preis und vollständige Unterlagen, bevor die erste Anzeige online geht.

Die drei teuersten Fehler beim Privatverkauf: Anzeige ohne Pflichtangaben aus dem Energieausweis (Bußgeld bis 10.000 Euro), verschwiegene Mängel trotz Gewährleistungsausschluss und Schlüsselübergabe vor Zahlungseingang. Nicht lohnen wird sich der Alleingang, wenn eine Erbengemeinschaft zerstritten ist, du weit weg wohnst oder ein Wohnrecht auf dem Haus liegt.

Darf man eine Immobilie ohne Makler verkaufen?

Ja. Kein Gesetz schreibt beim Immobilienverkauf einen Makler vor. Vorgeschrieben ist nur die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags nach § 311b Abs. 1 BGB. Der Notar setzt den Vertrag auf, belehrt beide Seiten und erledigt den Vollzug im Grundbuch.

Was der Notar nicht macht: Er sucht keinen Käufer, bewertet die Immobilie nicht und verhandelt nicht über den Preis. Er ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt weder dich noch den Käufer. Alles, was vor dem Notartermin passiert, liegt beim Privatverkauf bei dir. Manche Ratgeber schreiben, der Notar „beglaubige“ den Vertrag. Das stimmt nicht: Eine Beglaubigung bestätigt nur die Unterschrift, der Kaufvertrag muss vollständig beurkundet, also vorgelesen und vom Notar protokolliert werden.

Wer selbst verkauft, ist trotzdem nicht ohne Pflichten. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) verlangt vom Verkäufer dieselben Energieausweis-Pflichten wie vom Makler. Und für Mängel haftest du als Verkäufer ohnehin selbst, mit oder ohne Makler.

Was sparst du wirklich, wenn du ohne Makler verkaufst?

Du sparst deinen Anteil an der Maklerprovision, vielerorts 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Davon gehen eigene Kosten für Energieausweis, Wertermittlung, Unterlagen und Inserate ab. Bei mittleren Kaufpreisen bleiben netto meist fünfstellige Beträge, bei kleinen Wohnungen deutlich weniger.

Seit dem 23.12.2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden, die Teilungsregel: Beauftragt ein Makler beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen (§ 656d BGB). Welche Prozentsätze üblich sind, hängt vom Bundesland ab. Eine Auswertung von über 5.000 Verkäufen (Haufe, Stand 02.03.2023) zeigt je Seite meist zwischen etwa 3,0 und 3,57 Prozent.

So sieht die Rechnung für ein typisches Einfamilienhaus aus. Die Kosten sind Richtwerte, je nach Region und Anbieter.

Posten (Kaufpreis 450.000 €) Grundlage Betrag
Eingesparte Provision, Verkäuferanteil 3,57 % inkl. MwSt. 16.065 €
Energieausweis (Bedarfsausweis) ADAC-Richtwert, Stand 07/2026 −300 bis −500 €
Kurzgutachten eines Sachverständigen 0,3 bis 0,7 % des Werts (Interhyp, Stand 12/2022, eher Obergrenze) −1.350 bis −3.150 €
Grundbuchauszug GNotKG KV 17000 −10 €
Puffer für Inserate, Fotos, Auskünfte eigene Annahme, Portalpreise stehen erst im Buchungsdialog −1.000 €
Netto-Ersparnis vor eigener Arbeitszeit bei 3,57 % Provision ca. 11.400 bis 13.400 €
Netto-Ersparnis zum Vergleich bei 3,0 % Provision (13.500 €) ca. 8.800 bis 10.800 €

Die Notarkosten tauchen in der Tabelle nicht auf, weil sie nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer trägt, wenn ihr nichts anderes vereinbart. Für dich als Verkäufer fallen die Kosten für die Löschung einer alten Grundschuld an. Läuft auf dem Haus noch ein Kredit mit Zinsbindung, kommt oft ein größerer Posten dazu: die Vorfälligkeitsentschädigung. Der Verkauf gibt dir zwar ein Recht zur vorzeitigen Kündigung (§ 490 Abs. 2 BGB), die Bank darf aber ihren Zinsschaden verlangen. Keine Entschädigung fällt an, wenn deine Zinsbindung ohnehin endet (Kündigung mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung, § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB), bei variablem Zins (drei Monate Frist, § 489 Abs. 2 BGB) oder zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung beziehungsweise nach der letzten Zinsvereinbarung mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Läuft die Zinsbindung bald aus, leg die Übergabe möglichst auf dieses Datum. Frag die Ablösesumme bei deiner Bank an, bevor du den Preis festlegst. Diese Kosten fallen mit und ohne Makler an, gehören aber in deine Rechnung. Wie sich Notar- und Grundbuchgebühren zusammensetzen, steht im Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.

Auch der Käufer spart beim Privatverkauf seinen Provisionsanteil, im Beispiel weitere 16.065 Euro. Seine Kaufnebenkosten sinken also spürbar. Das ist dein stärkstes Argument, wenn er am Preis rütteln will. Bei einer Wohnung für 180.000 Euro sieht die Rechnung anders aus: Die Provisionsersparnis liegt bei 6.426 Euro, die Fixkosten bleiben fast gleich. Dort lohnt sich der Aufwand nur, wenn der Verkauf voraussichtlich glatt läuft.

Wie findest du den richtigen Preis ohne Makler?

Den Preis findest du über drei Bausteine: den Bodenrichtwert aus BORIS-D, die Angebotspreise vergleichbarer Objekte in deiner Gegend und eine fachliche Einschätzung. Ein Online-Rechner allein reicht nicht, weil er Zustand, Modernisierungsstau und Grundbuchlasten nicht kennt.

Den Bodenrichtwert rufst du kostenlos im bundesweiten Portal BORIS-D oder im Portal deines Bundeslands ab. Er gilt für ein fiktives Referenzgrundstück der Zone, dein Grundstück kann davon abweichen, etwa durch eine andere Größe. Eine schriftliche Auskunft des Gutachterausschusses ist gebührenpflichtig, die Höhe legt jedes Land selbst fest. Für die Preisfindung reicht der kostenlose Abruf.

Angebotspreise auf Portalen sind Wunschpreise, keine Kaufpreise. Die tatsächlich gezahlten Preise kennt der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung, und genau darauf greift ein Sachverständiger zurück. Für einen normalen Verkauf ohne Streit genügt fast immer ein Kurzgutachten. Vor Finanzamt oder Gericht trägt es allerdings nicht. Achte bei der Auswahl auf eine nachprüfbare Qualifikation, etwa eine öffentliche Bestellung durch die IHK oder eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, denn „Sachverständiger“ ist keine geschützte Bezeichnung. Wann sich das umfangreichere Verkehrswertgutachten lohnt, erklärt der Vergleich Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten.

Setz den Angebotspreis höchstens leicht über deinen realistischen Zielpreis. Ein Objekt, das monatelang mit Preissenkungen auf den Portalen steht, wird für Interessenten verdächtig. In der Verhandlung hilft dir das Gutachten: Du legst eine neutrale Zahl auf den Tisch statt eines Bauchgefühls.

Expert Insight

Viele Verkäufer bestellen das Gutachten erst, wenn der Käufer den Preis drückt. Das ist zu spät, denn dann wirkt es wie ein Gegengutachten. Lass den Sachverständigen vor der ersten Anzeige kommen und frag ihn gezielt nach den Schwachstellen des Hauses, bei älteren Häusern vor allem nach Keller und Dach. Was er findet, nimmst du offen in Exposé und Vertrag auf. Damit kalkulierst du den Preis ehrlich und nimmst dem Käufer die Überraschung, mit der er später nachverhandeln würde.

Welche Unterlagen brauchst du für den Verkauf?

Du brauchst einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Bauzeichnungen mit Wohnflächenberechnung, den Energieausweis und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dazu.

Ernsthafte Käufer und vor allem deren Bank fragen genau danach. Wer die Mappe erst nach der Besichtigung zusammensucht, verliert Wochen und oft den Interessenten. Diese Liste hilft beim Sortieren:

Unterlage Wo du sie bekommst Wofür sie gebraucht wird
Grundbuchauszug Grundbuchamt, 10 € (beglaubigt 20 €) Eigentum, Rechte Dritter, Grundschulden
Flurkarte / Liegenschaftskarte Katasteramt, Gebühr je nach Land Grenzen, Lage der Gebäude
Baulastenauskunft Bauaufsichtsbehörde (in Bayern gibt es kein Verzeichnis) Pflichten, die nicht im Grundbuch stehen
Bauzeichnungen, Baugenehmigung eigene Akten oder Bauaktenarchiv genehmigter Zustand, An- und Umbauten
Wohnflächenberechnung Bauakte oder neu nach WoFlV Preis pro Quadratmeter, Exposé
Energieausweis Energieberater, Schornsteinfeger, Ingenieur Pflichtangaben in der Anzeige, Vorlage bei Besichtigung
WEG-Unterlagen Hausverwaltung Hausgeld, Rücklage, beschlossene Sanierungen

Zwei Punkte werden häufig übersehen. Erstens die Baulasten: Eine eingetragene Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulast kann einen Käufer abspringen lassen, wenn er erst beim Notar davon erfährt. Was dort stehen kann, erklärt der Beitrag zum Baulastenverzeichnis. Zweitens nicht genehmigte Umbauten wie ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Wintergarten ohne Baugenehmigung. Die solltest du kennen und offenlegen, bevor der Käufer sie in der Bauakte findet.

Bei einer Eigentumswohnung lohnt ein Blick in die Teilungserklärung: Steht dort, dass der Verkauf die Zustimmung des Verwalters braucht (§ 12 WEG), muss diese Zustimmung vor der Eigentumsumschreibung vorliegen. Kläre das früh mit der Hausverwaltung.

Welche Pflichten hast du beim Energieausweis?

Ein gültiger Energieausweis muss vorliegen, bevor du verkaufst. Liegt er beim Inserieren schon vor, gehören Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse in die Anzeige. Bei der Besichtigung legst du ihn vor, nach dem Vertragsschluss übergibst du ihn dem Käufer.

Die Regeln stehen in § 80 Abs. 3 und 4 und § 87 Abs. 1 GModG. Für den Privatverkäufer heißt das konkret: Die Vorlagepflicht erfüllst du auch, wenn der Ausweis während der Besichtigung gut sichtbar ausliegt. Findet keine Besichtigung statt, legst du ihn unverzüglich vor. Nach dem Notartermin bekommt der Käufer das Original oder eine Kopie. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Ausnahme: Das Haus erfüllte schon beim Bau die Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurde später auf dieses Niveau gebracht. Für jüngere Häuser genügt meist der günstigere Verbrauchsausweis, nach ADAC-Richtwerten (Stand 29.07.2026) etwa 50 bis 120 Euro. Für Baudenkmäler gelten die Ausweispflichten beim Verkauf nicht (§ 79 Abs. 4 GModG). Liegt trotzdem ein Ausweis vor, gehören seine Werte in die Anzeige (§ 87).

Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige oder legst du den Ausweis nicht vor, ist das bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG). Welcher Ausweis zu deinem Haus passt und was er kostet, findest du im Beitrag zur Energieausweis-Pflicht.

Wie erstellst du ein Exposé und wo inserierst du?

Ein gutes Exposé enthält Fotos bei Tageslicht, einen Grundriss mit Maßen, Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Modernisierungen mit Jahreszahl, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und eine ehrliche Zustandsbeschreibung. Inseriert wird meist auf den großen Immobilienportalen, teils mit kostenlosen Basisanzeigen.

Schreib Fakten statt Werbesprache. „Fenster 2015 erneuert, Heizung Gas-Brennwert 2018“ hilft dem Käufer mehr als „gepflegtes Traumhaus“ und schützt dich, weil öffentliche Angaben im Streit als vereinbarte Beschaffenheit gelten können. Grundriss und Energieausweis kannst du als PDF anhängen. Ein aufgeräumtes, leeres oder sparsam möbliertes Haus wirkt auf Fotos größer. Für aufwendiges Home Staging gibt es bei normalen Häusern selten einen Grund, Entrümpeln und Streichen bringen meist genug.

Zu den Kosten: ImmoScout24 wirbt bei Privatanzeigen mit „Inserieren ab 0 €“. Bezahlte Anzeigen gibt es mit 14 Tagen, einem oder drei Monaten Laufzeit, die Preise zeigt das Portal erst im Buchungsdialog an (Stand 08.11.2026). Die Preise der anderen Portale prüfst du vor der Buchung selbst. Gib im Inserat keine Hausnummer an, solange das Haus bewohnt ist, und nenne eine eigene Mailadresse für Anfragen.

Wie laufen Besichtigung und Preisverhandlung ab?

Besichtigungen bündelst du am besten auf wenige feste Termine, nachdem du Interessenten am Telefon nach Budget und Finanzierungsstand gefragt hast. Verhandelt wird erst, wenn ein Interessent ernsthaft kaufen will. Dann hilft dir das Gutachten als neutrale Basis gegen pauschale Abschläge.

Die genaue Adresse bekommt nur, wer sich mit vollem Namen und Telefonnummer gemeldet hat. Lass Wertsachen und Unterlagen mit persönlichen Daten nicht offen liegen und führe die Besichtigung möglichst zu zweit. Den Energieausweis legst du sichtbar aus, damit ist die Vorlagepflicht erfüllt. Typische Vorsicht beim Privatverkauf: Wer vorab eine Ausweiskopie, eine Gebühr oder eine Zahlung über einen Treuhanddienst ins Spiel bringt, ist kein seriöser Käufer.

Will der Käufer den Preis drücken, frag nach dem Grund. Nennt er einen konkreten Mangel, kannst du ihn mit dem Gutachten abgleichen und gezielt nachgeben. Pauschale Abschläge „weil man immer verhandelt“ musst du nicht mitmachen. Halte das Ergebnis per Mail fest, verbindlich wird es erst beim Notar.

Wie läuft der Verkauf vom Inserat bis zur Übergabe ab?

Der Verkauf läuft in zehn Schritten: Unterlagen und Preis klären, Energieausweis besorgen, inserieren, besichtigen, Käufer prüfen, Notar beauftragen, beurkunden, Vollzug durch den Notar, Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung und zuletzt die Übergabe. Den Schlüssel gibst du erst, wenn der volle Kaufpreis auf deinem Konto ist.

Schritt Was du tust Frist oder Regel
1. Vorbereitung Unterlagen sammeln, Spekulationsfrist prüfen, Preis ermitteln vor der ersten Anzeige
2. Energieausweis ausstellen lassen, Werte in die Anzeige §§ 80, 87 GModG
3. Exposé und Inserat Fotos, Grundriss, ehrliche Zustandsbeschreibung Angaben können Beschaffenheit werden (§ 434 BGB)
4. Besichtigungen Termine bündeln, Energieausweis auslegen Vorlage spätestens bei Besichtigung
5. Käufer prüfen Finanzierungsbestätigung der Bank verlangen vor dem Notarauftrag
6. Notar beauftragen Eckdaten liefern, Entwurf prüfen 2 Wochen Regelfrist nur bei Verbraucherverträgen (§ 17 Abs. 2a BeurkG)
7. Beurkundung Vertrag unterschreiben, Vollstreckungsunterwerfung des Käufers, Auflassungsvormerkung § 311b BGB
8. Vollzug Notar holt Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht und Löschungsunterlagen der Bank Gemeinde hat bis zu 3 Monate (§ 28 Abs. 2 BauGB)
9. Zahlung Käufer zahlt nach Fälligkeitsmitteilung, alte Kredite werden direkt abgelöst Zahlungsfrist laut Vertrag
10. Übergabe Protokoll, Zählerstände, Schlüssel, Energieausweis übergeben erst nach vollständigem Zahlungseingang

Zu Schritt 6: Die Zwei-Wochen-Frist für den Vertragsentwurf gilt nur bei Verbraucherverträgen, also wenn auf einer Seite ein Unternehmer steht, etwa ein Bauträger. Beim Verkauf von privat an privat ist sie nicht vorgeschrieben. Seriöse Notare schicken den Entwurf trotzdem einige Tage vorher. Lies ihn ganz und achte besonders auf Gewährleistung und Zahlungsfrist.

Zu Schritt 7: Deine wichtigsten Sicherungen stehen im Vertrag. Der Käufer unterwirft sich wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), du kannst also ohne Klage vollstrecken. Üblich ist außerdem ein Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug, prüf es im Entwurf. Finanziert der Käufer, braucht seine Bank vor der Zahlung eine Grundschuld auf deinem Grundstück. Du erteilst dafür eine Belastungsvollmacht, und der Vertrag regelt, dass diese Grundschuld bis zur Zahlung nur den Kaufpreis sichert. Das klingt riskant, ist aber die übliche Gestaltung.

Zu Schritt 8: Das Vorkaufsrecht der Gemeinde gilt nur für Grundstücke und Häuser. Beim Kauf von Wohnungseigentum und Erbbaurechten steht es ihr nicht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB). In der Praxis kommt die Verzichtserklärung oft deutlich schneller als nach drei Monaten. Den Verzicht holt der Notar für dich ein.

Zu Schritt 9: Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme. Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 57 Abs. 2 BeurkG). Üblich ist die Direktzahlung: Der Notar teilt mit, dass Vormerkung, Genehmigungen und Löschungsunterlagen vorliegen, dann überweist der Käufer. Hast du noch einen Kredit auf dem Haus, geht der Ablösebetrag direkt an deine Bank, nur der Rest an dich.

Was bis zur Umschreibung im Grundbuch noch an dir hängt

Besitz, Nutzen und Lasten gehen zum vereinbarten Stichtag über, meist mit der Zahlung. Das Eigentum wechselt aber erst mit der Umschreibung im Grundbuch, und das kann Wochen später sein. Drei Punkte solltest du kennen. Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§§ 9, 10 GrStG), du bleibst also für das ganze Jahr Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde. Der Käufer wird erst ab dem 1. Januar nach der Umschreibung veranlagt. Die Erstattung durch den Käufer regelt der Vertrag. Die Gebäudeversicherung geht erst mit dem Eigentum auf den Käufer über (§ 95 VVG), kündige sie also nicht vorher. Zeig den Verkauf deinem Versicherer an (§ 97 VVG), der Käufer kann den Vertrag danach binnen eines Monats kündigen (§ 96 VVG). Bei Eigentumswohnungen wird das Hausgeld zum Stichtag abgegrenzt. Ins Übergabeprotokoll gehören Datum, Zählerstände, Zahl der Schlüssel, mitverkauftes Inventar und sichtbare Schäden, unterschrieben von beiden Seiten.

Wie haftest du als Privatverkäufer für Mängel?

Im notariellen Vertrag schließt du die Haftung für Sachmängel in der Regel aus. Dieser Ausschluss schützt dich aber nicht, wenn du einen bekannten Mangel arglistig verschweigst oder eine Beschaffenheit garantierst (§ 444 BGB). Dann haftest du trotz Ausschluss, im Ernstfall bis zur Rückabwicklung.

Arglistig heißt nicht nur gelogen. Es reicht, wenn du einen Mangel kennst oder für möglich hältst, nichts sagst und dabei in Kauf nimmst, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis nicht oder nicht so gekauft hätte. Fahrlässiges Nichtwissen genügt dafür nicht. Typische Fälle sind ein Keller, der bei Starkregen nass wird, ein frisch überstrichener Wasserfleck, Schädlingsbefall oder ein Anbau ohne Genehmigung.

Der sichere Weg ist einfach: Alles, was du weißt, gehört schriftlich in den Kaufvertrag, am besten als Liste bekannter Mängel. Pass auch beim Exposé auf. Was du öffentlich über die Immobilie sagst, prägt, welche Beschaffenheit der Käufer erwarten darf (§ 434 Abs. 3 BGB). Schreib also „Dach 2012 neu eingedeckt, Rechnung liegt vor“ statt „Dach top in Schuss“. Garantien wie „trockener Keller“ gibst du am besten gar nicht.

Wichtiger Hinweis

Prüf vor dem Verkauf die Spekulationsfrist: Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, außer du hast die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn du die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt hast, und bei einem Gewinn unter 1.000 Euro im Jahr (Freigrenze, § 23 Abs. 3 EStG). Bei geerbten Immobilien zählt der Kaufzeitpunkt des Erblassers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Zahlt ein Miterbe die anderen aus, kann das für die übernommenen Anteile als neue Anschaffung mit eigener Zehnjahresfrist gelten, hier gehört ein Steuerberater dazu. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Was gilt, wenn du eine geerbte Immobilie ohne Makler verkaufst?

Als Erbe brauchst du einen Erbschein oder ein notarielles Testament beziehungsweise einen Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll, um verkaufen zu können. Vorher ins Grundbuch eingetragen sein musst du nicht. Gehört das Haus einer Erbengemeinschaft, müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen und beim Notar mitwirken.

Die Rechtsgrundlagen: Den Nachweis der Erbfolge regelt § 35 GBO. Nach § 40 GBO kann der Erbe das Eigentum direkt auf den Käufer übertragen, ohne sich selbst zuerst eintragen zu lassen. Wer sich doch eintragen lässt, etwa weil der Verkauf noch dauert, zahlt dafür keine Grundbuchgebühr, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (GNotKG KV 14110, Anmerkung 1). § 40 Abs. 1 GBO deckt aber nur die Übertragung. Finanziert der Käufer, verlangen viele Grundbuchämter für seine Grundschuld ohnehin die vorherige Eintragung der Erben. Lass dich deshalb meist frühzeitig eintragen. Liegt nur ein handschriftliches Testament vor, brauchst du einen Erbschein, und den beantragst du am besten sofort, weil das Verfahren beim Nachlassgericht dauern kann.

Bei Erbengemeinschaften scheitert der Privatverkauf selten am Recht, sondern am Miteinander. Die Erben können über das Haus nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Eine Stimme gegen den Preis, und der Notartermin platzt. Einigt euch vor dem ersten Inserat schriftlich auf Mindestpreis, Ansprechpartner für Interessenten und Aufteilung der Kosten. Ein neutrales Gutachten hilft, weil es die Preisfrage aus dem Familienstreit holt. Wie das Finanzamt mit dem Wert eines geerbten Hauses umgeht, steht im Beitrag zum Wertgutachten für ein geerbtes Haus.

Wann lohnt sich der Verkauf ohne Makler nicht?

Der Verkauf ohne Makler lohnt sich nicht, wenn du wenig Zeit hast, weit vom Objekt entfernt wohnst, die Immobilie schwer vermittelbar ist oder rechtliche Sonderfälle wie Wohnrecht, Nießbrauch oder eine zerstrittene Erbengemeinschaft dazukommen. Dann kostet ein Fehler schnell mehr als die Provision.

Diese Entscheidungshilfe ordnet die häufigsten Ausgangslagen ein:

Wenn … dann …
Einfamilienhaus oder Wohnung in gefragter Lage, Unterlagen vollständig, du wohnst in der Nähe selbst verkaufen, mit Kurzgutachten als Preisbasis
kleine Wohnung mit niedrigem Kaufpreis selbst verkaufen nur bei einfacher Lage, die Ersparnis ist klein
Haus vermietet, Mieter kooperiert nicht bei Besichtigungen eher Makler oder erst Gespräch mit dem Mieter
Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch, Erbbaurecht, Denkmalschutz Verkehrswertgutachten und Notar früh einbinden, Makler mit Erfahrung in Sonderfällen erwägen
Erbengemeinschaft uneinig über den Preis erst Gutachten und schriftliche Einigung, sonst Makler als neutraler Moderator
du wohnst weit weg oder hast keine Zeit für Besichtigungen am Wochenende Makler, oder eine Vertrauensperson vor Ort übernimmt die Termine

Dazwischen gibt es einen Mittelweg: Du kaufst einzelne Leistungen ein, etwa das Gutachten beim Sachverständigen und die Fotos beim Fotografen, und machst den Rest selbst. So zahlst du für Fachwissen, aber keine Provision.

Eine dritte Möglichkeit sind gewerbliche Ankäufer, die mit schneller Abwicklung werben. Sie kaufen, um weiterzuverkaufen, und kalkulieren deshalb in der Regel unter dem Marktwert. Wenn Tempo wichtiger ist als der Preis, hol mehrere Angebote ein und vergleiche sie mit deinem Gutachten.

Welche Fehler passieren beim Privatverkauf am häufigsten?

Die häufigsten Fehler sind ein zu hoher Startpreis, eine Anzeige ohne Energieausweis-Angaben, verschwiegene Mängel, Zusagen ohne Notar und eine Übergabe vor Zahlungseingang. Energieausweis und Mängel sind weiter oben erklärt, hier die übrigen.

Zu hoher Startpreis. Ein überteuertes Objekt bekommt in den ersten Wochen kaum Anfragen, und danach gilt es als Ladenhüter. Jede sichtbare Preissenkung schwächt deine Position. Lieber gleich realistisch starten.

Schufa statt Finanzierungsbestätigung. Eine Schufa-Auskunft von Interessenten anzufordern, wie es manche Ratgeber empfehlen, ist nicht nötig. Die schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank sagt mehr über die Zahlungsfähigkeit.

Zusagen per Handschlag. Bis zur Beurkundung ist nichts verbindlich, weder für dich noch für den Käufer. Eine Reservierung bindet nur, wenn sie notariell beurkundet ist. Verlang deshalb keine Reservierungsgebühr, die den Interessenten faktisch zum Kauf zwingt, denn eine solche Vereinbarung braucht nach § 311b BGB selbst die notarielle Form.

Schlüssel zu früh. Manche Käufer wollen vor der Zahlung schon renovieren. Ohne vollständigen Kaufpreis gibst du den Schlüssel nicht aus der Hand. Höchstens ein begleiteter Termin für Handwerker-Aufmaße ist vertretbar.

Meine Einschätzung

Für ein normales Einfamilienhaus oder eine Wohnung in einer Gegend, in der Käufer Schlange stehen, ist der Verkauf ohne Makler die bessere Wahl. Die Arbeit lässt sich planen, und die Ersparnis ist real. Investier einen Teil davon in ein Kurzgutachten und einen vollständigen Unterlagenordner. Beides bringt dir beim Preis mehr, als es kostet.

Lass den Alleingang dagegen bei Grundbuchlasten wie Wohnrecht oder Nießbrauch, bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft und wenn du keine Zeit für Besichtigungen hast. Ein schlecht vorbereiteter Privatverkauf kostet über einen zu niedrigen Preis oder einen Haftungsstreit schnell mehr als die gesparte Provision.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ohne Makler zu verkaufen ist erlaubt, der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
  • Ersparnis bei 450.000 Euro Kaufpreis: rund 8.800 bis 13.400 Euro nach eigenen Kosten, je nach Provisionssatz.
  • Energieausweis-Werte gehören in die Anzeige, sonst droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro.
  • Bekannte Mängel schriftlich in den Vertrag, denn bei Arglist hilft kein Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB).
  • Erben verkaufen mit Erbschein ohne vorherige Grundbucheintragung, finanziert der Käufer, ist die Eintragung meist trotzdem nötig. Erbengemeinschaften verkaufen nur gemeinsam.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf ohne Makler

Wer zahlt den Notar, wenn ich ohne Makler verkaufe?

Der Käufer, sofern ihr nichts anderes vereinbart. § 448 Abs. 2 BGB weist ihm die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung zu. Als Verkäufer zahlst du nur Leistungen, die dich betreffen, vor allem die Löschung deiner alten Grundschuld. Das gilt mit und ohne Makler gleich.

Wie verkaufe ich am besten eine Eigentumswohnung privat?

Besorg dir früh die Unterlagen von der Hausverwaltung: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage. Käufer fragen fast immer nach anstehenden Sanierungen. Prüf außerdem, ob der Verkauf nach § 12 WEG die Zustimmung des Verwalters braucht. Ein Gemeinde-Vorkaufsrecht gibt es bei Wohnungseigentum nicht.

Muss ich den Makler bezahlen, wenn das Haus nicht verkauft wird?

Nein. Eine Provision ist nach § 652 BGB nur fällig, wenn ein Kaufvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt. Verkaufst du später selbst, kann sie trotzdem anfallen, wenn der Käufer ein Interessent ist, den dir der Makler während der Vertragslaufzeit nachgewiesen hat. Lies einen bestehenden Maklervertrag deshalb vor dem Privatverkauf genau und kündige ihn ordentlich.

Darf ich ein Haus mit nicht genehmigtem Anbau verkaufen?

Ja, aber du musst es offenlegen. Die Bauaufsicht kann bei ungenehmigten Bauteilen auch gegenüber dem neuen Eigentümer eine Nutzungsuntersagung oder den Rückbau verlangen, und wer das verschweigt, haftet nach § 444 BGB trotz Gewährleistungsausschluss. Schreib den Zustand in den Vertrag und berücksichtige ihn im Preis.

Wie lange dauert ein Verkauf ohne Makler?

Das hängt vor allem von Lage und Preis ab. Vom Notartermin bis zur Zahlung vergehen meist einige Wochen, weil der Notar Vormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht und Löschungsunterlagen einholen muss. Die Gemeinde hat für ihre Entscheidung bis zu drei Monate. Die längste Phase ist meist die Käufersuche davor.

Kann ich den Käufer selbst prüfen, ob er zahlen kann?

Ja, mit einer schriftlichen Finanzierungsbestätigung seiner Bank oder einem Nachweis über Eigenkapital. Die bekommst du vor dem Notarauftrag. Abgesichert bist du zusätzlich dadurch, dass das Eigentum erst nach Zahlung umgeschrieben wird und du den Schlüssel erst nach Zahlungseingang übergibst.

Quellen

Das könnte dich auch interessieren