Eintragung ins Grundbuch: Ablauf, Kosten und Dauer beim Kauf

Die Eintragung ins Grundbuch beantragt beim Kauf der Notar. Zuerst kommt die Auflassungsvormerkung, nach Zahlung von Grunderwerbsteuer und Kaufpreis die Umschreibung auf dich. Das Grundbuchamt verlangt dafür rund 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises, die Dauer reicht von Tagen bis zu Monaten.

Wann bist du wirklich Eigentümer?

Eigentümer wirst du erst in dem Moment, in dem das Grundbuchamt dich in Abteilung I einträgt. Der Notarvertrag verpflichtet nur zur Übertragung. Damit der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht anderweitig verkauft oder belastet, sichert dich die Auflassungsvormerkung.

Das klingt nach Formalie, hat aber praktische Folgen. Nach § 873 BGB braucht der Eigentumswechsel zwei Dinge: die Einigung beider Seiten und die Eintragung. Die Einigung heißt bei Grundstücken Auflassung und muss nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar erklärt werden. Meist steckt sie gleich im Kaufvertrag. Der Notar reicht sie aber erst beim Grundbuchamt ein, wenn du bezahlt hast. So wird kein Verkäufer sein Haus los, ohne das Geld zu sehen.

Zwischen Notartermin und Umschreibung liegen deshalb oft Wochen, manchmal Monate. In dieser Zeit stehst du in Abteilung II als Vormerkungsberechtigter. Die Wirkung regelt § 883 Abs. 2 BGB: Alles, was der Verkäufer nach Eintragung der Vormerkung mit dem Grundstück anstellt, ist dir gegenüber unwirksam, soweit es deinen Anspruch beeinträchtigt. Das gilt auch für Pfändungen durch seine Gläubiger und sogar in seiner Insolvenz.

Besitz und Eigentum laufen dabei auseinander. Die meisten Kaufverträge lassen Nutzen und Lasten mit der Zahlung des Kaufpreises übergehen. Du bekommst die Schlüssel, zahlst ab dann Grundsteuer und Versicherung und darfst renovieren, obwohl im Grundbuch noch der Verkäufer steht. Das ist normal und dank Vormerkung kein Risiko. Wer die Abteilungen eines Grundbuchauszugs genauer verstehen will, findet die Unterschiede zwischen den Rechten in Abteilung II auch im Beitrag zu Nießbrauch oder Wohnrecht.

So läuft die Grundbucheintragung beim Kauf ab

Die Grundbucheintragung läuft in zwei Stufen. Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar die Vormerkung für dich. Die Umschreibung folgt erst, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat und der Verkäufer den Eingang des Kaufpreises bestätigt.

Du stellst den Antrag nicht selbst. Antragsberechtigt wäre nach § 13 GBO zwar jeder, dessen Recht betroffen ist, in der Praxis übernimmt der Notar den kompletten Vollzug und reicht alles elektronisch ein. Deine Aufgabe ist, ihm nichts in den Weg zu legen. Die folgende Tabelle zeigt die Schritte in der Reihenfolge, in der sie beim typischen Hauskauf ablaufen, mit den gesetzlichen Fristen.

Zwei Punkte aus der Tabelle werden oft übersehen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist keine Formsache: Nach § 22 Abs. 1 GrEStG darf das Grundbuchamt dich erst eintragen, wenn sie vorliegt. Solange du die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt hast, bewegt sich im Grundbuch also nichts. Und beim Vorkaufsrecht der Gemeinde wurde die Frist 2021 von zwei auf drei Monate verlängert. Ältere Ratgeber nennen hier noch die alte Zahl.

Bei einer Eigentumswohnung kommt häufig ein weiterer Schritt hinzu. Steht in der Teilungserklärung, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss (§ 12 WEG), braucht das Grundbuchamt diese Zustimmung in beglaubigter Form samt Nachweis der Verwalterbestellung (§ 26 Abs. 4 WEG). Fehlt das Protokoll mit den beglaubigten Unterschriften, wartet der ganze Vorgang. Den gesamten Kauf vom Exposé bis zur Schlüsselübergabe beschreibt der Beitrag zum Ablauf beim Hauskauf.

Wie lange dauert die Eintragung ins Grundbuch?

Eine einzelne Eintragung dauert je nach Grundbuchamt wenige Tage bis mehrere Monate. Vom Notartermin bis zur Umschreibung musst du realistisch mit zwei bis vier Monaten rechnen, weil Grunderwerbsteuer, Vorkaufsrecht und Kaufpreiszahlung vorher erledigt sein müssen.

Eine bundesweite Statistik zur Bearbeitungsdauer gibt es nicht. Die besten Zahlen stammen aus Antworten von Landesregierungen auf parlamentarische Anfragen, und sie zeigen, wie weit die Ämter auseinanderliegen:

• Amtsgericht Hannover: durchschnittlich 10,05 Tage pro Verfahren, ausgewertet wurden 22.276 Grundbuchverfahren von November 2024 bis November 2025 (Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/9208, Dezember 2025). Für das ganze Land nennt die Regierung eine Spanne von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen.
• Grundbuchamt Bremen-Blumenthal: sechs Wochen bis drei Monate für Eigentumswechsel und Vormerkungen, Eilsachen in der Regel binnen zwei Wochen.
• Amtsgericht Bremerhaven: drei bis vier Wochen bis zur Eintragung, die Eintragungsmitteilung und Kostenrechnung können bis zu drei weitere Monate dauern (beides aus einer Senatsantwort, veröffentlicht von Haus & Grund Bremen im August 2025).

Wichtig für deine Planung: Die Vormerkung und die Umschreibung sind zwei getrennte Vorgänge. Bei einem schnellen Amt ist die Vormerkung nach ein bis zwei Wochen eingetragen. Bei einem überlasteten Amt kann schon das sechs Wochen dauern, und weil die Fälligkeit des Kaufpreises an die eingetragene Vormerkung geknüpft ist, verschiebt sich alles dahinter. Nach § 17 GBO arbeitet das Grundbuchamt Anträge, die dasselbe Grundstück betreffen, außerdem strikt in der Reihenfolge des Eingangs ab. Ein späterer Antrag kann einen früheren nicht überholen.

Rechne den schnellsten realistischen Fall einmal durch. Vormerkung nach zwei Wochen, Grunderwerbsteuerbescheid drei bis vier Wochen nach der Beurkundung, Zahlung sofort, Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht liegt bis dahin vor. Dann kannst du nach etwa sechs Wochen zahlen. Mit zwei bis drei weiteren Wochen für die Umschreibung landest du bei rund zwei Monaten. Jede Verzögerung bei einem Glied der Kette verlängert das Ganze direkt.

Was kostet die Eintragung im Grundbuch?

Die Grundbuchkosten richten sich nach dem Kostenverzeichnis des GNotKG und Tabelle B. Für Vormerkung, Umschreibung und eine Grundschuld zahlst du bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro rund 1.640 Euro an das Grundbuchamt. Die Notarkosten kommen getrennt dazu.

Die Gebühren hängen am Geschäftswert, also beim Eigentum am Kaufpreis und bei der Grundschuld am Nennbetrag. Welcher Gebührensatz für welche Eintragung gilt, steht im Kostenverzeichnis (Anlage 1 zum GNotKG):

Wer welche Kosten trägt, regelt dein Kaufvertrag. Die Spalte zeigt die übliche Verteilung. Die Kostenrechnung des Grundbuchamts geht trotzdem oft direkt an dich, weil der Notar die Anträge im Namen der Beteiligten stellt.

Rechenbeispiel mit vier typischen Käufen

Die folgende Tabelle rechnet die Grundbuchgebühren mit den echten Werten aus Tabelle B durch. Die Grundschuld ist mit 80 Prozent des Kaufpreises angesetzt, wie es bei einer Finanzierung mit Eigenkapital für die Nebenkosten häufig vorkommt.

Eigene Berechnung nach § 34 GNotKG mit Tabelle B (Anlage 2) und Kostenverzeichnis (Anlage 1), Stand Oktober 2026. Nur Gebühren des Grundbuchamts, ohne Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Auslagen.

Zwei Dinge fallen auf. Die verbreitete Faustregel „Grundbuch gleich 0,5 Prozent“ stimmt bei kleinen Kaufpreisen ungefähr und wird bei teureren Objekten zu hoch, weil Tabelle B degressiv verläuft. Und der größte variable Posten ist die Grundschuld. Lässt du sie höher eintragen als nötig, zahlst du das doppelt: beim Grundbuchamt und beim Notar für die Bestellung. Was der Notar zusätzlich berechnet und wie du das Gesamtpaket kalkulierst, zeigt die GNotKG-Tabelle zu den Notarkosten beim Hauskauf. Alle Nebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer und Makler findest du im Beitrag zu den Nebenkosten beim Hauskauf.

Grundbucheintragung nach Erbschaft, Schenkung oder Kreditablösung

Erben werden gebührenfrei eingetragen, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Bei Schenkungen fällt die volle Gebühr auf den Wert an. Die Löschung einer abbezahlten Grundschuld kostet eine halbe Gebühr auf deren Nennbetrag.

Erbfall. Mit dem Tod geht das Eigentum automatisch auf die Erben über, das Grundbuch ist dann schlicht falsch und muss berichtigt werden. Den Nachweis führst du nach § 35 GBO mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, reichen die Urkunde und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Ein handschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt nicht. Die Gebührenfreiheit nach Anmerkung 1 zu KV 14110 gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden, solange der Antrag innerhalb der zwei Jahre gestellt ist. Wer diese Frist verpasst, zahlt bei einem Haus mit 350.000 Euro Wert eine volle Gebühr von 685 Euro, die er sich hätte sparen können. Ob du für das Finanzamt zusätzlich ein Gutachten brauchst, steht im Beitrag zum Wertgutachten für ein geerbtes Haus.

Schenkung und Überlassung. Überträgst du ein Haus zu Lebzeiten an deine Kinder, läuft das über den Notar wie ein Kauf, nur ohne Kaufpreis. Das Grundbuchamt berechnet die 1,0 Gebühr auf den Verkehrswert. Behältst du dir Nießbrauch oder Wohnrecht vor, wird dieses Recht in Abteilung II eingetragen und kostet nach KV 14121 eine weitere Gebühr auf seinen Wert.

Abbezahlte Grundschuld. Nach der letzten Rate schickt dir die Bank eine Löschungsbewilligung. Damit gehst du zum Notar zur Beglaubigung deiner Zustimmung, der Notar stellt den Antrag. Beim Grundbuchamt kostet das eine 0,5 Gebühr nach KV 14140 auf den Nennbetrag, bei 150.000 Euro also 177 Euro. Ob du überhaupt löschen solltest, ist eine eigene Frage. Eine eingetragene Grundschuld kann für einen späteren Kredit wiederverwendet werden, dann sparst du dir die Kosten einer Neueintragung.

Namensänderung nach Heirat. Das Grundbuch wird auf Antrag berichtigt. Eine Heiratsurkunde reicht als Nachweis. Eilig ist das nicht, solange du nicht verkaufen oder beleihen willst.

Typische Verzögerungen und wie du sie vermeidest

Die meisten Verzögerungen entstehen nicht beim Grundbuchamt, sondern vorher. Unbezahlte Grunderwerbsteuer, eine fehlende Löschungsbewilligung der Verkäuferbank oder eine fehlende Verwalterzustimmung blockieren die Umschreibung. Fast alle diese Punkte kannst du schon vor dem Notartermin mit Verkäufer, Makler und Notar klären.

Gehe diese Liste vor und nach dem Notartermin durch. Jeder Punkt ist ein Fall, in dem Käufer regelmäßig Wochen verlieren:

• Den Grunderwerbsteuerbescheid schickt das Finanzamt an dich, nicht an den Notar. Zahl ihn sofort und nicht erst am letzten Tag der Monatsfrist. Jeder Tag, den du wartest, kommt hinten an die Umschreibung dran.
• Frag vor der Beurkundung, ob der Verkäufer noch eine Grundschuld eingetragen hat und ob seine Bank die Löschungsunterlagen zügig liefert. Ohne sie stellt der Notar die Fälligkeit nicht fest.
• Bei Eigentumswohnungen: Steht eine Verwalterzustimmung in der Teilungserklärung, lass den Verkäufer früh das Protokoll mit beglaubigten Unterschriften zur Verwalterbestellung besorgen.
• Prüfe im Vertragsentwurf Namen, Geburtsdaten und Anschrift aller Käufer. Ein Tippfehler bedeutet eine Nachtragsurkunde.
• Willst du zu zweit kaufen, kläre vorher das Beteiligungsverhältnis, zum Beispiel je zur Hälfte. Das muss im Antrag stehen und lässt sich später nur mit neuer Urkunde ändern.
• Gibt die Bank das Geld erst bei eingetragener Grundschuld frei, sprich die Notarbestätigung an, bevor Bereitstellungszinsen anfallen.

Und wenn es trotzdem hängt? Die Sachstandsanfrage läuft über den Notar, er hat den direkten Draht zum Grundbuchamt und sieht im elektronischen Verfahren, was fehlt. Ein Eilantrag lohnt sich nur mit echtem Grund, etwa wenn ein Weiterverkauf oder eine Auszahlung daran hängt. Bremen-Blumenthal und Bremerhaven melden für solche Eilsachen rund zwei Wochen. Eine Dienstaufsichtsbeschwerde bringt in der Regel keinen schnelleren Eintrag, sondern nur Papier. Sie ist das letzte Mittel, wenn ein Antrag ohne erkennbaren Grund über viele Monate liegt.

Häufige Fragen zur Eintragung im Grundbuch

Kann ich mich ohne Notar ins Grundbuch eintragen lassen?

Beim Kauf nicht, die Auflassung muss vor einem Notar erklärt werden. Bei einer Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall kannst du den Antrag selbst beim Grundbuchamt stellen, wenn du einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorlegst.

Bekomme ich eine Nachricht, wenn ich eingetragen bin?

Ja. Das Grundbuchamt verschickt eine Eintragungsmitteilung an dich und an den Notar, der Notar meldet sich meist zusätzlich. Die Kostenrechnung des Grundbuchamts kommt separat und manchmal erst Wochen später. Lass sie nicht liegen, sie kommt von der Gerichtskasse.

Darf ich vor der Grundbucheintragung schon einziehen?

Ja, wenn der Kaufvertrag den Besitzübergang so regelt. Üblich ist die Übergabe nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Ab diesem Tag trägst du Lasten und Risiko, also Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld, obwohl du formal noch nicht Eigentümer bist.

Wer darf meinen Grundbucheintrag einsehen?

Nur wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO), zum Beispiel Eigentümer, Gläubiger, Notare oder ernsthafte Kaufinteressenten mit Vollmacht des Eigentümers. Neugierige Nachbarn bekommen keinen Auszug. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher 20 Euro.

Was passiert, wenn der Verkäufer vor der Umschreibung stirbt?

Dein Anspruch bleibt bestehen, die Erben des Verkäufers treten in den Vertrag ein. Die bereits erklärte Auflassung bleibt wirksam, und die Vormerkung schützt dich gegen Verfügungen der Erben. Es kann allerdings länger dauern, weil das Grundbuchamt die Erbfolge prüft.

Quellen

• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), § 34 und Anlage 2 Tabelle B, Anlage 1 Kostenverzeichnis Nr. 14110, 14121, 14140, 14150, 14152, 17000, 17001, gesetze-im-internet.de, Stand Oktober 2026
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 873, 883, 925, gesetze-im-internet.de, Stand Oktober 2026
• Grundbuchordnung (GBO), §§ 12, 13, 17, 35, gesetze-im-internet.de, Stand Oktober 2026
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), §§ 15, 18, 22, gesetze-im-internet.de, Stand Oktober 2026
• Baugesetzbuch (BauGB), § 28 Abs. 2, gesetze-im-internet.de, Stand Oktober 2026
• Beurkundungsgesetz (BeurkG), § 17 Abs. 2a, gesetze-im-internet.de, Stand Oktober 2026
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), §§ 12, 26 Abs. 4, gesetze-im-internet.de, Stand Oktober 2026
• Niedersächsischer Landtag, Drucksache 19/9208, Antwort der Landesregierung zu Bearbeitungszeiten bei Grundbuchsachen an niedersächsischen Amtsgerichten, 3. Dezember 2025
• Haus & Grund Bremen, Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt, Bericht über die Antwort des Bremer Senats auf eine Kleine Anfrage, 22. August 2025

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