Wohnrecht im Grundbuch: Rechte, Pflichten, Kosten und Löschung

Wohnrecht im Grundbuch: Rechte, Pflichten, Kosten und Löschung

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Ein Wohnrecht erlaubt einer bestimmten Person, ein Haus oder eine Wohnung zu bewohnen, die ihr nicht gehört. Steht es als Wohnungsrecht nach § 1093 BGB in Abteilung II des Grundbuchs, gilt es auch gegenüber jedem späteren Käufer und endet erst mit dem Tod der berechtigten Person.

Kurz zusammengefasst

  • Das Wohnrecht im Grundbuch ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es ist nicht verkäuflich, nicht vererbbar und schließt den Eigentümer aus den betroffenen Räumen aus.
  • Vermieten darf der Berechtigte nur, wenn der Eigentümer es gestattet. Familie und Pflegekräfte darf er ohne Erlaubnis aufnehmen.
  • Kleine Reparaturen trägt nach Gesetz der Berechtigte. Wer Nebenkosten, Grundsteuer und große Reparaturen zahlt, gehört ausdrücklich in die Urkunde.
  • Die Eintragung kostet beim Grundbuchamt eine 1,0-Gebühr, bei einer 75-jährigen Berechtigten und 900 Euro Monatsmiete 192 Euro. Die Löschung nach dem Tod kostet 25 Euro.
  • Der Umzug ins Pflegeheim beendet das Wohnrecht nicht automatisch. Das ist der häufigste Streitpunkt in Familien.

Was ist ein Wohnrecht?

Ein Wohnrecht ist das Recht, fremden Wohnraum selbst zu nutzen. Rechtlich sicher ist nur das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, das im Grundbuch eingetragen wird. Eine bloße Abrede im Vertrag bindet nur die Vertragsparteien, nicht einen späteren Käufer.

Im Alltag sagen alle „Wohnrecht“, im Notarvertrag steht meist „Wohnungsrecht“. Gemeint ist dasselbe: Das Gesetz erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon „unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Der Eigentümer bleibt also Eigentümer, darf die betroffenen Räume aber nicht mehr selbst nutzen. Typisch ist die Einliegerwohnung im Erdgeschoss, die sich die Eltern bei der Übergabe des Hauses an die Kinder vorbehalten.

Drei Dinge machen das Wohnungsrecht aus. Es hängt an einer bestimmten Person und lässt sich weder verkaufen noch vererben (§ 1092 Abs. 1 BGB). Es endet mit dem Tod der berechtigten Person. Und es wirkt gegenüber jedem, der das Haus später erwirbt, weil es im Grundbuch steht. Dafür braucht es nach § 873 BGB zwei Schritte: die Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem und die Eintragung.

Nicht jedes Nutzungsrecht ist ein Wohnungsrecht. Die Unterschiede entscheiden darüber, ob du vermieten darfst, wer die Kosten trägt und was bei einem Verkauf passiert.

Form Grundlage Was es erlaubt Schutz bei Verkauf
Wohnungsrecht § 1093 BGB, Grundbuch Abt. II Selbst wohnen, Eigentümer ausgeschlossen; Vermieten nur mit Gestattung Ja, bindet jeden Käufer
Mitbenutzungsrecht § 1090 BGB, Grundbuch Abt. II Nutzung „in einzelnen Beziehungen“, z. B. Garten oder Waschküche mitbenutzen; Eigentümer nicht ausgeschlossen Ja
Schuldrechtliches Wohnrecht Vertrag, kein Grundbuch Was vereinbart ist, oft unentgeltliche Leihe Nein, nur zwischen den Vertragspartnern
Nießbrauch §§ 1030 ff. BGB, Grundbuch Abt. II Alle Nutzungen, auch Vermieten und Miete behalten Ja

Wer neben dem Wohnen Mieteinnahmen braucht, ist mit dem Nießbrauch besser bedient. Den direkten Vergleich mit Steuerbeispiel findest du im Beitrag Nießbrauch oder Wohnrecht. Hier geht es um das Wohnrecht selbst: wie es eingetragen wird, was es kostet, was es wert ist und wie du es wieder loswirst.

Wie kommt das Wohnrecht ins Grundbuch und was kostet das?

Das Wohnrecht wird eingetragen, wenn der Eigentümer die Eintragung in notariell beglaubigter Form bewilligt und ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht. Das Grundbuchamt berechnet eine 1,0-Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, bei einem üblichen Wohnrecht ein niedriger dreistelliger Betrag.

In der Praxis entsteht das Wohnrecht fast immer zusammen mit einer Übergabe oder Schenkung des Hauses. Der Notar beurkundet den Übergabevertrag, in dem sich die Eltern das Wohnrecht vorbehalten, und beantragt beide Eintragungen gleichzeitig. Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung die Bewilligung des Eigentümers (§ 19 GBO) in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO). Ein privat unterschriebenes Papier reicht nicht.

Was in die Urkunde gehört

Die meisten Streitigkeiten später entstehen, weil die Urkunde zu dünn ist. Diese Punkte sollten ausdrücklich geregelt sein:

  • Welche Räume genau betroffen sind, am besten mit Grundrissskizze, und welche Flächen mitbenutzt werden dürfen (Garten, Keller, Garage).
  • Wer Verbrauchskosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und größere Reparaturen trägt.
  • Ob der Berechtigte die Wohnung vermieten oder Dritten überlassen darf, insbesondere bei einem Umzug ins Pflegeheim.
  • Ein Löschungserleichterungsvermerk nach § 23 Abs. 2 GBO: Dann genügt nach dem Tod die Sterbeurkunde zur Löschung.
  • Der Rang: Das Wohnrecht sollte vor Grundschulden stehen, sonst kann es in einer Zwangsversteigerung untergehen.
  • Ob der Lebenspartner mit wohnen darf, falls er nicht verheiratet ist. Das Gesetz spricht nur von „Familie“.
  • Rückforderungsrechte der Eltern, etwa wenn das Kind das Haus verkauft, in Insolvenz gerät oder vor den Eltern stirbt, abgesichert durch eine Rückauflassungsvormerkung.

Mit diesen Kosten kannst du rechnen

Für die Grundbuchkosten zählt nicht der Steuerwert des Wohnrechts, sondern der Wert nach § 52 GNotKG. Bei einem lebenslangen Recht wird der Jahreswert je nach Alter der berechtigten Person vervielfacht: bis 30 Jahre mit 20, über 30 bis 50 Jahre mit 15, über 50 bis 70 Jahre mit 10 und über 70 Jahre mit 5. Als Jahreswert dient der Mietwert der Wohnung. Lässt er sich nicht feststellen, setzt das Gesetz 5 % des Werts des belasteten Grundstücks an. Grundbuchamt und Notar rechnen nach Tabelle B.

Rechenbeispiel: Eine 75-jährige Mutter überträgt ihr Haus (Verkehrswert 350.000 Euro) an ihre Tochter und behält die Erdgeschosswohnung. Die ortsübliche Miete läge bei 900 Euro im Monat.

Posten Berechnung Betrag
Geschäftswert Wohnrecht 10.800 € Jahreswert × 5 (Alter über 70) 54.000 €
Grundbuch: Eintragung Wohnrecht 1,0-Gebühr Tabelle B aus 54.000 € (KV 14121) 192,00 €
Grundbuch: Eigentumsumschreibung 1,0-Gebühr aus 350.000 € (KV 14110) 685,00 €
Notar: Übergabevertrag 2,0-Gebühr aus 350.000 € (KV 21100) 1.370,00 €
Notar: XML-Strukturdaten für das Grundbuchamt 0,2-Gebühr, höchstens 125 € (KV 22114); fällt eine Vollzugsgebühr an, nur 0,1 (KV 22115) 68,50 bis 125,00 €
Notar: Vollzug, nur wenn der Notar Genehmigungen oder Unterlagen einholt bis zu 0,5-Gebühr aus 350.000 € (KV 22110) 0 bis 342,50 €
Umsatzsteuer auf Notargebühren 19 % 284,05 bis 338,39 €
Summe ohne Auslagen, Grundbuchauszüge, Betreuungsgebühr und Rückauflassungsvormerkung rund 2.660 bis 3.000 €

Gebühren nach Tabelle B zu § 34 GNotKG, Stand November 2026. Die Spannen hängen zusammen: Ohne Vollzugsgebühr gilt die XML-Gebühr von 125 €, mit Vollzugsgebühr sinkt sie auf 68,50 €. Daraus ergeben sich rund 2.660 bzw. 3.000 €. Eine Rückauflassungsvormerkung kostet beim Grundbuchamt zusätzlich eine 0,5-Gebühr (KV 14150). Verbindlich ist die Kostenberechnung des Notars nach § 19 GNotKG.

Das Wohnrecht selbst macht in diesem Beispiel weniger als 200 Euro aus. Teuer ist die Übergabe des Hauses. Dazu kommen Auslagen des Notars und je nach Vertrag eine Betreuungsgebühr. Die oft genannte Faustregel „2 % des Wohnrechtswerts“ gibt das Kostengesetz nicht her. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung an Kinder in der Regel nicht an, weil Verwandte in gerader Linie nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit sind. Anders bei Neffen, Geschwistern oder dem Lebensgefährten: Eine Schenkung unter Auflage ist nach § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG in Höhe des Werts der Auflage steuerpflichtig, dort kann also auf den Wert des Wohnrechts Grunderwerbsteuer anfallen. Wie sich Notarkosten bei anderen Werten berechnen, zeigt unser Beitrag zu den Notarkosten beim Hauskauf.

Welche Rechte und Pflichten hat der Wohnberechtigte?

Der Wohnberechtigte darf die vereinbarten Räume allein nutzen und seine Familie sowie Pflegepersonen aufnehmen. Vermieten darf er nur mit Gestattung des Eigentümers. Kraft Gesetzes trägt er die gewöhnliche Unterhaltung der Wohnung, alles Weitere regelt der Vertrag.

Die Rechte stehen in § 1093 Abs. 2 und 3 BGB. Der Berechtigte darf seine Familie und die „zur Pflege erforderlichen Personen“ in die Wohnung aufnehmen, ohne den Eigentümer zu fragen. Bewohnt er nur einen Teil des Hauses, darf er die gemeinschaftlichen Anlagen mitbenutzen, also etwa Treppenhaus, Heizungsraum oder Waschküche. Den Eigentümer darf er aus seinen Räumen aussperren. Ein allgemeines Zutrittsrecht für den Eigentümer enthält das Gesetz nicht; notwendige Ausbesserungen muss der Berechtigte aber dulden (§ 1044 BGB).

Das Recht ist nicht übertragbar. Die Ausübung darf der Berechtigte einem anderen nur überlassen, wenn das gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB). Ohne diese Gestattung ist Vermieten also tabu, selbst wenn die Wohnung leer steht. Umbauen darf er auch nicht: Die Wohnung muss in ihrer bisherigen Bestimmung erhalten bleiben (§§ 1036, 1037 BGB).

Wer zahlt was beim Wohnrecht?

Das Gesetz verteilt die Lasten anders, als manche Ratgeber schreiben. § 1093 BGB verweist nur auf bestimmte Nießbrauch-Vorschriften. Die Lastenregel des § 1047 BGB, nach der ein Nießbraucher Grundsteuer und andere öffentliche Lasten trägt, gehört nicht dazu. Daraus ergibt sich diese Verteilung:

Kostenart Ohne Regelung im Vertrag Empfehlung für die Urkunde
Kleine Reparaturen, Schönheitsreparaturen, Wartung Berechtigter, soweit gewöhnliche Unterhaltung (§ 1041 BGB) Mit Beispielen festlegen, z. B. Thermenwartung, Fenster streichen
Große Reparaturen (Dach, Heizung, Fassade) Nicht Sache des Berechtigten; eine ausdrückliche Pflicht des Eigentümers zur Sanierung enthält das Gesetz aber nicht Pflicht und Kostenträger klar regeln
Strom, Heizung, Wasser, Müll Gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt, in der Praxis meist der Berechtigte Umlage nach Verbrauch oder Fläche vereinbaren
Grundsteuer, Gebäudeversicherung Eigentümer, sofern nicht anders vereinbart (Steuerschuldner ist der Eigentümer); § 1047 BGB gilt nicht Anteilige Erstattung vereinbaren, wenn gewollt
Abnutzung durch normales Wohnen Berechtigter haftet nicht (§ 1050 BGB) Keine Regelung nötig

Ein typischer Konflikt sieht so aus: Die Heizung der Mutter fällt nach 25 Jahren aus. Sie hält das für Sache der Tochter, der das Haus gehört. Die Tochter verweist darauf, dass die Mutter darin wohnt. Steht nichts in der Urkunde, muss die Mutter den Austausch nicht bezahlen, weil er über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgeht. Die Tochter ist nach Gesetz aber auch nicht ausdrücklich verpflichtet, eine neue Heizung einzubauen. Ohne Klausel bleibt das ein Streit ohne klare Antwort.

Praxistipp

Ein häufiges Muster bei Häusern mit Wohnrecht: Große Instandhaltungen werden über Jahre aufgeschoben, weil niemand weiß, wer zuständig ist. Das mindert den Verkehrswert zusätzlich zur Belastung durch das Wohnrecht. Hilfreich ist eine Betragsgrenze in der Urkunde, ab der eine Reparatur als „groß“ gilt und beim Eigentümer liegt. Als Formulierungsvorschlag: ab 1.000 Euro im Einzelfall. Wo du die Grenze ziehst, ist zweitrangig; sie muss in der Urkunde stehen.

Was ist ein lebenslanges Wohnrecht wert?

Steuerlich ist ein lebenslanges Wohnrecht der Jahreswert der ersparten Miete mal einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person abhängt. Für Stichtage ab 1. Januar 2026 gilt die Tabelle aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025. Bei einer 75-jährigen Frau liegt der Faktor bei 9,393.

Grundlage ist § 14 BewG. Das Finanzamt nimmt die Lebenserwartung laut Sterbetafel des Statistischen Bundesamts und zinst mit 5,5 % ab. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die fertigen Faktoren jedes Jahr neu. Die aktuelle Tabelle beruht auf der Sterbetafel 2022/2024. Ein Auszug:

Alter Vervielfältiger Mann Vervielfältiger Frau Wert bei 10.800 € Jahresmiete (Frau)
60 Jahre 12,798 13,832 149.385,60 €
65 Jahre 11,444 12,583 135.896,40 €
70 Jahre 9,938 11,107 119.955,60 €
75 Jahre 8,282 9,393 101.444,40 €
80 Jahre 6,509 7,490 80.892,00 €
85 Jahre 4,743 5,512 59.529,60 €

Quelle: BMF-Schreiben vom 21.10.2025, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026. Für Schenkungen vor 2026 gilt die jeweils frühere Tabelle, deren Werte leicht abweichen.

Eine Grenze setzt § 16 BewG: Der Jahreswert darf höchstens den Steuerwert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen. Bei einem Grundbesitzwert von 200.000 Euro wären das 10.752,69 Euro. Eine angesetzte Jahresmiete von 10.800 Euro würde also leicht gekürzt. Bei teuren Häusern greift der Deckel selten, bei günstigen Objekten mit hoher Miete schon.

Rechenbeispiel: Wie das Wohnrecht die Schenkungsteuer senkt

Zurück zu Mutter und Tochter: Das Finanzamt setzt für das Haus einen Grundbesitzwert von 420.000 Euro an. Dass er über den 350.000 Euro aus dem Kostenbeispiel liegt, ist kein Rechenfehler. Das Finanzamt bewertet nach eigenen Regeln des Bewertungsgesetzes, und diese Werte weichen in beide Richtungen vom Marktwert ab. Die Tochter hat als Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 ErbStG).

  • Ohne Wohnrecht: 420.000 € minus 400.000 € Freibetrag ergibt 20.000 € steuerpflichtigen Erwerb. Bei 7 % in Steuerklasse I sind das 1.400 € Schenkungsteuer.
  • Mit Wohnrecht: 420.000 € minus 101.444,40 € Kapitalwert des Wohnrechts ergibt 318.555,60 €. Das liegt unter dem Freibetrag, Steuer: 0 €.

Stirbt die Mutter früh, korrigiert das Finanzamt den Abzug. Nach § 14 Abs. 2 BewG wird bei einem Alter von mehr als 70 bis 75 Jahren nach der tatsächlichen Dauer neu gerechnet, wenn das Wohnrecht nicht länger als 5 Jahre bestanden hat. Weil hier eine Last weggefallen ist, braucht es dafür nach dem Gesetz keinen Antrag. Der Abzug schrumpft dann, und der Bescheid wird neu festgesetzt. Im Beispiel bleibt die Tochter trotzdem steuerfrei, solange der berichtigte Abzug über 20.000 Euro liegt; Steuer entsteht erst, wenn die Mutter etwa in den ersten beiden Jahren stirbt. Frühere Schenkungen derselben Person aus den letzten zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert ermittelt und wann ein eigenes Gutachten sinnvoll ist, erklären wir im Beitrag zum Wertgutachten für ein geerbtes Haus.

Verkehrswert: was ein Käufer für ein Haus mit Wohnrecht zahlt

Für den Markt zählt nicht der Steuerwert. Ein Käufer, der jahrelang nicht einziehen kann, zahlt deutlich weniger, und Banken beleihen solche Objekte zurückhaltend. Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt wohnungsrechtliche Bindungen ausdrücklich als Belastung, die den Wert beeinflussen und eigenständig bewertet werden kann (§ 46 ImmoWertV). Der Unterschied zum Finanzamt liegt im Zins: Das Steuerrecht rechnet starr mit 5,5 %, Sachverständige kapitalisieren den Mietvorteil mit dem objektspezifischen Liegenschaftszins und passen das Ergebnis an den Markt an. Deshalb weicht der Verkehrswert regelmäßig vom Steuerwert ab. Wenn es um einen Verkauf, eine Auszahlung von Geschwistern oder einen Streit geht, ist ein Verkehrswertgutachten der belastbare Weg.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim muss?

Das Wohnrecht erlischt nicht, nur weil der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim zieht. Der Eigentümer darf die Wohnung trotzdem nicht einfach vermieten, und der Berechtigte darf es nur, wenn die Überlassung an Dritte gestattet ist. Ohne Regelung im Vertrag steht die Wohnung dann oft leer.

So hat es der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13. Juli 2012 (V ZR 206/11) entschieden: Das Wohnungsrecht erlischt nicht allein deshalb, weil die Berechtigte es wegen Pflegebedürftigkeit nicht mehr selbst ausüben kann. Vermietet der Eigentümer die leere Wohnung trotzdem, kann die Berechtigte nach diesem Urteil nicht die Miete herausverlangen, sondern nur Unterlassung. Eine ergänzende Auslegung des Vertrags lehnte der BGH dort ab, weil der Eigentümer nicht Partner des Bestellungsvertrags war. Waren Eltern und Kind selbst die Vertragspartner, kann eine solche Auslegung im Einzelfall eine Vermietung erlauben (BGH, Urteil vom 9. Januar 2009, V ZR 168/07). Verlassen sollte man sich darauf nicht. Für Familien entsteht daraus eine verfahrene Lage: Die Tochter zahlt Grundsteuer für eine leere Wohnung, die Mutter braucht Geld für das Heim, und vermieten darf keiner von beiden.

Dazu kommt das Sozialamt. Reichen Rente und Vermögen nicht für die Heimkosten, zahlt die Sozialhilfe und prüft, welche Ansprüche der Mutter noch zustehen. Nach § 93 SGB XII kann der Träger solche Ansprüche auf sich überleiten. Zwei Hebel sind typisch:

  • Rückforderung der Schenkung: Kann die Schenkerin ihren Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann sie das Geschenk nach § 528 BGB zurückfordern. Das gilt nur, wenn seit der Schenkung keine zehn Jahre vergangen sind (§ 529 BGB). Die Tochter kann die Herausgabe abwenden, indem sie den nötigen Unterhalt zahlt.
  • Verzicht auf das Wohnrecht: Verzichtet die Mutter ohne Gegenleistung, damit die Tochter frei vermieten oder verkaufen kann, bekommt die Tochter einen zusätzlichen Vermögensvorteil. Sozialhilfeträger prüfen solche Verzichte deshalb regelmäßig als mögliche weitere Schenkung.

Pflichtteil der Geschwister: Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Tod fließen anteilig in den Pflichtteilsergänzungsanspruch ein (§ 2325 BGB). Behält sich der Schenker umfassende Nutzungen vor, kann der Fristbeginn sich nach der Rechtsprechung hinausschieben. Bei einem Wohnrecht nur an einem Teil des Hauses kommt es auf den Einzelfall an.

Wichtiger Hinweis

Die Folgen einer Heimunterbringung hängen stark vom Wortlaut der Urkunde, vom Zeitpunkt der Schenkung und von der Praxis des zuständigen Sozialhilfeträgers ab. Lass einen Verzicht auf das Wohnrecht oder eine Vermietung nie ohne Beratung durch Notar oder Fachanwalt laufen, wenn Sozialhilfe im Spiel ist.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Sinnvoll ist eine Klausel, nach der die Berechtigte die Wohnung bei dauerhaftem Auszug vermieten oder dem Eigentümer zur Vermietung überlassen darf, plus eine klare Regel, wem die Miete zusteht. Fließt die Miete der Mutter zu, wird sie in der Regel bei den Heimkosten berücksichtigt. Die Wohnung steht aber nicht leer, und es gibt keinen Streit über eine Löschung.

Wie wird ein Wohnrecht gelöscht?

Nach dem Tod des Berechtigten wird das Wohnrecht mit Sterbeurkunde und Antrag beim Grundbuchamt gelöscht. Steht ein Löschungserleichterungsvermerk im Grundbuch, geht das sofort. Ohne Vermerk kann das Grundbuchamt im ersten Jahr nach dem Tod zusätzlich die Bewilligung der Erben des Berechtigten verlangen. Die Gebühr beträgt 25 Euro.

Ein Wohnrecht verschwindet nie von selbst aus dem Grundbuch. Auch wenn es mit dem Tod erloschen ist, steht es dort, bis jemand die Löschung beantragt. Spätestens beim Verkauf oder bei einer neuen Finanzierung fällt das auf. Je nach Situation gibt es drei Wege:

Situation Was du brauchst Kosten
Berechtigter verstorben, Löschungserleichterung eingetragen Schriftlicher Löschungsantrag des Eigentümers plus Sterbeurkunde (§ 23 Abs. 2 GBO) 25 € Grundbuch (KV 14143)
Berechtigter verstorben, kein Vermerk Sterbeurkunde; im ersten Jahr nach dem Tod, falls Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind, zusätzlich beglaubigte Löschungsbewilligung der Erben des Berechtigten samt Erbnachweis, also Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§§ 23, 35 GBO) 25 € plus Beglaubigung ab 20 € zzgl. USt; Erbschein kostet extra
Berechtigter lebt und verzichtet Aufgabeerklärung und Löschungsbewilligung des Berechtigten in beglaubigter Form (§ 875 BGB, § 29 GBO) 25 € plus Notar, je nach Entwurf mehr

Ob ein Löschungserleichterungsvermerk eingetragen ist, siehst du in Abteilung II beim Wohnrecht selbst, typischerweise mit dem Zusatz „Zur Löschung genügt der Nachweis des Todes“. Wie du die Einträge liest, zeigt die Anleitung Grundbuchauszug lesen.

Bei einem reinen Wohnungsrecht ohne vereinbarte Leistungspflichten lassen viele Grundbuchämter die Löschung auch ohne Vermerk sofort mit Sterbeurkunde zu. Frag vorher beim Grundbuchamt nach, bevor du einen Erbschein beantragst. Wer Kosten- oder Reparaturpflichten in die Urkunde schreibt, sollte den Löschungserleichterungsvermerk aber immer eintragen lassen, denn dann sind Rückstände möglich.

Zwei Sonderfälle betreffen Vertreter und Geld. Handelt ein Betreuer für den Berechtigten, braucht er für einen Verzicht auf das Wohnrecht die Genehmigung des Betreuungsgerichts, denn es geht um ein Recht an einem Grundstück (§ 1850 Nr. 1 BGB). Ein Vorsorgebevollmächtigter braucht keine gerichtliche Genehmigung, aber eine Vollmacht in notariell beglaubigter oder beurkundeter Form. Und wer zu Lebzeiten gegen Geld verzichtet, sollte die Zahlung und die Löschungsbewilligung beim Notar Zug um Zug abwickeln lassen, damit niemand in Vorleistung geht.

Haus mit Wohnrecht kaufen, erben oder verkaufen: worauf du achten musst

Ein eingetragenes Wohnrecht geht mit dem Haus auf jeden Käufer und jeden Erben über. Wer ein solches Haus kauft oder erbt, muss das Wohnrecht bis zum Tod der berechtigten Person dulden. Entscheidend sind Rang, Inhalt der Bestellungsurkunde und das Alter des Berechtigten.

Ein Wohnrecht ist kein Verkaufshindernis, aber ein Preisfaktor. Häuser mit Wohnrecht werden gezielt an Käufer verkauft, die auf lange Sicht planen, oder als „Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht“: Der bisherige Eigentümer verkauft, bekommt den Kaufpreis abzüglich des Wohnrechtswerts und bleibt wohnen. Für Käufer und Erben zählen vor allem diese Punkte:

  1. Grundbuch und Bewilligungsurkunde anfordern. Im Grundbuch steht meist nur „Wohnungsrecht für …“ mit Verweis auf die Bewilligung. Der Inhalt, also Räume, Kosten und Vermietungsrecht, steht in der Urkunde in den Grundakten.
  2. Rang prüfen. In einer Zwangsversteigerung bleiben nur Rechte bestehen, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen (§§ 44, 52 ZVG). Steht das Wohnrecht vor der Grundschuld, überlebt es die Versteigerung. Steht es dahinter, kann es erlöschen. Für Eltern, die sich ein Wohnrecht vorbehalten, ist der erste Rang daher Pflicht.
  3. Alter und Lebenserwartung realistisch einschätzen. Eine 65-jährige Frau hat laut Sterbetafel 2022/2024 noch eine Lebenserwartung von 20,91 Jahren. Das ist eine andere Investition als ein Wohnrecht für einen 85-Jährigen.
  4. Kostenregeln lesen. Als Käufer übernimmst du die Lasten, die die Urkunde dem Eigentümer zuweist. Fehlt eine Regel zu großen Reparaturen, droht Streit.
  5. Finanzierung vorher klären. Viele Banken setzen den Beleihungswert bei einem Wohnrecht deutlich niedriger an oder verlangen den Rangrücktritt.

Erben, die ein Haus mit dem Wohnrecht eines Dritten übernehmen, etwa der neuen Partnerin des verstorbenen Vaters, können das Recht nicht kündigen. Sie können nur eine Ablösung verhandeln. Ein Verkehrswertgutachten, das den Wert des Hauses mit und ohne Wohnrecht ausweist, ist dafür die sachliche Grundlage.

Rechenbeispiel: Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht

Eine 75-jährige Eigentümerin verkauft ihr Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro und behält ein lebenslanges Wohnrecht am ganzen Haus. Die ortsübliche Miete liegt bei 900 Euro im Monat. Als erste Orientierung dient der steuerliche Kapitalwert: 10.800 Euro × 9,393 = 101.444 Euro. Rechnerisch bliebe ein Kaufpreis von rund 298.500 Euro.

Das ist nur ein Ausgangswert. Käufer kalkulieren zusätzlich ein, dass sie über Jahre keine Rendite und keine Eigennutzung haben, dass die Lebenserwartung im Einzelfall länger sein kann und dass die Bank weniger beleiht. Der marktübliche Abschlag ist deshalb häufig größer als der steuerliche Kapitalwert. Lass ihn von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten, bevor du ein Angebot eines Verrentungsanbieters annimmst. Achte außerdem darauf, dass das Wohnrecht vor der Finanzierungsgrundschuld des Käufers eingetragen wird, stimme keinem Rangrücktritt zu und lass den Kaufpreis erst fällig werden, wenn die Eintragung gesichert ist.

Welche Nachteile hat ein lebenslanges Wohnrecht?

Hauptnachteil: Der Eigentümer kann das Haus bis zum Tod der berechtigten Person nicht frei nutzen, vermieten oder lastenfrei verkaufen. Im Einzelnen:

  • Wert- und Beleihungsabschlag: Das Haus ist bis zum Tod des Berechtigten schwer verkäuflich und nur eingeschränkt als Sicherheit nutzbar.
  • Keine eigene Nutzung: Der Eigentümer darf die betroffenen Räume weder bewohnen noch vermieten, auch wenn sie leer stehen.
  • Leerstand im Pflegefall: Ohne Vermietungsklausel bleibt die Wohnung ungenutzt, während Grundsteuer und Unterhalt weiterlaufen.
  • Kostenstreit: Ohne klare Urkunde ist unklar, wer große Reparaturen zahlt.
  • Für den Berechtigten: Er kann das Recht nicht verkaufen, nicht vererben und ohne Gestattung nicht vermieten. Zieht er aus, hat er davon keine Einnahmen.

Meine Einschätzung

Für Eltern, die im Haus alt werden wollen und keine Mieteinnahmen brauchen, ist das Wohnrecht im ersten Rang das passende Werkzeug. Es sichert sie gegen Verkauf, Insolvenz oder Scheidung der Kinder ab und senkt die Schenkungsteuer.

Nicht lohnend ist es, wenn die Eltern schon absehbar pflegebedürftig sind und keine Klausel für den Auszug vereinbart wird, oder wenn das Haus später vermietet werden soll. Dann ist ein Nießbrauch oder eine flexible Lösung besser. Ein Wohnrecht „nur zur Sicherheit“ ohne geregelte Kosten produziert in vielen Familien mehr Streit, als es verhindert.

Typische Fehler und wie du sie vermeidest

  • Nur im Vertrag, nicht im Grundbuch: Ein unentgeltliches schuldrechtliches Wohnrecht schützt nicht, wenn das Kind das Haus verkauft oder in Insolvenz gerät. Wird Miete gezahlt, tritt ein Käufer zwar nach § 566 BGB in den Mietvertrag ein, lebenslangen Schutz bietet aber nur die Eintragung.
  • Kein erster Rang: Steht schon eine Grundschuld vor dem Wohnrecht oder erklären die Eltern später auf Wunsch der Bank einen Rangrücktritt (§ 880 BGB), hängt das Wohnrecht an der Zahlungsfähigkeit des Kindes. Einen Rangrücktritt nie ohne Beratung unterschreiben.
  • Keine Pflegeheim-Klausel: Ohne Gestattung zur Vermietung steht die Wohnung leer, und eine Löschung wird zum Sozialhilfe-Thema.
  • Ganzes Haus statt Wohnung: Erstreckt sich das Recht auf das ganze Gebäude, ist der Eigentümer komplett ausgeschlossen. Häufig genügt die Wohnung der Eltern plus Mitbenutzung von Garten und Keller.
  • Löschungserleichterung vergessen: Dann kann das Grundbuchamt im ersten Jahr nach dem Tod eine beglaubigte Bewilligung der Erben des Berechtigten samt Erbnachweis verlangen. Bei zerstrittenen Erbengemeinschaften kann das Monate kosten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Nur das im Grundbuch eingetragene Wohnungsrecht nach § 1093 BGB schützt gegen Käufer und Gläubiger, und das nur im passenden Rang.
  • Die Eintragung kostet beim Grundbuchamt eine 1,0-Gebühr aus dem Wert nach § 52 GNotKG, im Beispiel 192 Euro; die Löschung kostet 25 Euro.
  • Steuerlich zählt der Jahreswert mal Vervielfältiger aus dem BMF-Schreiben vom 21.10.2025, bei einer 75-jährigen Frau 9,393.
  • Pflegeheim beendet das Wohnrecht nicht. Eine Vermietungsklausel in der Urkunde verhindert die Leerstandsfalle.
  • Kosten, Reparaturen und Löschungserleichterung gehören in die Urkunde, nicht in eine mündliche Absprache.

Häufige Fragen zum Wohnrecht

Wie hoch sind die Kosten für die Überschreibung eines Hauses mit lebenslangem Wohnrecht?

Bei einem Haus mit 350.000 Euro Wert liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei rund 2.660 bis 3.000 Euro plus Auslagen. Davon entfallen weniger als 200 Euro auf die Eintragung des Wohnrechts. Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen an Kinder in der Regel nicht an. Schenkungsteuer hängt vom Freibetrag und vom Kapitalwert des Wohnrechts ab.

Was ist besser, Nießbrauch oder Wohnrecht?

Das Wohnrecht passt, wenn du nur selbst wohnen willst. Der Nießbrauch passt, wenn du vermieten und die Miete behalten willst oder das ganze Haus nutzen möchtest. Der Nießbraucher trägt dafür mehr Kosten, etwa die öffentlichen Lasten. Die Details stehen im Beitrag Nießbrauch oder Wohnrecht.

Was ist ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht?

Der Eigentümer verkauft sein Haus, lässt sich aber ein lebenslanges Wohnrecht eintragen und bleibt wohnen. Der Käufer zahlt den Verkehrswert abzüglich des Werts des Wohnrechts, oft als Einmalbetrag. Prüfe vorab den Rang des Wohnrechts und lass den Abschlag unabhängig bewerten, weil Anbieter hier eigene Interessen haben.

Darf der Lebensgefährte mit in die Wohnung?

Ehepartner und Kinder gehören zur Familie und dürfen nach § 1093 Abs. 2 BGB aufgenommen werden. Ob ein nicht verheirateter Partner zur Familie zählt, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Damit es keinen Streit gibt, sollte die Urkunde den Partner ausdrücklich erlauben. Ein eigenes Wohnrecht hat der Partner damit nicht, er wohnt nur mit.

Gilt ein Wohnrecht auch ohne Eintragung im Grundbuch?

Ja, aber grundsätzlich nur zwischen den Personen, die es vereinbart haben. Ein unentgeltliches mündliches oder privatschriftliches Wohnrecht bindet einen späteren Käufer nicht; nur bei einem echten Mietverhältnis gilt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Wer wirklich abgesichert sein will, braucht die Eintragung im Grundbuch auf Grundlage einer notariell beglaubigten Bewilligung.

Quellen

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