Beim Erbbaurecht kaufst du nur das Haus, nicht den Boden. Das Grundstück bleibt bei Kommune, Kirche oder Stiftung, du zahlst dafür jährlich Erbbauzins, meist über 50 bis 99 Jahre. Billiger als ein Kauf ist das nur, wenn Zins, Laufzeit und Entschädigung stimmen.
Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt, bekommt ein eigenes Erbbaugrundbuch und lässt sich verkaufen, vererben und beleihen. Der Erbbauzins darf bei Wohngebäuden frühestens alle drei Jahre steigen und nicht stärker als die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse.
Was viele Ratgeber falsch darstellen: Eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Gebäudewerts schreibt das Gesetz nur für Erbbaurechte zugunsten „minderbemittelter Bevölkerungskreise“ vor. In allen anderen Verträgen kann sie niedriger sein oder ganz fehlen. Genau diese Klausel und die Restlaufzeit entscheiden, was ein Haus auf Erbbaurecht wert ist.
So funktioniert das Erbbaurecht
Du erwirbst das Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu haben. Das Haus gehört dir, das Grundstück bleibt beim Erbbaurechtsgeber. Für die Nutzung zahlst du den Erbbauzins. Das Recht ist nach § 1 ErbbauRG veräußerlich und vererblich und läuft fast immer befristet.
Im Alltag merkst du davon wenig. Du wohnst, renovierst und vermietest wie ein normaler Eigentümer. Juristisch sieht es anders aus: Für das Erbbaurecht legt das Grundbuchamt nach § 14 ErbbauRG ein eigenes Blatt an, das Erbbaugrundbuch. Darin stehst du als Berechtigter, und dort trägt die Bank auch ihre Grundschuld ein. Im Grundbuch des Grundstücks erscheint das Erbbaurecht als Belastung in Abteilung II, genau wie ein Nießbrauch oder Wohnrecht.
„Erbpacht“ sagen die meisten, gemeint ist fast immer das Erbbaurecht. Die Begriffe werden in Exposés und Gesprächen gleich verwendet, im Vertrag und im Grundbuch steht aber Erbbaurecht.
Ausgeber sind typischerweise Städte und Gemeinden, Kirchengemeinden, Stiftungen und manche Wohnungsunternehmen. Sie wollen ihr Land nicht verkaufen, aber regelmäßige Einnahmen. Genau daraus ergeben sich die Rechte, die sie sich in den Vertrag schreiben. Häufig ist nach § 5 ErbbauRG vereinbart, dass du für einen Verkauf und für jede Grundschuld die Zustimmung des Grundstückseigentümers brauchst. Ohne diese Zustimmung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam (§ 6 ErbbauRG). Einen Anspruch darauf hast du nach § 7 ErbbauRG, wenn der Käufer zuverlässig ist und der Zweck des Erbbaurechts nicht gefährdet wird. In der Praxis kostet das aber Zeit, gelegentlich auch eine Bearbeitungsgebühr, und es verzögert jeden Verkauf um Wochen.
Ein Punkt, der oft untergeht: Grundsteuer zahlst du für das ganze Grundstück. Seit der Grundsteuerreform wird nach § 261 BewG ein Gesamtwert für Erbbaurecht und Boden ermittelt und dem Erbbauberechtigten zugerechnet (abweichende Landesmodelle wie in Baden-Württemberg ausgenommen). Erschließungsbeiträge und Versicherung legt der Vertrag nach § 2 ErbbauRG in aller Regel ebenfalls dir auf.
Was der Erbbauzins kostet und wie stark er steigen darf
Der Erbbauzins wird meist als Prozentsatz vom Bodenwert vereinbart. Marktübliche Sätze für Wohnerbbaurechte veröffentlichen die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten. Bei Wohngebäuden darf der Ausgeber nach § 9a ErbbauRG höchstens alle drei Jahre erhöhen, und nie stärker als die allgemeinen Lebensverhältnisse.
Beim Bodenwert setzt du am besten mit dem aktuellen Bodenrichtwert aus BORIS an und prüfst, welchen Satz der örtliche Gutachterausschuss für neu bestellte Wohnerbbaurechte angibt. Ein Grundstück mit 180.000 € Bodenwert und 3 % Erbbauzins kostet dich 5.400 € im Jahr, also 450 € im Monat. Banken- und Verbandsseiten nennen in der Regel Sätze zwischen etwa 2 und 5 %, je nach Region und Ausgeber. Kommunen geben für Familien teils ermäßigte Sätze aus.
Entscheidend ist weniger der Startwert als die Wertsicherungsklausel. Die meisten neueren Verträge koppeln den Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Wie das wirkt, zeigt ein Vertrag aus dem Jahr 2021:
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Erbbauzins bei Vertragsschluss 2021 | 3.000 € pro Jahr |
| VPI Jahresdurchschnitt 2021 (2020 = 100) | 103,1 |
| VPI Jahresdurchschnitt 2024 | 119,3 |
| Veränderung: 119,3 ÷ 103,1 | + 15,7 % |
| Neuer Erbbauzins ab 2024 | 3.471 € pro Jahr (+ 471 €) |
Die Formel lautet also: alter Erbbauzins × neuer Index ÷ alter Index. Im Vertrag steht, welcher Monat oder welches Jahr maßgeblich ist und ob erst ab einer Schwelle von etwa 5 oder 10 % angepasst wird. Das rechnest du am besten einmal selbst nach, bevor du zahlst.
Die gesetzliche Bremse greift bei Wohngebäuden, und sie ist stärker, als viele Erbbauberechtigte wissen. Eine Erhöhung, die über die seit Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht, ist nach § 9a ErbbauRG regelmäßig unbillig. Steigende Grundstückspreise bleiben ausdrücklich außer Betracht. Koppelt ein alter Vertrag den Zins an den Bodenwert und hat sich der Bodenrichtwert verdoppelt, darf der Ausgeber trotzdem nicht einfach den doppelten Betrag verlangen. In der Rechtsprechung wird für diese Grenze üblicherweise ein Mittelwert aus Verbraucherpreisen und Einkommensentwicklung herangezogen.
Bei Erhöhungsverlangen lohnt der Blick in die eigenen Unterlagen. Prüf drei Dinge: Sind seit der letzten Erhöhung wirklich drei Jahre vergangen? Stimmen Basisjahr und Indexwerte? Und geht die Forderung über die Entwicklung von Preisen und Löhnen hinaus?
Ein zweiter Punkt betrifft den Heimfall. Wegen Zahlungsverzugs kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht nach § 9 Abs. 4 ErbbauRG erst zurückholen, wenn du mit mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand bist. Ein verspäteter Monatsbetrag gefährdet dein Haus also nicht, eine strittige Erhöhung solltest du aber unter Vorbehalt zahlen statt sie einfach einzubehalten.
Rechenbeispiel: Erbbaurecht oder Grundstück kaufen
Über 30 Jahre ist der Kauf meist günstiger, weil du den Boden irgendwann abbezahlt hast und er dir dann gehört. Das Erbbaurecht spart dir am Anfang Eigenkapital und Nebenkosten, kostet aber jedes Jahr und am Ende besitzt du keinen Quadratmeter Land.
Annahmen für eine Familie, die in Nordrhein-Westfalen neu bauen will: 600 m² Grundstück, Bodenrichtwert 300 €/m², also 180.000 € Bodenwert. Variante A: Kauf, finanziert mit einem Annuitätendarlehen zu angenommenen 3,5 % über 30 Jahre. Variante B: Erbbaurecht über 99 Jahre mit 3 % Erbbauzins, VPI-gesichert, angenommene Teuerung 2 % pro Jahr, Anpassung alle drei Jahre. Die Zinssätze sind Rechengrößen, deine echten Konditionen ändern das Ergebnis.
| Position | A: Grundstück kaufen | B: Erbbaurecht |
|---|---|---|
| Kapitalbedarf für den Boden | 180.000 € | 0 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 11.700 € (auf 180.000 €) | 6.525 € (auf 5.400 € × 18,589 = 100.381 €) |
| Belastung im ersten Jahr | 9.787 € Rate (davon 6.300 € Zinsen) | 5.400 € Erbbauzins |
| Summe aller Zahlungen nach 30 Jahren | 293.605 € | rund 214.700 € |
| Davon „verloren“ (Zinsen bzw. Erbbauzins) | 113.605 € | rund 214.700 € |
| Stand nach 30 Jahren | Boden schuldenfrei, Wert mindestens 180.000 € | kein Boden, Erbbauzins jetzt rund 9.200 € pro Jahr, noch 69 Jahre Laufzeit |
Zwei Ergebnisse überraschen viele. Auch das Erbbaurecht löst Grunderwerbsteuer aus. Bemessungsgrundlage ist der über die Laufzeit kapitalisierte Erbbauzins, der Vervielfältiger für 99 Jahre liegt nach Anlage 9a zum Bewertungsgesetz bei 18,589. Die Ersparnis gegenüber dem Kauf beträgt hier also nicht 11.700 €, sondern rund 5.200 €. Und im ersten Jahr wirkt das Erbbaurecht deutlich billiger, weil du keine Tilgung zahlst. Diese Tilgung ist aber Vermögensaufbau, der Erbbauzins nicht.
Das Erbbaurecht rechnet sich in diesem Beispiel erst, wenn der Kreditzins deutlich über dem Erbbauzinssatz liegt, oder wenn dir ohne Erbbaurecht schlicht das Eigenkapital fehlt und du sonst gar nicht bauen könntest. Bodenwertsteigerungen sind dabei noch nicht eingerechnet. Die stehen beim Kauf dir zu, beim Erbbaurecht dem Grundstückseigentümer. Was beim Kauf an Notar und Grundbuch dazukommt, haben wir in den Nebenkosten beim Hauskauf aufgeschlüsselt.
Was am Ende der Laufzeit mit dem Haus passiert
Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Haus an den Grundstückseigentümer. Er muss nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung zahlen, deren Höhe der Vertrag festlegt. Der Vertrag darf sie senken oder ganz ausschließen. Zwei Drittel des Gebäudewerts sind nur bei Sozial-Erbbaurechten zwingend.
Hier liegt der häufigste Irrtum im Netz. Die Zwei-Drittel-Regel aus § 27 Abs. 2 ErbbauRG gilt nur, wenn das Erbbaurecht „zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise“ bestellt wurde. Das trifft auf viele kommunale Familienprogramme zu, aber längst nicht auf jedes Wohnerbbaurecht. Für den Heimfall gilt dasselbe Muster: Eine angemessene Vergütung von mindestens zwei Dritteln ist nach § 32 Abs. 2 nur in diesem Sonderfall garantiert. Bei allen anderen Verträgen zählt, was in der Urkunde steht.
Der Grundstückseigentümer hat noch eine dritte Option. Nach § 27 Abs. 3 kann er die Entschädigung abwenden, indem er dir eine Verlängerung für die voraussichtliche Standdauer des Hauses anbietet. Lehnst du ab, verfällt dein Anspruch. Kündigen kann er das Erbbaurecht dagegen nicht einfach: Auflösende Bedingungen sind nach § 1 Abs. 4 unzulässig, und ohne Heimfallgrund bleibt es bis zum Ende der Laufzeit bei dir.
Lass dir vor dem Kauf die vollständige Erbbaurechtsurkunde mit allen Nachträgen geben, nicht nur den Grundbuchauszug. Entschädigung, Heimfallgründe, Zustimmungsvorbehalte und Wertsicherung stehen meist in der Eintragungsbewilligung, auf die das Erbbaugrundbuch nur verweist.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Vertragsfragen helfen Notar, Fachanwalt oder Steuerberater.
Haus auf Erbbaurecht kaufen: Restlaufzeit, Wert und Grunderwerbsteuer
Beim Kauf eines bestehenden Hauses auf Erbbaurecht bestimmen Restlaufzeit und Entschädigungsklausel den Wert. Je kürzer die Restlaufzeit und je niedriger die Entschädigung, desto stärker sinkt er. Grunderwerbsteuer zahlst du auf Kaufpreis plus kapitalisierten Erbbauzins der Restlaufzeit.
Wie Sachverständige den Wert berechnen
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt in § 50 den Weg vor. Vom Wert des Hauses, als stünde es auf eigenem Grund, wird der Bodenwert abgezogen. Dazu kommt der Vorteil, wenn der vereinbarte Erbbauzins unter dem heute angemessenen liegt, kapitalisiert über die Restlaufzeit. Abgezogen wird schließlich der Teil des Gebäudewerts, den du bei Ablauf ohne Entschädigung verlierst, abgezinst auf heute. Das Ergebnis multipliziert der Gutachter noch mit einem Erbbaurechtsfaktor, den die Gutachterausschüsse aus echten Verkäufen ableiten. Wie die übrigen Verfahren arbeiten, steht in unserem Beitrag zur Ermittlung des Immobilienwerts.
Ein vereinfachtes Modell zeigt die Größenordnung. Ein Einfamilienhaus wäre auf eigenem Grund 450.000 € wert, der Boden 150.000 €. Angemessen wären heute 3 % Erbbauzins, also 4.500 €, der alte Vertrag sieht 2.400 € vor. Liegenschaftszinssatz 3 %, Restnutzungsdauer des Hauses 60 Jahre, Gebäudewert linear abnehmend.
| Restlaufzeit | Entschädigung laut Vertrag | Finanzmathematischer Wert | Abstand zum Volleigentum |
|---|---|---|---|
| 70 Jahre | spielt keine Rolle (Haus dann ohnehin verbraucht) | rund 361.000 € | − 20 % |
| 40 Jahre | zwei Drittel | rund 338.000 € | − 25 % |
| 40 Jahre | ausgeschlossen | rund 318.000 € | − 29 % |
| 20 Jahre | zwei Drittel | rund 294.000 € | − 35 % |
| 20 Jahre | ausgeschlossen | rund 221.000 € | − 51 % |
Vor dem Erbbaurechtsfaktor gerechnet. Bei 20 Jahren Restlaufzeit macht allein die Entschädigungsklausel rund 74.000 € aus. Genau deshalb gehört bei einem Haus auf Erbbaurecht ein Verkehrswertgutachten oder zumindest eine fundierte Einschätzung vor die Kaufentscheidung, wenn die Restlaufzeit unter etwa 50 Jahren liegt. Banken verlangen ohnehin, dass das Erbbaurecht deutlich länger läuft als der Kredit.
Grunderwerbsteuer beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechts
Wer ein bebautes Erbbaurecht kauft, übernimmt die Pflicht, den Erbbauzins weiterzuzahlen. Der Bundesfinanzhof rechnet diese Pflicht zur Gegenleistung: Die Steuer bemisst sich nach dem Kaufpreis plus dem über die Restlaufzeit kapitalisierten Erbbauzins (BFH, Urteil vom 22.10.2025, II R 5/22). Ein Beispiel aus NRW mit 6,5 % Steuersatz:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis für Haus mit Erbbaurecht | 320.000 € |
| Erbbauzins 2.400 € × Vervielfältiger 17,930 (60 Jahre Restlaufzeit, Anlage 9a BewG) | 43.032 € |
| Bemessungsgrundlage | 363.032 € |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % | 23.597 € statt 20.800 € |
Rund 2.800 € mehr als erwartet, die in keinem Finanzierungsplan stehen, wenn nur mit dem Kaufpreis gerechnet wurde. Plane sie mit ein. Die Notarkosten richten sich dagegen nach dem Kaufpreis, wie in unserem Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf beschrieben.
Wann sich ein Erbbaurecht lohnt und wann nicht
Ein Erbbaurecht lohnt sich, wenn dir das Eigenkapital für den Boden fehlt, der Erbbauzins unter deinem Kreditzins liegt und die Laufzeit dich überdauert. Es lohnt sich nicht bei kurzer Restlaufzeit, ausgeschlossener Entschädigung oder einem Bodenwert-gekoppelten Zins ohne Kappung.
| Wenn … | dann … |
|---|---|
| du neu baust, die Kommune ein Familien-Erbbaurecht mit ermäßigtem Zins und 99 Jahren anbietet | ernsthaft prüfen, oft die einzige bezahlbare Lage |
| du genug Eigenkapital für den Boden hast und der Kreditzins nicht über dem Erbbauzinssatz liegt | Grundstück kaufen, wenn es angeboten wird |
| ein Bestandshaus weniger als 50 Jahre Restlaufzeit hat | nur mit Wertgutachten und kräftigem Preisabschlag kaufen |
| die Entschädigung ausgeschlossen ist und die Restlaufzeit unter 30 Jahren liegt | Finger weg, außer der Preis spiegelt den Verlust voll wider |
| du das Haus später an die Kinder weitergeben willst | Laufzeit gegen das Alter der Kinder rechnen, Verlängerung vorab verhandeln |
Die meisten bösen Überraschungen stehen schon vor der Unterschrift im Vertrag, man muss sie nur suchen. Diese Punkte gehören auf deinen Prüfzettel, bei einer Neubestellung genauso wie beim Kauf aus zweiter Hand.
Checkliste für den Erbbaurechtsvertrag
- Restlaufzeit: Enddatum notieren und gegen Kreditlaufzeit und dein eigenes Alter legen.
- Entschädigung bei Zeitablauf: Höhe, Bezugsgröße (gemeiner Wert oder Verkehrswert des Gebäudes) und ob sie ausgeschlossen ist.
- Wertsicherung: Index, Basisjahr, Schwelle, Anpassungsrhythmus, Kappung.
- Heimfallgründe: Welche Pflichtverletzungen lösen ihn aus, und welche Vergütung gibt es dann?
- Zustimmungsvorbehalte: Brauchst du Zustimmung für Verkauf, Grundschuld oder Vermietung, und kostet sie Gebühren?
- Nutzung und Bebauung: Sind Anbau, Garage, Photovoltaik oder gewerbliche Nutzung erlaubt?
- Vorkaufsrecht am Grundstück: Kannst du den Boden später erwerben, und zu welchem Preis?
Ein Erbbaurecht ist keine Mogelpackung, aber auch kein Schnäppchen. Für junge Familien, die neu bauen und von einer Kommune ein faires Angebot mit 99 Jahren und Sozialklausel bekommen, kann es die beste Lösung sein. Beim Kauf eines Bestandshauses auf Erbbaurecht ist die Lage anders: Hier entscheidet fast allein der Vertrag, ob der niedrige Preis ein echter Vorteil ist.
Als Faustregel gilt: Liegt die Restlaufzeit unter 50 Jahren, lass den Wert sachverständig ermitteln und verhandle hart. Liegt sie unter 30 Jahren und fehlt eine Entschädigung, ist das Haus für Selbstnutzer meist ein Verlustgeschäft, wie günstig es auch wirkt.
- Das Haus gehört dir, der Boden nicht. Dafür zahlst du jährlich Erbbauzins, oft über 99 Jahre.
- Bei Wohngebäuden darf der Zins frühestens alle drei Jahre und nur im Rahmen der allgemeinen Preis- und Lohnentwicklung steigen.
- Zwei Drittel Entschädigung sind nur bei Erbbaurechten für minderbemittelte Bevölkerungskreise gesetzlich garantiert.
- Auch das Erbbaurecht kostet Grunderwerbsteuer, berechnet auf den kapitalisierten Erbbauzins.
- Restlaufzeit und Entschädigungsklausel können den Wert eines Bestandshauses halbieren.
Häufige Fragen zum Erbbaurecht
Wem gehört das Haus beim Erbbaurecht?
Dir als Erbbauberechtigtem. Das Gebäude ist nach § 12 ErbbauRG wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht des Grundstücks. Erst wenn das Erbbaurecht erlischt, wird es Bestandteil des Grundstücks und geht auf den Grundstückseigentümer über, in der Regel gegen die vertraglich vereinbarte Entschädigung.
Was passiert nach 99 Jahren Erbpacht?
Das Erbbaurecht erlischt, das Haus fällt an den Grundstückseigentümer, und du oder deine Erben bekommen die vereinbarte Entschädigung. Vorher kann der Eigentümer eine Verlängerung anbieten. Viele Ausgeber verlängern oder bieten den Kauf des Grundstücks an, einen Anspruch darauf gibt es aber nur, wenn der Vertrag ihn vorsieht.
Kann ich das Grundstück später kaufen?
Nur, wenn der Eigentümer verkauft. Ein Ankaufsrecht oder Vorkaufsrecht musst du im Vertrag vereinbart haben. Kommunen bieten Erbbauberechtigten den Kauf teils zu festgelegten Konditionen an. Wer den Boden kauft, vereinigt Haus und Grundstück wieder, und das Erbbaurecht kann aufgehoben werden.
Kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht kündigen?
Nein. Eine ordentliche Kündigung gibt es nicht, und auflösende Bedingungen sind nach § 1 Abs. 4 ErbbauRG unzulässig. Zurückholen kann er das Recht nur über den Heimfall, etwa bei mindestens zwei rückständigen Jahresbeträgen oder bei vertraglich festgelegten schweren Pflichtverletzungen.
Ist ein Haus auf Erbbaurecht schwerer zu verkaufen?
Meist ja, vor allem bei kurzer Restlaufzeit. Käufer und Banken rechnen mit dem kapitalisierten Erbbauzins und der drohenden Rückgabe. Dazu kommt die Zustimmung des Grundstückseigentümers, die den Ablauf verlängern kann. Plane dafür beim Verkauf einige Wochen zusätzlich ein.
Quellen
- Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG), §§ 1, 2, 5, 6, 7, 9, 9a, 12, 14, 26, 27, 32, gesetze-im-internet.de, Stand: zuletzt geändert durch Art. 4 Abs. 7 G v. 1.10.2013, abgerufen am 12.10.2026
- Bewertungsgesetz (BewG), § 13 und Anlage 9a (Vervielfältiger, Zinssatz 5,5 %), § 261 (Grundsteuerwert bei Erbbaurechten), gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), §§ 8, 9, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 22.10.2025, II R 5/22, mit Verweis auf BFH-Beschluss vom 23.04.2020, II B 80/19, und BFH-Urteil vom 10.07.2024, II R 3/22
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), §§ 49 bis 51, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.10.2026
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Verbraucherpreisindex für Deutschland, Jahresdurchschnitte 2020 = 100 (2021: 103,1; 2024: 119,3; 2025: 121,9), Stand 10.09.2026
- Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen, Grunderwerbsteuersatz 6,5 % (seit 1.1.2015)
- Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Bodenrichtwerte über BORIS-D (bodenrichtwerte-boris.de) und Grundstücksmarktberichte
